完全就是華美的袍裏麵爬滿了虱子

克洋在武康路一棟洋房裏長大，直到5年前下水管再一次被凍裂，他帶著妻子孩子搬進了新小區。

據說這個房子最好的時候是在文革前，那時候克洋還沒有出生。

上世紀20年代，這棟三層洋房建成，據說最初屬於一位國民黨高級將領。洋房一樓是個大舞池，ball room，木地板配大落地鏡子，當初還有一扇直通二層的落地玻璃，主人可以從上麵俯瞰跳舞的賓客。

克洋說，“我想象和《了不起的蓋茨比》裏拍的差不多”。

不少洋房樓梯裝飾精美考究 周平浪

如今，螺旋樓梯還有一點洋房味道，當初的舞池成了堆雜物的地方 白石

丁香花園一隅 楊煥敏/視覺中國

洋房當初的花園也極盡華麗，草木有駐家花匠打理，園內有太湖石（據說後來太湖石被搬進了中山公園）。當初洋房還附帶獨立車庫，現在經過重新分配，牆上開窗變成了其他人家的住房。

就連窗戶上的玻璃也是20年代從德國空運來的防彈玻璃，工藝精美。幾年前，家人想在主屋裝空調，卻發現玻璃怎麽也打不穿，隻好把右上角整塊敲掉。為了裝空調還拆掉了原來的金絲銅扣紗窗，克洋爺爺知道後還發了脾氣。

做工考究的玻璃被砸開一個洞，用泡棉塞上了 周平浪 白石

洋房大多數在上海的“上隻角”，地段優渥，時常有一些chill moment撲麵而來。

克洋的妻子秀明最喜歡的是周末做菜的時候，在廚房裏能聽到旁邊的Jazz school的學生在練習，切菜的篤篤聲和小號聲、鋼琴聲匯合在一起，“還蠻美妙的”。

武康路，洋房前有兩排梧桐 徐賽虎/視覺中國

郭西野喜歡洋房，大學畢業後，他在合肥路租了整棟洋房裏的一小間，小窗外麵是老瓦片，屋簷連著屋簷。有一年冬天，郭西野突發奇想從窗戶爬了出去，坐在屋簷上視野特別開闊，腳下是來往的人，眼前是複興SOHO的高樓，冬天的風吹得人清醒，“色色一一（上海話舒服的意思）”。

高樓之間的老房子 周平浪

盡管洋房外表光鮮，但拋開那些傳奇故事，真正的麻煩隻有住在裏麵的人才知道。

洋房的結構複雜，在設計之初，一棟樓裏隻住一家人，功能分區還算清爽，但是今天的洋房大多被分割成多戶，法式半圓露台上往往支出一根晾背心內褲的杆子。

郭西野的洋房裏，一個街坊硬是在走廊裏搭出來一個灶台，居委會上門強拆，街坊卻在拉扯中突發心髒病，灶台也就沒人敢再動。

灶台至今還屹立在走廊裏 白石

2016年，張藻藻想在衡複曆史文化風貌區租下一間洋房做朋友聚會的茶室，中介為她介紹了一個泰安路“7平方”。“7平方”外表是本格法式小洋房，夠漂亮，但張藻藻進門之前發現樓下有九個電表，代表這棟樓裏塞進了九戶人家。“7平方”原來就是洋房的樓梯間拐角處，整個房間呈扇形，人在裏麵難以轉圜。

“這樣一個灶披間，月租8000元，”張藻藻說，“那可是2016年，8000元我住大平層不香嗎？”

