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碧桂園：跨過千億債關，二次創業待破局
深陷債務困境的頭部民營房企碧桂園，終於迎來了關鍵性轉機。
11月6日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，其涉及約177億美元的境外債務重組方案，在11月5日舉行的債權人會議上獲得高票通過，達成重組方案裁定通過的必要條件；而此前的9月底，境內8筆債券約133億元（如無特別說明，均為人民幣，下同）的重組方案也已快速通過。
“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢複正常經營爭取了更寬鬆的空間，接下來就是係統性推進轉段”，碧桂園集團董事會主席楊惠妍在集團月度會議上明確表示，“轉段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創業’”。
然而，需要注意的是，債務重組雖然在一定程度上削減了債務規模並延長還款期限，但企業的造血能力尚未恢複。根據公開數據，今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯營公司實現權益合同銷售金額累計為279.6億元，同比下降31.3%。
失信風險仍有顯現，11月27日晚間公告顯示，子公司騰越建築因未能及時披露重大事項及被列為失信被執行人等問題，廣東證監局對騰越建築、騰越建築時任董事長楊惠妍等人采取出示警示函措施。
境內外債務闖過最關鍵一關
根據公告，碧桂園在兩個境外債債務組別的投票中，均獲得出席並投票的債權人中超過75%債權金額的讚成票。其中，組別一（銀團貸款組別）讚成票對應債權金額占組別一出席並投票債權金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權）讚成票對應債權金額占組別二出席並投票債權金額的96.03%，達成重組方案裁定通過的必要條件。
據市場消息，9月29日碧桂園8筆境內債券重組方案經債券持有人會議審議通過，涉及本金金額合計約133.32億元。從9月19日境內債重組方案公布到9月29日，8筆境內債券重組通過，全程僅用10天。
這意味著，碧桂園的境內外債務重組接連闖過最關鍵一關。
根據公告，碧桂園約177億美元的債務納入境外重組範圍，采用“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”多元組合方式的重組方案獲得通過。據測算，重組完成後碧桂園預計削減有息負債規模約117億美元，削債比例大約為66%。
克而瑞在研究報告中指出，與房企違約前期一般以協商展期為主不同的是，在房地產市場消費信心不足、房企的銷售回款和融資持續走低的情況下，房企債務重組模式也開始發生根本性轉變，從“以時間換空間”的展期策略，轉向以實質性削減債務規模為核心的深度重組，係統性解決債務問題。
根據各家房企公布的重組方案初步估算，多數房企削債比例普遍在60%-70%。
“在市場持續回調的情況下，需要股東、債權人共同發力，給企業提供支持，提供喘息的空間。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，債權人也認識到，各方合力紓困企業，激勵企業做好經營管理，並騰挪資產，以待市場底部到來，這對各方來說是利益最大化的。
300天化債路
自2021年以來，房地產行業進入深度調整期，房企普遍麵臨生存大考。中指研究院監測顯示，2020年房企首次出險，2021年出險房企數量增至16家，2022年更是達到44家。
2023年8月8日，碧桂園未能按期支付應於8月7日支付的兩筆美元債利息，按票麵金額來算，兩筆均為5億美元的美元債，利息總額為2250萬美元。
碧桂園相關人士表示，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬麵可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。公司高度重視債務風險化解，目前仍處在30天付息寬限期內，公司仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。9月5日，也是這兩筆利息支付寬限期的最後一日，碧桂園在最後一刻完成支付。
