香港大火後，無法回避的高層住宅老化危機

曾經作為中國城市化象征的高層住宅樓，正在集體老化。隨之而來的，是愈發頻發的安全事故：電梯發生故障後墜落或衝頂，外牆脫落砸死居民或外賣員，高層消防救援受限導致火勢持續蔓延……不久前，一篇文章甚至將老化後的高層住宅樓形容為威脅生命安全的“高層凶器”。

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部發布最新的《民用建築設計統一標準》（2019年），中國高層住宅樓是指建築層數在10 層及以上，或建築首層室內地麵至最高居住樓層的高度超過27米的建築。超高層建築指40層以上，高度100米以上的建築物。近幾年，中國對高層建築的限製越來越嚴格。今年7月，中央城市工作會議明確提到“嚴格限製超高層建築，全麵提升房屋安全保障水平”。

鳳凰網檢索統計了2023年至2025年間20起由於高層住宅樓老化造成人員死亡的安全事故，事故原因包括火災、電梯故障、外牆脫落、燃氣爆炸。其中，火災是最常見的風險來源，在我們的統計中占比超過60%。

2025年11月26日，香港新界地區的大埔宏福苑火災就是典型的高層住宅安全事故，7棟大樓均超過30層，樓高近百米，樓齡為42年，超過36%的居民為65歲以上老人（2021年數據），消防救援難度極大。截至發稿前，大火已經導致128人死亡，200人情況未明。

過往事故還包括：2023年，山西呂梁臨縣臨泉鎮湫河花苑小區電纜井因接觸不良產生電弧，迅速點燃井道內的可燃物，造成5人死亡；2024年，南京明尚西苑小區因電動自行車起火，在短短幾分鍾內，濃煙順著管道井迅速蔓延整棟樓，導致15人死亡、44人受傷。

相較於普通建築物火災而言，高層火災的痛點在於：一旦火勢進入高層樓宇內部的豎井空間，就可能迅速蔓延整棟樓，造成更多人員傷亡和更大財產損失。

此外，電梯故障和外牆脫落導致的死亡事件也時有發生。今年2月，昆明某小區發生罕見的電梯衝頂，導致一名業主當場身亡。今年8月，長沙北辰三角洲小區，一名20歲女孩被小區外牆脫落的水泥塊砸中，不幸身亡。她生前是一名主播，2024年才搬進其公司在這座小區為她和同事安排的宿舍，她的房間小到隻能容納一張床和一隻小沙發。

一起起看似零散的事故，折射出共同困境：當年象征城市化繁榮景象的高層住宅樓，在進入十餘年甚至更老的樓齡後，風險開始密集顯現。尤其是那些容易被忽視的高層配套和細節（如一整套機電和消防係統），比樓體老化得更加明顯，成為隱蔽的隱患。

武漢市民張果的家在一棟56層超高層住宅的第50層。剛搬進來時，她最喜歡的是清晨透過落地窗看到的日出，夜晚俯視腳下燈火通明的城市景象——那種“住在雲端”的感覺，讓她感受著都市生活的美妙。

隨著時間推移，這份新鮮感被一種隱隱的憂慮取代。在一個暴雨的夏夜，張果站在距離地麵150米的陽台上，看著遠處一道閃電劈下，照亮一片夜空。一個念頭伴隨著雷暴的轟鳴，不由自主地冒出來：如果哪天樓裏真著火了，消防雲梯能爬上來嗎？



在江蘇常州天寧區的一棟32層高層住宅裏，李梅已經生活十五年了。她回憶起剛搬進來的情景：那時小區剛建成不久，綠化做得很整齊，樓下有成片的草坪和健身器材，周圍學校資源也不錯，“在當時算是比較好的學區（房）”。這棟樓在當年屬於市區少見的高層住宅，從她家往外看，可以直接望見不遠處的河景。

轉折出現在去年。從那時起，小區業主群裏不斷有人抱怨電梯故障，維修工幾乎隔三差五就要來一趟。“我們兩梯四戶，有兩百多戶人家，一台電梯壞掉，大家就隻能擠另一台。特別是早高峰的時候，很受影響。”李梅說。

一次，一位和李梅同單元的鄰居老太太被困電梯，轎廂從26層直墜到B1層。老太太打不出電話，隻能拚命敲電梯門，萬幸被路人聽見並獲救。李梅這才意識到：“高層在帶來風景的同時，也會隨著時間出現電梯老化等各種問題。”

今年7月19日，李梅獨自乘電梯上樓，轎廂在運行中突然發出“哢嚓”的斷裂聲，緊接著，控製麵板的數字消失，按鍵集體失靈。李梅的手機也撥不出電話，她按下緊急求助鍵。等待救援的一分多鍾好像變得無限漫長，她的雙腿止不住地發抖。最後，李梅被維修工從外部救出。自那以後，她每次再進入那台電梯，都下意識地靠在角落，不敢亂動。