克洋家也是被分割過的洋房。原本設計的廚房在底樓，但是克洋家住三樓，隻好就近把一間小保姆房改造成廚房，中間有高低樓梯小十階，做好飯就得端著熱湯上上下下。

木質樓梯窄、高，用了100年後邊緣都已經圓掉了，滑溜溜的。秀明在下樓梯時摔過一跤，韌帶撕裂，臥床了大概三個月。

樓梯盡頭的保姆房被改成了廚房 白石

蟲害是洋房裏又一個大問題。上海天氣潮濕，洋房內的木質結構往往從內部開始爛掉，老木頭夾層裏麵經常藏著一窩耗子，隻聞其聲不見其鼠。

秀明剛嫁過來時，夜裏聽見有動靜，她緊張地問克洋是什麽東西在動，克洋見怪不怪，老鼠罷了。

郭西野的小洋房旁邊是菜市場，家裏還多了一些菜場偷渡來的老鼠。他用捕鼠籠抓住了一隻，但不知道該怎麽處理，“總不能放生吧”。無奈之下，隻好在籠子裏養了好幾天。

當寵物一樣養起來的“偷渡老鼠” 郭西野

夏天來臨之前，有幾天洋房裏會遭到白蟻襲擊。武康路上種滿法國梧桐，是白蟻孳生的沃土，洋房樓層又低，白蟻鋪天蓋地，秀明今天回憶起來還有點頭皮發麻，“反正那段時間就不能開燈，你隻要一開燈，成群進來”。

“你知道嗎，住在洋房裏完全就是張愛玲的那句話，華美的袍子裏麵爬滿了虱子。”秀明說。

武夷路一洋房現狀，木地板上長出小草 周平浪

你的洋房不是你的洋房

“那你們這些洋房業主，搬走後會懷念嗎？”我問。

“不是業主，是住戶，”克洋打斷我，“要交房租的。”

這是洋房的另一個老大難。上海的洋房大部分為國家所有，住戶沒有產權，隻有使用權，每月需要交一定金額的租金（從幾十到幾百不等），此外不得私自改動建築外立麵、內部空間及其裝飾。洋房內部朽爛，還得捧著，端著，不能輕舉妄動，隻能修補。

由鄔達克設計的上海巨鹿路675號愛神花園，是許多醉心文學的人心目中的聖殿 視覺中國

2015年，鄔達克設計的30年代老洋房巨鹿路888號，以八千多萬的價格成交，打破每平米單價記錄成為滬上樓王。一年後，房主發現建築老化牆體傾斜，在施工隊的建議下翻修房子，被罰款3050萬元。

“修比造難啊，把它拆掉然後重新造一個，這是成本最低的，否則的話你就永遠是在雕琢它，這裏修補一下，那裏修補一下，永遠沒有盡頭。”克洋說。

張藻藻的朋友在餘慶路葉聖陶故居對麵租下一間老洋房，想翻新一下住得舒服點。半年過去，朋友還沒翻好，“他那個房子有發黴問題，家裏鋪了一整層的防腐布，還要做除濕係統”。





武夷路老洋房，售價2.2億，想要翻新並不容易 周平浪

郭西野則試著和洋房裏老化的硬裝共存。在一次買了下水道疏通劑之後，淘寶推薦了速溶紙給他，從此他隻用這種紙，“是比一般的餐巾紙差一點，但洗手間再也沒堵過”。

就連洋房院子裏的樹都是不能動的。凡是上了年頭的樹，都在綠化局有備案，修剪樹枝，防治病蟲害，都要電聯綠化局上門。

克洋的院子裏就有這樣一棵上了年紀的矜貴棗樹。克洋媽媽懷他的時候，鄰居跟她說，你要多運動，去棗樹下撿撿棗子，於是克洋媽媽經常撿棗子。後來克洋長大一點，到了秋天的娛樂活動，還是撿棗子。



洋房院子裏的樹 周平浪

但現在洋房裏沒有人住，棗樹又不好修、不能砍，棗子和葉子都掉在房頂，漚在下水道口，常常堵了水管。

今年夏天台風煙花登陸，上海狂風暴雨，地鐵停運，電視上廣播裏台風警報大作。這時候克洋接到了武康路洋房樓下鄰居的電話，說水從三樓滲下來，把天花板泡爛了，屋頂的石膏畢畢剝剝往下掉（“到了家裏才發現我們自己的木地板也已經被泡得撅起來了”）。沒辦法，克洋和秀明隻好在空蕩蕩的上海城開車去武康路，頂著台風爬上天台通下水道。

