m-REIT: 略談利率的變化對m-REIT的影響。

 

m-REIT 的盈利受到多種因素的影響。綜合來看，下列因素會對m-REIT產生直接影響：

1。Interest rate -- 利率變動的影響。

2。Prepayment -- 重新貸款是最常見到的一種prepayment.

3。Spread risk -- 短期利率和長期利率的差值的變化。

4。Liquidity risk -- 信托本身由於借款操作而產生的資金流動問題。

5。Credit risk -- 借款人的信用問題和還賬能力。

6。Extension risk -- 和prepayment正好相反，還款期的延長使得m-REIT無法跟上利率的上漲。

7。Government policies -- OT或者QE3各自對m-REIT的影響。

 

在這些因素中，能被量化了解的，隻有利率的變化帶來的影響。其它隻能定性地了解。之所以利率的影響能被投資者定量了解，是因為各m-REIT在其季度報告的10-Q表中，會有具體說明。本文試圖通過對三個具有代表性的m-REIT的10-Q的解析，來回答這樣一個問題：m-REIT的收益是否總是和利率的變化成反比？回答這樣一個問題的目的在於：在目前的情勢下，哪一類的m-REIT更值得關注。

 

注 ：本文僅對下麵兩個方麵談利率變化造成的影響：Net Interest Income  和 Net Asset Value （或Potofolio Value)

 

AGNC - American Capital Agency Corp.

AGNC的10Q關於上述兩個方麵給出如下數據：

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Interest Income Change	-9.60%	-5.40%	-7.00%	-23.60%

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Asset Value Change	-3.74%	0.18%	-4.05%	-10.58%

 

結論：從上表看，利率無論如何變化，都會對AGNC的情況造成不利影響。

 

 

NLY - Annaly Capital Management, Inc.

NLY的10Q關於上述兩個方麵給出如下數據：

 

Interest Rate Change	+75 BP	+50 BP	-50 BP	-75 BP
Net Interest Income Change	-3.91%	-2.78%	2.80%	4.54%

 

Interest Rate Change	+75 BP	+50 BP	-50 BP	-75 BP
Portfolio Value Change	-0.57%	-0.27%	0.04%	0.22%

 

結論：從上表看，利率的降低會對NLY的利息收入產生較大的正麵影響，但不會對其Portofolio的價值有太大的影響。

 

TWO --  Hatteras Financial Corp

TWO 的10Q關於上述兩個方麵給出如下數據：

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Interest Income Change	3.9%	1.90%	-3.80%	-3.50%

 

Interest Rate Change	+100 BP	+50 BP	-50 BP	-100 BP
Net Asset Value Change	-0.50%	-0.20%	0.10%	0%

 

結論：從上表看，利率的降低會對TWO的利息收入產生較大的負麵影響，但不會對其淨資產的價值有太大的影響。

 

 

小結：從上麵三個具有典型意義的m-REIT的淨利息收入及資產淨值和利率的關係，我們可以看到，利率的上揚或下降對不同的m-REIT的影響是不一樣的，甚至是相反的。並不完全就是利率下降就一定是好的。但是要注意的是，利率隻是影響利益的一個部分。這也就是為什麽在本文開頭時要列出可能的會對m-REIT造成影響的各因素。

 

關於每個因素對m-REIT的影響，每一項都可以寫一篇長文章進行討論。在接下來的日子裏，讓我們一一來進行探討吧。