東北房價回暖，可能不隻是房地產的故事

全國房地產尚在調整期，東北部分城市開始出現“小陽春”的曙光。

最新公布的70個大中城市房價數據顯示，2月新房價格環比上漲城市有10個、持平城市7個，較上月明顯增加。

在這之中，沈陽、大連、長春、哈爾濱這四座東北核心城市，新房價格全部止跌。除了哈爾濱較上月持平外，其中三城已出現環比上漲。

圖源：圖蟲創意

在本輪調整周期中，大連是東北地區較早止跌回暖的城市之一。去年春季就出現新房價格環比上漲的情況，一度與上海成為當月環比漲幅最高的城市。

房價變化，往往隻是結果。

“樓市回暖”之外的東北，可能已經跟我們印象裏的不一樣。

回來的，不隻是房價

過去十年，東北最為人熟知的話題，是人口的持續流出。2015年—2024年的十年間，東北三省人口縮減超1100萬人。

到了現在，這一趨勢出現細微的鬆動。

根據統計數據，2025年遼寧省省際常住人口淨流入4.5萬人。這是繼2023年遼寧扭轉連續11年人口省際淨流出局麵後，再次實現人口淨流入。

2023年，吉林、遼寧曾時隔多年出現人口回流，人口淨流入分別達到4.3萬人、8.6萬人。這在當時被視作東北人口回流的重要標誌。

但在次年，人口機械增長再次轉負，分別淨流出10.8萬人、4.9萬人。此次能夠再度扭轉人口流出的態勢，顯得尤為重要。

在人口統計學中，跨區域流動被稱為“機械增長”。對於區域經濟而言，這往往意味著，誰能吸引人，誰就有增長的可能。

曆經多年沉寂後，東北重新具備這種能力。

這種變化並非單一因素推動。

一方麵，過去長期存在的東南沿海虹吸效應正在減弱。當高房價、高成本成為一線城市的常態，一部分人口開始重新計算生活與發展的性價比。

另一方麵，得益於東北自身的調整。

2023年底，哈爾濱憑借“討好型市格”成為網紅城市，流量加持下旅遊市場一片火熱。冰雪旅遊走紅，外地遊客湧入疊加較低的購房門檻，短期內吸引了部分外地遊客前來購房。

據哈爾濱住建局數據，2023年12月至2024年1月，非哈市人員在哈購房共4650套，同比增長94%。

哈爾濱冰雪經濟興起 圖源：圖蟲創意

再以遼寧為例，當地正推進以裝備製造、新材料、新能源、生物醫藥為核心的產業體係建設，並發布重點產業集群人才需求目錄，試圖用更明確的產業方向重新組織經濟結構。

同時，在政策層麵強化留人邏輯，從教育資源配置到人才環境優化，試圖構建一個能夠“留下人”的城市生態。

於是，一個新的流動方向開始出現。不僅是人往外走，也開始有人“往回走”。

不過這種回流不能代表人口趨勢的全部。人口的另一麵是自然增長。從總量來看，東北三省的總人口仍在收縮。

2021年，哈爾濱總人口跌破千萬，東北再無千萬人口城市。

2023年遼寧出生人口17萬人，死亡人口40.6萬人，2024年這一趨勢依舊延續；

黑龍江自2023年起不再在統計公報中公布出生人口、死亡人口數據和人口自然增長率等指標，但根據《中國統計年鑒2024》顯示，2023年中國各省份人口數據中，黑龍江的出生率和自然增長率均在31個省份中墊底，死亡率則在31個省份中最高。

盡管無法立即扭轉總量收縮，但人口流動開始出現方向的改變，本身就已經具有意義。

在破局與修複間找平衡

人口流動的背後，始終是產業。

簡單來說，產業的發展帶來就業崗位的增加，才能吸引或留下更多的人。

從近三年東北三省的經濟增長來看，黑龍江雖然連續三年增速不及全國平均，但是同比增速整體穩健上升；吉林2023年增速超過全國平均1.1個百分點，此後兩年略有波折，但整體還是處於全國平均線上。

東北三省近三年GDP增速 數據來源：各省統計局

另一個變化來自於核心城市。

2025年，大連實現地區生產總值10002.1億元，成為東北首個GDP突破萬億的城市。盡管首個萬億城市來得比預料中更晚一些，但重新出現“領跑城市”，這一點對於東北來說也尤為關鍵。

支撐這一增長的，依然是工業。

數據顯示，大連石化工業增加值同比增長8.9%，裝備製造業增長15.4%，其中鐵路船舶行業增長57.5%，汽車行業增長19.5%；高技術製造業增長13.9%，計算機及辦公設備製造業、醫藥製造業均實現較快增長。

這意味著，東北的複蘇路徑更多建立在製造業實力的“再升級”。

從2026年地方兩會中也能看出，東北地區更多仍在破局與修複之間尋找平衡。

中信建投證券研究認為，遼寧、吉林、黑龍江的首要任務多與擴大內需、實體經濟振興或供需結構優化相關，同時將新質生產力與糧食安全納入重要位置。

黑龍江在前三項任務中明確提出夯實糧食安全根基，吉林強調構建特色現代化產業體係，遼寧強化工業化方向與科技效能提升。

東北地區的任務排序呈現出“內需托底—產業升級—特色資源強化”的路徑特征，體現出在傳統產業基礎上進行結構再造的戰略思路。

某種程度上，這是一條更慢，但也更穩的路徑。

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但結構性問題依然存在。

依舊以大連為例，當前大連石化產業占工業總產值比重仍超過40%，傳統產業依然是絕對支柱。

這意味著，東北經濟的上限，很大程度上仍取決於能否完成真正的產業轉型，而不僅僅是周期性複蘇。

另一層麵，服務業是能吸納更多就業崗位的行業。

2025年，黑龍江、吉林、遼寧的第三產業占比分別為56.4%、57.3%、58.4%，對比全國57.7%的均值差距不大，但與就業大省相比仍有較廣闊的增長空間。

房價“鈍感力”背後

回到房價來說，理解東北房價的變化，離不開一個前提：東北的房地產市場，在很長時間裏都與全國大多數地區不同。

此前，在一些沿海經濟發達地區或超一線城市裏，房地產長期具有較強的金融屬性與投資屬性。

而在東北，雖然在房價上行期也有“炒房”現象的存在，但房子的核心功能更接近於消費品，用以滿足居住、教育、改善需求。

以大連為例，2025年商品住宅成交均價約為15154元/平方米，同比上漲4%。

從結構來看，100萬至150萬元總價段仍為市場主力，同時100—120平方米、140—160平方米麵積段占比提升明顯，而300萬—400萬元改善型產品需求也有所增長。

這背後是典型的居住升級邏輯，即房屋的剛需和改善需求。這種市場結構疊加較低的金融杠杆，使得東北樓市在全國房地產調整周期中呈現一種“鈍感力”。

綜合來看，東北房價的“回暖”，更像是一種結果，而非起點。

它的背後是人口流動方向的微調，是產業結構的穩步修複，也是城市成本優勢重新被看見後的反饋。

但更深層的問題仍然存在。

在人口增長放緩、新房庫存壓力較大的情況下，疊加全國房地產發展新模式的背景，東北房地產市場仍以居住屬性為主。

正因如此，這一輪變化的意義，反而不在房地產本身。

多少人願意回來，多少人願意留下，這或許仍是東北最深刻的問題。