“唯一的好處可能就是洋房的‘光環’，大家會覺得你住的這個地方真好啊，”克洋說，“那歡迎你來住。”

武夷路一洋房入戶門 周平浪

頂級洋房走鋼絲

被分割的小洋房是一回事，頂級洋房的交易又是另一個世界。

人們經常會忘記，被遊客團團包圍的武康大樓，裏麵也是住了人的。其中頗有些戶型寬敞、家居現代、主人瀟灑有品位的“遺珠”，它們已經脫離了關門一地雞毛的破洋房完成飛升。

武康大樓內在售的房子內部，標價3050萬 王靖

比包括武康大樓內的單間更貴的是獨棟洋房。完整保留下來的、可供私人使用的洋房並不多。有人耐心與洋房裏的眾多住戶拉扯，花五年六年，出大價錢把居住權一間一間收回來。也有人直接找到洋房主理人買下整棟——這樣的房子往往開價1億起步，僅付給中介的傭金就高達兩三百萬，更重要的是數量稀少，可遇不可求的。

蘇明是一位頂級洋房中介，半隻腳在富豪的世界裏打轉。他的委托人中有身在台灣、走前留下一把鑰匙的老人，也有後裔散落在世界各地、賣掉洋房變現的商人。他現在正經手的一棟位於延慶路的地中海式洋房，是少有的未經改造的整棟，在寸土寸金的衡複曆史文化風貌區上獨占500平米的私人花園。





延慶路老洋房，保留了100年前的壁爐和煙囪，入戶大露台可以180度環顧花園，售價2.4億 周平浪

洋房在設計之初，甚至有兩套動線設計：一套是主人的，一套是仆人的。主人從直麵花園的環形樓梯入二層，一層則隔出了中西廚師房、園丁房、保姆房、司機房、管家房，這些房間和主人活動的區域間有陡峭的木質樓梯相通，保證在有需要時仆人能從看不見的地方迅速出現在主人眼前。

位於一層的仆人房 周平浪

看獨棟洋房的門檻很高，業主一般會要求客戶出具一億以上的資產證明，但財力隻是蘇明挑選客人的門檻之一。“做這行久了，就會知道看穿著打扮沒用——有錢人穿什麽的都有，何況有些人會派律師來看房。”蘇明說，“資產證明也不是一個人的全部，這麽大宗的交易上，人品比什麽都重要。如果第一次見麵就遲到，還不做出解釋，這個客戶大概率不宜深交。”也有客戶對房子要求過多，“大門不能在東，廚房不能在西”，“這樣的客戶，隻能放棄了”。

蘇明的考慮不無道理。此前有客戶為了省幾百萬的傭金，在網上直接找到房主信息進行交易，在最後的成交階段跳過中介。蘇明說，“這個圈子就這麽點人，想找到房主並不難，客戶的不守信可能讓中介半年甚至一年的勞動付之東流。”也曾有房東出售的是不良資產，在客戶付了5000萬的定金之後跑路，而房子則被法院征收。

延慶路老洋房，看房的人 周平浪

比起買房，上億元的洋房交易更像是一種商業行為，流程不比收購公司簡單。買賣雙方背後一般都有一個律師團隊，處理相關合同，並且相互做競業調查。洋房的交易就像走鋼絲，環環相扣，彼此試探，“頂級洋房的交易周期非常長，在完成過戶前，最起碼要走六個月的流程。”其中出了任何岔子，中介都會拿不到傭金。

事實上，洋房交易也確實經常以公司的名義進行。房產購置需要繳納20%的個人所得稅，以武夷路的一棟洋房為例，2.4億的掛牌價，僅個人所得稅就要交4000萬——一棟洋房產生的稅就可以在北京四環買下6套單間。因此，市麵上的洋房大多是公司產權，“相當於買家收購了一家公司，這家公司的資產就是這棟洋房。完成公司的法人變更，相當於這棟房子就歸買家了。”

