出租房利率問題

背景：想買房，現住房或租出去（如果新房不貴）或賣掉（如果新房貴）。

問題：

1。如果出租，出租前按自住房refinance （低利率），短時間後租出去後，我是否需要重新按出租房按高利率付房貸,還是延續我之前按自住房付房貸？

2。如果舊房keep自住利率，買新房貸款時還能拿自住利率而不是以rental property貸款？（好像問題有點幼稚，但想省錢）

3。現在灣區約40萬的loan按rental property利率能拿到多少？或者rental property 比自住房利率高出多少？

問題有點多，不好意思。謝謝！