王慶華逛街時收到的關於乳山海景房宣傳單。

　　麵朝大海卻沒有春暖花開，王慶華的海景房夢碎了。

　　在花200元被組織去山東威海乳山市看海景房後，來自西安的她自稱被“脅迫”支付25萬元購買了一套40平米海景房，銷售經理承諾可“售後包租”，每年4萬元租金。

　　購房後未見到租金，王慶華將房產公司訴至法庭。法院一審認定合同未約定“售後包租”事宜，判決她敗訴。上訴後，二審法院維持了原判。

　　王慶華的遭遇並非孤例。

　　乳山市房產管理部門相關負責人曾介紹說：“為了吸引購房者的眼球，他們（開發商）抓住購房者心理，故意誇大銀灘當地交通、醫療、購物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導消費者，從而達到交易的目的。”

　　至今，在網上檢索“乳山看房團”關鍵詞仍會出現一種戲劇性現象：一方麵是大量“看房客”投訴遭到“陷阱、強賣、被騙”的網帖，另一方麵是房產中介“一線看海、怡人宜居、升值潛力”的廣告。

　　200元去乳山看海景房

　　二審敗訴後，王慶華回過頭來看這一年來的“折騰”，懊惱不已。

　　2019年6月25日，陝西西安市民王慶華逛街時被手拿宣傳單的五六個年輕小夥攔住，對方說山東乳山市的銀灘被稱為“東方夏威夷”，很多外地人在那裏搶購海景房。“200塊錢三天兩夜，就當去那邊玩。”小夥們極力推薦。

　　看著宣傳單上“遠離霧霾，尋找藍天白雲；麵朝大海，春暖花開”字樣，讓這位44歲的中年女人王慶華動了心。

　　同年7月6日，王慶華和全國各地不同口音的“看房客”來到乳山。一路上，工作人員將她們看得很緊，不允許私下交流，一對一跟著。

       

　　乳山銀灘圖。來源：乳山市政府官網。

　　在海邊逗留半小時後，工作人員將王慶華她們帶到了銀灘“悅瀾灣”房產售樓處。王慶華回憶，售樓處工作人員帶著她們參觀了樣板間和一套70平米、50平米房子，稱購房後如果不入住可以交給他們出租，“每年4萬元租金，一次性簽十年合同，三年12萬元租金從總房款中扣除。”

　　王慶華說，當時銷售人員看她有些猶豫，又說每平米再優惠一千元，除了可以“售後包租”，以後去海南、天津等房產公司旗下樓盤還可以有30天自住權，“全國置換、免費居住”。

　　在一個個優惠條件下，王慶華放下了戒心，當場付款25萬餘元（含1萬元團購金）購買了一套70平米房子。王慶華稱，當時對方念了合同條款，她被對方一群人遊說得頭暈眼脹，沒細看就直接簽了字。

      

　　大乳山濱海旅遊度假區。來源：乳山市政府官網。

　　簽完字，對方沒給她合同，稱還需要“完善”，隨後才能給她。

　　付了款，王慶華他們被拉到距離售樓處26公裏的另一家酒店入住。夜深人靜，王慶華越想越覺得“上了當”，第二天天還沒亮，她就悄悄跑到售樓處要求退房款。

　　房款沒退成，王慶華說，最後雙方協商，她換成一套40平方米房子，前一日繳納的房款抵在這套房子總價中。

　　返回西安後，王慶華多次催促，銷售方“威海辰遠置業有限公司（下稱“辰遠置業”）才通過圖片的形式將合同發給她。

　　但合同第二十四條規定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取“售後包租”或“變相售後包租”的形式銷售未竣工商品房。

　　合同第二十四條規定，銷售方承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取“售後包租”或“變相售後包租”的形式銷售未竣工商品房。

　　王慶華覺得被騙了，協商未果將銷售方辰遠置業和帶她去看房的中介“西安洪冠德要房產營銷策劃有限公司”訴至乳山法院。

　　王慶華訴稱，自己認購的是“悅瀾灣”小區，與辰遠置業簽訂的也是“悅瀾灣商品房認購書”，但實際該小區名叫“聞濤美域”；辰遠置業存在“售後包租”的違法行為，更未按合同約定在合同簽訂合同之日起30天內進行登記備案。她訴請解除買賣合同，對方返還已繳納的250247元房款（含1萬元團購金）。