在四川攀枝花，高層居民王磊也有類似的困擾。他家小區已經建成17年，是當時單位分配的經濟適用房，共有多棟十餘層住宅樓。從2018年開始，樓裏唯一一台電梯愈發頻繁地發生故障。原本核載12人，如今物業明確要求隻能乘坐6人，多餘的人必須等下一趟。

在王磊的印象中，電梯的小毛病幾乎天天發生：有時轎廂的燈全滅，隻剩下顯示屏上的紅色數字在跳動；有時電梯門反複開合三四次，才終於開始運行。2019年寒假，電梯曾停運三四天，轎廂卡在半空中，整棟樓的居民——包括老人、小孩——隻能靠人力爬樓。自此以後，王磊索性走樓梯出入。

在鳳凰網的統計中，因電梯故障致死的事故有3例。其中有一起罕見的電梯衝頂事故：今年2月，雲南昆明盤龍區某小區一電梯在運行中先從17層驟墜到B2層，又猛衝至33層頂層，強力撞擊井壁，導致一名業主當場身亡。調查指出，這起事故為多方失責導致：維保單位未按規範檢查製動器、檢測機構報告失實、物業未處理隱患。

在高層住宅中，電梯往往是最先“老化”的部件之一。深圳市建築設計研究總院有限公司總建築師馮果川告訴鳳凰網，電梯壽命一般在15至20年，而我國大批高層住宅樓起建於上世紀90年代至本世紀初。也就是說，中國高層住宅樓裏數以萬計的電梯，正一台台步入風險期——據國家市場監管總局2025年5月發布，截至2024年年底，全國電梯總量達1153.24萬台；其中使用15年以上的老舊電梯數量在2024年底達90萬台；去年共發生電梯事故41起，死亡人數達27人。

在北京朝陽區，趙明已經在一棟建成於2005年的高層住宅樓住了七年。這棟樓共有30多層，是當年城區緊俏的樓盤之一。趙明買下頂層的房子，看中的正是那一塊帶露台的戶型，可以種花養草、擺上魚缸。

但他搬進來不久，樓頂的裝飾材料就開始剝落。那是一種帶金屬光澤的三合板，看上去體麵現代，內部實則是木板，如今大多已經脫落，隻剩下裸露的角鐵龍骨撐在外立麵上。趙明親眼見過小區裏一棟樓的瓷磚整塊脫落，先是“哐”的一聲砸在地麵，又像煙花一般炸開，碎渣灑了一地。業主們多次撥打12345投訴，得到的結果是物業“哪裏掉了補哪裏”，今天刷點漆、明天抹點灰，始終沒有徹底解決問題。

頂樓滲水同樣讓趙明頭疼。修補時，物業沒有拆除屋頂原本的防水層，而是在舊層之上直接覆蓋了一層新的防水卷材。結果兩層之間形成空隙，雨水滲入其中，每逢暴雨，趙明家的天花板就會鼓起一個巨大的“水包”，像隨時準備爆裂的氣球。他拿根尖銳物戳破放水，再隨便抹一層白灰遮蓋，看似恢複如初，下一場雨又會原形畢露。“每年都漏，每年都修，每年還是修不好。”趙明苦笑道。

住在50層的張果擔心的則是消防安全。她聽說消防雲梯的高度有限，一旦遇到火災，她擔心距離地麵150米的房子無法依賴外部救援。

張果的擔憂在過往的事故中已有印證。2011年除夕夜，沈陽的皇朝萬鑫國際大廈B座突發大火，沈陽乃至周邊城市緊急調集了上百輛消防車，但消防車噴出的水隻能到大廈中間部位，即便雲梯車升到極限也僅覆蓋六七十米，而B座高達152米。火勢最終失控，B座燒得隻剩框架，大火又蔓延到了A座和C座。

消防隱患同樣懸在王磊心頭。他家小區沒有地庫，居民車輛亂停，應急通道常年被堵。“真遇到緊急情況，消防車可能都進不來。”王磊時常感到憂心忡忡。



在中國城市化的進程中，高層住宅樓是一個繞不開的符號。它們不僅改變了城市的天際線，也深刻地影響了一代人的生活方式。高層住宅指的是樓層在10層及以上，或者整棟樓的高度超過27米的住宅建築。

馮果川向鳳凰網回憶，中國真正的“高層潮”出現在1998年房改之後。在那之前，中國的住宅以五六層為主，高層並不常見。早在上世紀六七十年代，北京、上海、天津、廣州等大城市嚐試過少量高層住宅，但數量有限。1998年，福利分房製度終結，住房市場化全麵鋪開。地價隨之飆升，蓋高樓成了開發商降低成本的唯一辦法。

