深圳第一爛尾樓：8年前239億，如今三折被收回

在經曆多年停工、兩次法拍流拍後，曾劍指“中國第一高樓”的地標項目，世茂深港國際中心迎來新的轉機。

南都.灣財社記者獲悉，中信信托近期向投資人發送《關於召開中信信托.深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》（以下簡稱“通知”），計劃推進一項收地化險方案。該方案顯示，深圳有關部門擬以68億元總價，收儲世茂集團旗下“深港綜合體項目”的12宗地塊。

在中信信托召開受益人大會投票之際，一則《世茂集團致中信信托投資人的公開函》也在網上流傳開來，世茂主張“賣地方”未能履約使項目開發進程無法推動，目前已提起行政訴訟，對於中信信托的收地化險方案，其表示68億元補償款不足土地原價值1/3且償付周期長，建議各方攜手與政府協商解決方案，以最大化保障利益。

在業內看來，有了政府收儲托底，深港國際中心停擺的僵局或將被打破，這一收地化險方案的推進，為項目帶來了新的進展與可能性。南都.灣財社記者近期就此事向有關方麵致電詢問進展，但截至發稿時，尚未收到回複。

官方68億元收地？

據通知內容顯示，中信信托發出的收地化險方案主要有三項：

首先，授權受托人同意深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式，收回國有建設用地使用權及其地上物。12宗土地及地上物的補償款合計為68億元（包含中信信托西安經開項目對應的一宗地塊，有兩宗公益用地不予補償）。

其次，授權受托人依以物抵債裁定書辦相關手續，繳納約2.1億元過戶稅費，取得新不動產權證後，配合辦理12宗地不動產權證注銷、土地入庫等工作，與龍崗區相關部門簽補償框架協議，約定收地、補償、移交及權利義務等；按框架協議，新不動產權證注銷後2個月內簽正式補償協議，補償款分階段支付（2個月付15%、半年付35%，2027年1月31日前付清）。

最後，土地補償款分配方麵，計劃對12宗中11宗土地及地上物享有所有權，補償款按本信托計劃抵債部分與12宗整體的北京三中院司法拍賣評估價值比例分配，扣除稅費及信托費用後，核算可分配信托利益。



市場分析人士認為，68億元的補償框架既為信托投資人提供了部分回款可能，也為龍崗區相關部門重新盤活地塊創造了條件。盡管方案中補償金額、支付周期等細節仍存爭議，但相較於長期停滯的現狀，此舉被視為推動項目從“爛尾困局”向“有序盤活”邁進的關鍵一步。

據了解，深港國際中心規劃為集會展、創業、演藝中心及酒店、商業等業態於一體的綜合體，其中超高層建築原計劃建超700米（後調至約600米），曾定位為粵港合作標誌與深圳東部新地標。然而自2022年起，受世茂集團債務危機爆發影響，該項目陷入停工狀態，至今未能完全恢複建設。

針對68億元收回深港國際中心項目的消息，南都·灣財社記者分別向深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心致電問詢，但截至發稿尚未取得有效回複。

世茂發聲

盡管業內人士認為，上述方案的通過或將終結深港國際中心項目自2022年停工以來的處置僵局。但在世茂看來，這一方案並不理想。

世茂在前述公開函中指出，項目土地出讓時，出讓人未取得600米建設高度規劃條件，至今主塔高度不明確，導致項目雖獲民航700米高度批複，卻無法取得有效建設用地規劃許可證及推進開發。世茂已於2024年9月就此起訴，主張合同無效並索賠，案件一審已開兩次庭，中信信托旁聽並被申請為第三人，目前仍在審理中。

因行政訴訟尚在審理期間，世茂認為，作為與案件有直接利害關係的龍崗區相關政府部門，直接拋出收儲行政訴訟爭議標的物12宗土地的方案，影響案件審理，世茂將依法向審理法院及政府部門提出異議。

世茂還透露，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，世茂與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建築高度規劃審批義務，直接間接遭受巨額經濟損失。建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商因項目建築高度等規劃設計問題的解決方案，或退地退款或項目調規改性後進行開發等，最大化保障各方利益。



事實上，這一補償金額的確與項目當年的拿地成本形成鮮明對比。2017年，深圳市世茂新裏程實業有限公司以239.43億元競得大運商務總部功能區約32.19公頃用地，創當時深圳土拍第二高總價紀錄。

但本次涉及收儲的12宗土地並非深港國際中心的全部用地。從《深圳龍崗世茂深港國際中心項目詳細藍圖》可見，項目整體用地分為14宗地，其中兩宗已建成世茂之都公寓，於2020年前後完成備案銷售；剩餘12宗土地登記價約176.25億元，這意味著官方此次計劃收儲價格不足原價的四折。



“第一高樓”失約

回溯深港國際中心的建設進程，可清晰看到幾個關鍵節點。2018年，項目啟動建設後，經曆了一段平穩期；2019年，世茂深港國際中心的公寓產品已對外推售，在鋪天蓋地的廣告宣傳後，項目IP已經深入人心；2022年，世茂集團債務問題爆發，深港國際中心項目也已陷入停工狀態；2023年，南都·灣財社記者在實地探訪時發現，深港國際中心的展示中心已無工作人員值崗。



從資金端來看，據公開資料顯示，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”發起於2019年，最早到期時間為2022年2月17日，最短期限為15個月，最長期限為24個月，年化利率在6.8%至7.9%之間，融資被用於深港國際中心項目的建設。

2022年2月16日，中信信托宣布該計劃中57億元項目資金出現兌付困難。因世茂集團子公司、世茂股份控股子公司未按時歸還“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的本息，中信信托提起公證債權文書強製執行。

中信信托所申請的涉案不動產被強製執行後，曾兩次進行拍賣。2023年5月31日，深港國際中心的大部分資產上架法拍，該資產起拍價約130.44億元，評估價約163.05億元，但因無人報名而流拍；同年11月，該資產經曆二次流拍，彼時起拍價格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。

隨著兩次流拍，2024年7月，中信信托作為“申請執行人”申請以因涉案不動產二拍保留價104.35億元按照抵押及查封順位抵償被執行人所負債務，法院照準。這意味著，世茂將失去深港國際中心的相關資產，直接抵給中信信托以償還債務。

如今，中信信托推動的68億元“收地化險”方案已正式擺上桌麵，計劃通過土地收儲為項目債務開辟出口。這座曾承載“中國第一高樓”願景、被寄予“東部新地標”厚望的深港國際中心，原定於 2025年7月竣工，目前雖仍在沉默中停滯，但隨著政府的下場，這座城市地標項目有望迎來重新拉開序幕的契機。