　　“辰遠置業”則辯稱，帶王慶華看房的場所、出具的收據都為“聞濤美域”，且認購書上也已經載明這一點。至於未備案的情況，可隨時登記備案。

　　該案爭執的焦點為：王慶華和辰遠置業簽訂的買賣合同應否予以解除；王慶華是否有權要求辰遠置業返還購房款並賠償損失。

　　乳山法院審理後認為：“悅瀾灣”即“聞濤美域”，這一點在雙方簽訂的認購書備注中已明確注明；至於王慶華主張的辰遠置業在售房過程中存在“售後包租”的違法行為，合同中未約定此事，且王慶華在接受房產後是否出租係其自願行為。

　　最終，乳山法院駁回了王慶華的訴請。敗訴後，王慶華向威海中院提起上訴。今年11月3日，威海中院審理後駁回了王慶華的上訴請求，維持原判。

       

　　威海市政府官網有購房者稱在“悅瀾灣”購房，被承諾可“售後包租”。

　　糾紛背後的“售後包租”承諾

　　根據王慶華的說法，在整個過程中，最終讓她付款購房的，是來自售樓處工作人員的承諾：“躺在家就可以拿錢花”，可以“售後包租”。買房時對方口頭有承諾，可她付款後，合同上卻寫著不會“售後包租”。

　　王慶華稱，當時售樓處工作人員為了讓自己相信可以“售後包租”，給她出示了一份未簽字蓋章的“房屋委托經營管理合同”。

　　澎湃新聞記者注意到，該合同注明，“悅瀾灣”小區委托給威海一家養老服務公司使用，租期10年。前三年，養老服務公司每年支付居所總價15%作為收益；後七年，每一年養老服務公司淨利潤的60%，根據居所總麵積算出單個居所收益支付當年收益。

　　“售後包租”指房地產開發企業將商品房賣給購房者，然後在一定年限內由房地產開發企業自己承租該商品房或者代購房者出租該商品房，所得租金歸購房者所有。

　　我國《商品房銷售管理辦法》中明確規定：“房地產開發企業不得采取‘售後包租’或者‘變相售後包租’的方式銷售未竣工商品房”。之後的幾年時間裏，國家發改委、住建部又數次發布通知，強調期房“售後包租”違規。

　　據乳山市政府官網信息，至少自2009年開始，乳山市政府就提出要嚴厲打擊承諾“售後包租、返本銷售”的違法違規行為。

　　2016年1月，乳山市委發布的關於巡視整改情況的通報提到，一些房地產公司和房產中介為了達到銷售目的，不擇手段，對房地產項目虛假宣傳、誇大宣傳；以“售後包租”為幌子欺詐消費者，同消費者簽訂《商品房買賣合同》後，實際交房與合同約定的內容不符而產生消費糾紛。

　　不過，在明文規定和監管嚴打之下，當地依然存在“售後包租”的現象。澎湃新聞記者注意到，在威海市政府官網、人民網領導留言板就有購房者稱，在“悅瀾灣”購房，被承諾可“售後包租”。

　　今年5月6日，有購房者在威海市人民政府官網投訴，自己在2019年10月被帶去乳山的“悅瀾灣”看房，銷售經理告訴他，買房後可以“無憂托管，包租返租”，每年返總房款的5％，約4萬元。

　　“銷售跟樓盤負責人的引誘誤導下我交了5萬的定金跟1萬的優惠券”，該購房者稱，事後他才知道“售後包租”行為違規，求助追回這筆錢。

　　此外，公開的文書案例和媒體報道，也顯示乳山房產市場存在“售後包租”的現象。

　　一份公開的裁判文書顯示，2018年4月25日，餘梅與“富大房地產公司”簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套83平米房子，同一年10月27日支付了743444元的總價款。付款後，雙方再次簽訂《房屋委托經營管理合同》，餘梅將房子委托給富大房地產公司經營管理，托管期為四年當中的44個月。據合同，房屋托管期間富大房地產公司四年支付餘梅租金為總房款的22%。

　　但此後，富大房地產公司並未支付租金。其辯稱，房子總價90多萬元，而不是餘梅認為的74萬元，餘梅支付的房款已經是90多萬元減去租金部分。餘冬梅解釋，商品房買賣合同的日期係“倒填”，富大房地產公司直至2019年8月份才將該合同交付給她，她一直認為房屋總價為90多萬元。

　　乳山法院審理後認為，餘梅已在認購書中手寫注明“托管四年租金已抵房款”，後又在簽署委托經營管理合同保證書中簽字，確認已收到托管經營的返利租金227940元，且承諾將涉案房屋交由他人租賃經營，應當認定涉案商品房買賣實際是一種商品房“售後包租”行為。