馮果川解釋，起初批量建設高層住宅並非出於居住習慣（“誰會天然喜歡住在二三十層？”），而是土地紅利推動的結果——樓層越高，攤到每套房子裏的土地成本就越低。

與此同時，中國的城鎮化進程飛速推進。1998年前後全國城鎮常住人口占比隻有約30%，到2022年末，這一比例已躍升至65.22%。短短二十多年裏，超過 3 億人從農村走進城市，住房需求也像潮水般湧來。有限的土地疊加膨脹的城鎮人口，帶來了越來越直衝雲霄的住宅樓。

北京大學林肯研究院報告指出，自1998 年房改以來，“高層住宅成為中國商品房供給的主要產品，目前已形成了大規模的建築體量”。如今，中國現有高層建築逾100萬棟，其中超過100米的超高層建築達5000餘棟，總量居世界第一。

“遍地高樓”的景觀終於在今天進入城市化敘事第二章：我們正麵臨前所未有的高樓老化考驗。

馮果川提到，一個容易被人們忽視的問題是，高層住宅樓依賴一整套機電和消防係統——包括電梯、送風機、噴淋、報警器、消防栓、高位消防水箱、防火門等——也在迅速老化。樓越高，設備越複雜。

比如，按照《建築設計防火規範》GB 50016規範，24米（約8層）以下的建築隻需要在樓梯間加裝防火門；一旦超過這個高度，必須設置“消防前室”，即在走廊與樓梯間之間增加一道封閉空間，再配合送風係統，防止火災時煙霧倒灌；超過100米的超高層，更要專門空出避難層，設消防電梯停靠點、防火門和排煙設施，供居民在火災中臨時避險。

這些附加係統的設計初衷是保障安全，但它們有一個共同點：壽命遠比樓短。綜合馮果川和既有報道中的行業觀點，鳳凰網發現，電梯、送風機、噴淋泵、報警主機等配套設備，通常在15至20年就進入老化期，需要持續投入維護。

當維護跟不上老化時，問題就會集中暴露。2024年，浙江省消防救援總隊公布的火災隱患名單中，多個高層小區被點名：長興鏡水藍庭小區防火門損壞、消火栓和噴淋係統無水，消防主機線路故障；永康龍域天城小區的火災自動報警、自動噴水、室內消火栓、排煙係統等多項設施則處於癱瘓狀態。

這些隱患並非停留在紙麵。去年，武漢一小區22層發生火災，消防員趕到現場後，本想先用消火栓滅火，卻發現從1樓到34樓，消火栓裏沒有一滴水。

還有人認為，消防雲梯是火災最後的保障。恰如武漢市民張果的擔憂，據科技日報等多家媒體報道，當前國內主要的消防雲梯車高度一般在50米以下。目前已知國內最高的消防雲梯為101米，最多隻能到達35層左右。

曾在一線消防隊伍中服役27年的中國消防協會科普委委員、全國建築防火高端智庫專家許傳升，在接受《中國新聞周刊》采訪時分析，高層建築內有許多豎向井道（如電梯井、管道井、天井），當煙氣通過井道豎向蔓延，容易形成“煙囪效應”。按照現行消防規範，超過33米的住宅樓必須安裝消防電梯。一旦火災導致停電或電梯故障，這條通道就會失效，消防員隻能依靠體力攀登。而呼吸器的續航有限，消防員需要輪換進入，寶貴的救援時間就在種種限製中流逝了。

國家消防救援局數據顯示，僅2024年前9個月，全國高層建築火災就已發生38750起，超過2023年全年的23633起。雖然高層火災隻占總火災起數的5.4%，造成的死亡人數卻占到15%以上。

高層住宅暴露出的風險遠不止火災。它像一個龐大的機器，任何一個零件老化失靈，都可能引發連鎖反應。

外牆是高層住宅更隱秘的安全隱患。西南交通大學土木工程學院副教授許滸在接受《三聯生活周刊》采訪時表示，建築外牆脫落是老化的結果，而高層建築往往建在人群密集的地方，如果放任其發展，造成人員傷亡和財產損失的概率和風險將非常大。在鳳凰網的統計中，2023年至2025年，每年都發生了外牆脫落致死事件：2023年，福州臨江新天地福江苑小區一住宅樓發生大麵積外立麵脫落，一位居民當場身亡；2024年，昆明一名外賣員在送餐途中遭遇外牆裝飾層墜落致死；2025年，長沙北辰三角洲小區一塊脫落的外牆水泥塊砸死一名住戶。