同年8月10日，碧桂園發布盈利預警，受銷售與再融資環境不利影響，2023年上半年預計出現較大的虧損，當前也正承受階段性的流動壓力。集團管理層通過官方微信公眾號致歉：“對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，將采取更有力有效的措施，拚盡全力扭轉當前的困局。”
2023年10月10日，碧桂園發布公告稱，公司尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港幣的到期款項，也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，將積極推進境外債務管理措施。
2024年1月16日，碧桂園公告委任外部顧問擔任境外債務重組的主要財務顧問，建立與所有債權人的合作溝通平台，共同製定整體方案來全麵解決當前境外債務風險。在保交付、保運營的同時，碧桂園境外重組正式拉開序幕。
在與債權人多方談判後，今年1月9日，碧桂園公布境外債務重組提案的關鍵條款。碧桂園指出，如果境外債務重組提案落實，將使集團實現大幅去杠杆化，目標是減少債務最多116億美元，還可以將債務的到期時間延長至最多11.5年，將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降至每年約2%。
4月11日，碧桂園公告稱，已經與專案小組協定重組建議的主要條款，其占現有債券債務本金總額的29.9%，而小組的成員已經簽署重組支持協議。根據5月9日的公告，加入重組支持協議的比例增加至逾50%，到5月23日，這一比例繼續增加至逾70%。
根據8月18日的公告，碧桂園境外債務重組已獲得持有現有公開票據本金總額逾77%的持有人支持，並與代表銀團貸款本金49%的協調委員會達成重組支持協議。
根據最新公告，碧桂園境外債務重組方案在11月5日舉行的債權人會議上順利通過，並將於今年12月4日上午進行的聆訊上尋求法院認許該計劃。
自今年1月9日披露重組方案關鍵條款，到11月5日債權人會議投票通過，碧桂園這次重組方案曆時約300天。而12月4日的法院聆訊，將成為境外債重組落地的最後一環。
“二次創業”挑戰
盡管債務重組取得了最關鍵的進展，但對於碧桂園來說，“二次創業”的征程依然充滿挑戰。
核心難題仍在於“造血能力”的重建。根據公開數據，今年10月，碧桂園連同其合營公司、聯營公司共實現權益合同銷售金額29億元，實現合同銷售建築麵積約39萬平方米。今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯營公司實現權益合同銷售金額累計為279.6億元，同比下降31.3%。
碧桂園成立於1992年，2007年在港交所掛牌上市，2017-2022年連續六年銷售額位居行業第一，其中2021年的全口徑銷售額高達7588億元，權益銷售額為5580億元。2023年8月債務“爆雷”之後，經營狀況急轉直下。
數據來源：碧桂園2025中期報告
根據8月29日晚間披露的2025年中業績報告，截至2025年6月30日，碧桂園實現總收入約725.7億元，同比減少約28.9%。實現淨虧損約196.5億元，同期淨虧損150.6億元；歸屬本公司股東應占淨虧損約190.8億元，去年同期淨虧損128.4億元。
根據財報，碧桂園的優先票據、可換股債券、公司債券及銀行和其他借款的總額為2545.8億元，其中2223.5億元為流動負債，而集團的現金及現金等價物僅62.8億元，受限製現金為177.8億元。
截至2025年6月30日，碧桂園的總資產為9093.3億元，其中流動資產7950.3億元；總負債為8854.1億元，其中流動負債8386.8億元。盡管尚有淨資產239.2億元，但是碧桂園的淨流動負債約為436.5億元，流動資產不足以覆蓋短期債務。
曆史數據顯示，碧桂園2022年的淨資產規模為3096億元，但2023-2024年，該公司淨資產分別降至886.1億元和512.5億元，兩年半時間，碧桂園的淨資產規模縮水超92%。
為應對困境，碧桂園已啟動多維度改革，包括組織架構壓縮、成本控製等，截至2025年6月30日，碧桂園營銷及市場推廣成本和行政費用約為39.4億元，同比下降18.9%。
闖過“債務關”是關鍵一步，但企業全麵回歸正軌，還需成功闖過“市場關”。克而瑞在報告中指出，當前，市場環境依然充滿挑戰，房企必須在完成重組“減負”的同時，快速切換經營思維，敏銳捕捉市場需求變化，靈活調整策略。隻有順利通過這兩重考驗，企業才能真正走出困境，實現可持續發展。
“房企複蘇會是一個緩慢過程，可能需要數年時間。”一位房企內部人士坦言，在這一過程中，政策進一步扶持、經濟環境有所好轉、市場需求回歸等多重因素形成良性循環，行業回暖就不遠了。