　　《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取“售後包租”或者“變相售後包租”的方式銷售未竣工商品房，但涉案商品房在出售時係現房，並非未竣工的商品房，故“售後包租”行為並不違反上述規定。

　　最終，乳山法院駁回了餘梅的訴請。在餘梅上訴後，威海中院依舊維持原判。

　　不過，相比於王慶華、餘梅與房產開發企業的“售後包租”糾紛，李泰則在拿到部分“售後包租”租金後與房產開發企業鬧上法庭。

　　裁判文書顯示，李泰在“威海廣澳旅遊投資有限公司”處購買了一套其開發的商鋪，總房款913900元，簽合同時交了首付款463900元。購房後，雙方簽訂“售後包租”合同書，約定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，十年時間廣澳旅遊投資有限公司向李泰每年支付總價款8%的租金。

　　但李泰在收取4年租金190881元（拖欠101393.40元）後，威海廣澳旅遊投資有限公司不再支付租金，稱雙方簽訂的“售後包租”合同違反相關規定，應屬無效，主張解除“售後包租”合同。

　　對於開發商的“自證違規”行為，雙方鬧上法庭。經曆一審、二審後，最終威海中院維持一審判決，威海廣澳旅遊投資有限公司給付李泰剩餘租金539991元。

　　針對開發商“自證違規”這一點，在澎湃新聞記者梳理的多個案件中，法院在審理時均認定，前述《辦法》係原建設部發布的部門規章，不屬於法律、行政法規，且雙方訂立合同不存在非法目的，故合同有效。開發商以自身違反該《辦法》為由主張合同無效不成立有違誠實信用原則，法院不予支持。

　　“看房團”亂象

　　在這些糾紛背後，則是外地“看房團”存在的亂象。

　　澎湃新聞記者注意到，為了吸引這些外地房客，其他城市的房產經紀公司會進行“代銷”獲利。

　　一份公開的裁判文書曾披露外地房產經紀公司為乳山海景房“代銷”的獲利情況。在該起糾紛案中，北京琳軒閣房地產經紀有限公司與乳山鬆海房地產開發有限公司係代銷關係，代為銷售坐落於銀灘旅遊度假區的“聞鶯苑”小區房產。根據提成，業務員介紹成交量三套房產，傭金按照總價款12%結算。

　　對於12%的傭金，一位在某大型房產企業的工作人員告訴澎湃新聞，業內一般按4‰、5‰已經算是高提成，12%的傭金屬於“暴利”。

　　2019年，《第一財經》在乳山調查發現，海景房主打“養老”概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網式的宣傳。海景房銷售團隊在當地組織看房團，用免費旅遊為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。

　　今年10月，有媒體報道“男子跟團免費遊被強製購房”。乳山市調查後通報，姚某某於參加了“看房團”來乳山考察，並自願購房，限製自由、強製買房等情況均不屬實。針對此事，《南方日報》評論稱，雖然買賣房產是你情我願，但消費者覺得“上當”的情況再三出現，政府有必要進一步查證，當地房地產開發是否確實存在不公平交易，如有則應給予相應懲處——所謂不公平，不隻是強迫交易，還有故意隱瞞重要交易信息、不正當勸誘等模式。

　　乳山市房產管理部門相關負責人曾這樣表示：“執法檢查中我們發現一些乳山銀灘海景房銷售中介抓住監管空白，將機構設置在北京、上海等地，為了吸引購房者的眼球，他們抓住購房者心理，故意誇大銀灘當地交通、醫療、購物等條件，甚至以返本銷售、返租等違法形式誘導消費者，從而達到交易的目的。”

　　乳山市政府網站今年9月發布的一篇《定位、物業、配套齊轉變 銀灘海景房既有海景又有前景》的文章中，講述了乳山海景房的發展過程，並看好未來海景房的前景：“自20世紀90年代初開始，乳山銀灘便確立了以房地產業拉動區域經濟高速增長的發展思路。一時間，銀灘沿海一線塔吊林立群樓競起，隨著房產代理商在全國各地布子設點和立體轟炸式的宣傳推銷，‘銀灘海景房’賣遍了大江南北。”

       
　　塔吊下的多棟爛尾別墅。來源：中國房地產報。

　　群樓競起的海景房背後，則是大量的空置和銷售萎縮。而對於空置，前述文章分析原因稱主要有這樣幾種情況：有的業主單純因旅遊度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其餘時間在工作的城市生活；有的業主相中了銀灘的自然環境，為了退休養老而購房，由於沒到退休年齡，或者退休後無法離開居住地，造成了短期閑置；有的業主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閑置。