正因此，中國大規模高層住宅老化後淪為“貧民窟”的論調一直甚囂塵上。一位曾住在28層的業主在社交平台上記錄，她懷孕時，有次趕著去產檢，偏偏電梯壞了，“隻能抱著肚子從28樓一點點挪下去，到一樓腿都軟了”。後來，她家隔壁單元發生火災，從15層一路燒到22層，又向下蔓延到13層。她下定決心賣了房，置換了一套位於2樓的房子。她說，新家陽台外就是兩棵桂花樹，開花時桂花香溢滿房間。她也不再因為住在高層而心憂：“真遇到突發情況頂多跳下去骨折。”

清華大學建築學院教授尹稚曾在《對當下中國住宅問題的幾點思考》的演講中提到，盡管住宅產權是70年，但住宅的有效壽命隻有30年甚至20來年，且過去的住宅建造標準更低。當電梯故障、管線老舊、跑冒滴漏等問題不斷發生，我們正麵臨尹稚所描繪的“老舊實體建築技術性死亡”的現實。

專家的擔憂，道出了許多高層住戶的共同感受：問題早已不是“會不會壞”，而是“壞了怎麽辦”。如何維護、誰來埋單，成為這些高樓老化後繞不開的另一重難題。



從理論上來說，高層住宅的老化問題是可以預防的。

馮果川形容，樓宇就像人，需要定期體檢。人體的心髒、肝髒往往能堅持幾十年，但牙齒、皮膚、視力卻可能更早出現問題；同樣，高層的主體結構壽命動輒50年甚至上百年，但電梯、外牆、消防係統、管道等機電設施，往往在15-20年就開始衰退。對這些部件進行定期檢測、預防性維護，是一件再正確不過的事。

馮果川認為，未來可以探索建立第三方檢測和強製更新機製，甚至像車檢一樣，把樓宇體檢納入周期性管理。檢測技術的發展也能解決公眾的部分擔憂：新型無人機可以在幾分鍾內完成整棟樓外立麵巡查，發現瓷磚空鼓和外牆裂縫；傳感器能實時監測電梯運行數據，預警異響與異常振動等。但要做到這些，需要政策法規、維修資金、居民共識的共同支撐。

然而，理想和現實之間總是隔著厚重的鴻溝。鳳凰網接觸的業主們幾乎都提到了維修翻新難是因為“居民意見不統一”。

李梅所在的小區曾商討過電梯大修，最終卡在費用分攤上。換一部電梯需要30多萬元，折算下來每戶約需承擔2000元。這並非天文數字，但一旦牽涉到上百戶居民，意見就難以統一。李梅說，住在低層的居民，覺得電梯故障對自己影響有限；把房子租出去的業主，認為電梯異常事不關己。結果不了了之。換電梯也是王磊小區業主群裏常出現的議題，卻始終沒有人把意見凝聚成行動。他說：“大家都知道危險，可真要出錢，誰都往後退。”

小區裏每一次公共設施的修繕都是一場漫長的拉鋸戰。趙明回憶，有一次小區要修繕無障礙坡道，原來的坡道鑲嵌著鵝卵石，看上去美觀，輪椅卻無法順暢通過。考慮到不少家庭有老人或行動不便的成員，許多業主支持改造。工程最終擱淺，是因為一樓業主強烈反對，理由是他們家沒有老人，並認為開發商交付的就是“最好的”。

理論上，每座小區都繳納了公共維修基金，用於處理像電梯更新、外牆翻新這樣的重大項目。在現實中，這筆資金的啟動極為困難。根據《住宅專項維修資金管理辦法》，要使用維修資金，首先要經過業主表決同意，然後是居委會、審計部門、房管部門的層層審核。廣州市政協常委曹誌偉曾撰文披露，從提出申請到落地，“總體沒有6至8個月拿不下來”。

即便高層老化的風險擺在眼前，意見的分歧卻讓集體決策寸步難行。居民們隻能眼睜睜看著問題停滯在日常裏，靠個體智慧和僥幸心理躲避最壞的可能。

在那次被困電梯後，李梅不時聯想起新聞裏電梯衝頂致人遇難的場景，她的手機裏收藏了許多“電梯自救”視頻；趙明目睹小區外立麵自由落體後，養成了一個習慣，走路一定離樓體遠一些；還有居民未雨綢繆，在家裏準備了應急逃生包，裏麵有防毒麵具、滅火毯、逃生繩……

“它（高層住宅）像電器一樣，十幾年以後各方麵零件都會老化，但是你不可能在一棟房子裏隻住十幾年，對嗎？”李梅已經產生了搬家的念頭，並堅定了一個想法，以後不會考慮高層住房了。但對於大多數普通家庭來說，當下換一套房子談何容易。如果不想在日漸衰敗的家園裏和一座座高樓共同老去，那麽無論是居民、物業，還是政府，恐怕都要在預防住宅老化這條路上積極而持續地探索。

應對方要求，文中張果、李梅、王磊、趙明均為化名