綠樹掩映洋房群 蘇明

像手串一樣，有包漿

洋房還是洋房，洋房周邊的環境卻在迅速發生著變化。

今年十一，武康路及其周邊小道已經可稱真正的景區。從交通大學站下車往宋慶齡故居方向走，房子逐漸變矮，行人卻陡然增多，此時頗為進退兩難，順著人潮走摩肩接踵像去朝聖，逆著走磕磕絆絆像摩西分開紅海。

“朝聖”的盡頭是武康大樓。緩慢前進的行人到此徹底停下不動，有裝備齊全拗造型街拍的，也有在“Lille”排長隊買一杯咖啡的，更多的人舉起手機對準武康大樓。



武康路周邊，現在也稱衡複曆史文化風貌區 白石 周平浪

克洋在武康路住了30年，前20年裏，這裏路窄、安靜、人少，不是什麽適合發展商業的好地方，甚至堪稱徐匯區中心的一片商業荒漠。克洋小的時候，學校旁邊有一家便利店，但也許是因為顧客太少，最後便利店關門了。

2009年6月，武康路 楊煥敏/視覺中國

2011年，一些不同尋常的苗頭出現了。首先是克洋和秀明經常路過的湖南路上，一家情趣用品店突然變成了一家叫魯馬滋的精品手衝咖啡。剛開店的時候顧客寥寥，秀明回憶，日本店主經常會跟她聊聊爵士樂，拿一些新口味咖啡豆來一起嚐嚐。“我記得那時武康路是沒有店的，興國路店也很少，隻有安福路有一些，馬裏昂吧什麽的。”秀明說。

秀明懷孕的時候，兩人開始在半夜聽到周邊“動次打次”的派對聲，2013年，酒吧的數量驟增。短短不到50米的永康路東段，開了十四五家酒吧，人們唱歌跳舞徹夜狂歡，而一街之隔就是住著居民的老洋房。2013年初春的一個晚上，矛盾終於爆發，憤怒的居民開始朝樓下吵鬧的人群潑水，成為當年的本地大新聞。







2021年，武康路周邊 周平浪

克洋補充道：“但我覺得事情變壞都是從冰淇淋店開始的。”幾年前，武康路上突然冒出一家糖果色的冰淇淋店，小窗口大排長隊，所有人買到冰淇淋之後都先不吃，開始拍照，“後來人越來越多，越來越多，多到失控”。在這個街坊裏，一瞬間派出所變成瓷器店，五金店變成買手店，郵局開始賣咖啡，菜市場變成brunch店。

克洋認定的初代網紅，如今已經被新的網紅取代，十一期間門可羅雀 白石

“你告訴我，我們去哪買菜？”

比較近的一個菜市場在烏中路，國慶這幾天剛好奢侈品牌Prada在這裏搞聯名活動，買菜滿20元可以得到一個Prada裝菜兜。克洋在朋友圈裏看到，有年輕人買了一把芹菜，轉頭順手把菜丟掉，菜兜留下。克洋這時有點慶幸自己已經搬走了。

Prada裝菜兜 陳玉宇/視覺中國

洋房外被丟棄的小狗 周平浪

而郭西野在去過很多朋友家的新小區、看過很多高層公寓之後發現，自己還是喜歡老洋房。“你要我具體去分析為什麽，這個其實也蠻複雜的，就像人性一樣，對吧？”郭西野說，“也許就像手串一樣吧，老房子有那種包漿的感覺。”

他現在住在雜居洋房一個帶露台的單間裏，洋房裏原來是水塔的地方住著一位在日料店打工的廣西小哥，屋裏小到隻有一張床，郭西野有時候會從窗戶翻出來到露台上抽煙，偶爾會遇到他也在抽煙。

郭西野在露台上種了北美冬青，冬天會結紅果，還種了前房主留下的石榴，到了秋天碩果累累，他嚐過一個，酸甜，澀，“也不是不能吃”。從另一位鄰居種的絲瓜裏，能看到“浦東三件套”——“開瓶器”環球金融中心，“注射器”金茂大廈，“打蛋器”上海中心大廈——和東方明珠。（來源：騰訊新聞）

從露台望出去 白石