2018年，德國。世界上最大的古堡——馬林堡宮殿被拍賣。

　　這座由漢諾威親王修建的城堡享譽世界，從1867年開始依山而建，有135間客房，是世界麵積最大的城堡，同時也是歐洲最大的磚結構建築。

　　這樣一座世界頂級的別墅，最後的售價是——

　　1美元。

　　這座古堡的維修費，太高了，高達300多萬歐元/年。繼承者無力支付如此高昂的維修費用，隻好按1美元的價格送人，條件是負擔這座城堡的維修義務。

　　別墅的維修成本之高，是普通人無法想象的。

　　在西方，曾經的別墅（城堡）不是軍事要塞，就是王公貴族的宅第。但曆經戰亂，主人逃亡，很多別墅便成了沒人管的棄兒，凋零破敗，無人問津。

　　而如今，類似的情況正在我們這片神奇的土地上演。各式各樣的別墅，正麵臨著淪為“貧民窟”的命運。

　　城市高層將淪為貧民窟？

　　繼高房價之後，樓市又迎來了一個爆炸性的話題——

　　高層住宅。

　　近期，又一位北大教授火了。這位教授結合房價、房齡、供給以及城市擴展路徑，並通過模擬大量購房者和開發商的行為做過一次研究實驗，得出了一個震驚世人的結論——

　　高層住宅的價值會越來越低，未來大麵積的貧民窟將集中出現在當前在住或在建的高層住宅裏。



換言之，以後的高層住宅，就是市中心的貧民窟。

　　而且，人家還給出了強有力的理由：

　　1. 高層住宅維修成本高。以我們目前的住宅質量，房子不出30年，不僅維修難度大，而且各項維護費都很高，有多少業主願意自掏腰包？

　　2.各種設施設備陳舊老化，稍微有點經濟實力的房東可能陸續搬走。如果沒有學校、商圈等周邊配套因素來刺激，這種房屋將很難出售，即便考慮出租，可能也隻能租給剛畢業不久、收入不高的群體，租金自然不會太高。

　　3.高層住戶多，拆遷補償費高昂，開發商得不償失，拆遷無望。

　　此話一出，立即嚇倒一大批人。按照公安部消防局的界定，高層建築即為8層以上、超過24米的建築。要知道，根據2017年的統計，在中國，這樣的高層建築有34.7萬幢、百米以上超高層6000多幢，數量均居世界第一。


三年之後的今天，這一數據隻增不減。

　　而且，隨著城鎮化進程的加快，每年1000多萬的進城人口同樣隻增不減。與之相對應的，卻是城市的可開發土地資源越來越少。

　　在浩浩蕩蕩的城市化浪潮下，高層住宅憑借不可比擬的采光通風、視野極佳等多重優勢，以我們難以想象的速度迅速蔓延。

　　當前，所有城市新建的開發區、高新區絕大部分都是以高層住宅為主，這意味著如果現在想在一個城市紮根買房，不管你願不願意，你最終的選擇八成都是購買高層。

　　關係到如此多的民眾，也難怪這樣的話題被迅速點燃。

　　這樣的論調初看很有道理，但實際上是站不住腳的。

　　錯就錯在，它把短期現象當作了長期規律。

　　按照這種邏輯，高層住宅之所以會成為“貧民窟”，無非就是拆不起、拆不動。

　　但若按照這種“發展新區——廢棄老區”的理論，城市最終會變成這個樣子：

　　老城區被廢棄——旁邊的新城區發展——新區老化變成老城區被廢棄——發展新的城區——新城區再次老化……

　　循環往複之後，地球上布滿了一個個廢棄的城市！

事實顯然不是這樣的。城市化的曆史告訴我們，被廢棄的，往往都是鄉村、小城鎮，或是產業單一的城市，而那些既有的城市、核心區域，永遠在更新換代之中。

　　很簡單的道理，你去看中國的幾乎每一個城市，站在房價金字塔頂尖的，幾乎都是已有的成熟城區，甚至老城區。在北京，後海20多年前的小區，房價依舊站在價格頂端，絕對是讓郊區新房仰望的存在。

　　因此，除非有超級大的新興產業城市群出現（例如深圳南山區），否則，城市的每一步擴大，都是在加強市中心的“中心地位”。

　　顯而易見，高層住宅不會變成貧民窟，真正會變成“貧民窟”的，恰恰是那些郊區豪宅。

　　“買郊區別墅像買白菜”

　　對許多國人來說，如果可以選，高層和別墅之間，他們大概率會選擇別墅。

　　這是一種長在骨子裏的情結。回看國人的住房史，五千年華夏文明，古人住的都是帶有院落的房子。到了近代，隨著城市化的發展，高層住宅和集合住宅才出現。

很多人奉為圭臬的，恰恰是這句地產商的廣告語：

　　“再大的公寓，隻是一套房子，別墅擁有的，卻是一片天地。”

　　再者，當美國風潮吹來，很多人也開始幻想著過上“郊區獨院”的愜意生活。

　　如果有過歐美的走訪經曆，你就會發現，在廣闊的土地上，住宅密集程度竟然那麽低，除了一些國家級中心城市之外，大部分城市的高層住宅普遍較少，類似於我國的二線城市和三四線城市的地方，住宅普遍不高。給人一種家家戶戶小別墅、人人小洋樓的感覺。


再加上“逃離北上廣”的呼聲日益高漲，人們對大城市的疲憊感越加濃厚，開發商們開始“順勢而動”——把郊區別墅價格做低。

　　例如，龍湖在北京的遠郊，一個叫司馬台長城的地方，就建了很多80平米——120平米的別墅。

　　於是，樓市再一次出現了魔幻的場景。

　　這種小別墅，一開盤兩三百套就被一搶而空。要知道，從天安門廣場開到這地方，距離得120公裏，以北京的交通來算，不知道幾個小時才能開到。

　　更瘋狂的場景發生在2016年。

　　公開數據顯示，2016上半年北京別墅共成交3362套，環比2015年下半年增長44.7%，成交均價為每平方米34785元，環比上漲3%，成交套數、成交麵積、成交金額都創下了曆史新高。


分區域來看，上半年別墅成交量最多的是順義區，721套；其次是大興區，703套；再次為昌平區、房山區、通州區。

　　也就是說，別墅的交易絕大部分都位於遠郊區。

　　這樣的場景，同樣出現在魔都上海。在上海郊區，近年也興起了一大批“經濟型”別墅——介於獨立別墅和公寓之間的聯體別墅和排屋。

　　從閔行地區聯排別墅物業中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“聖淘沙花園”以及九亭區域的“新上海弄裏人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上都在80%以上，甚至一度達到了100%的銷售率！

　　買別墅的人，也逐漸由高收入人群轉變成中等收入為主、高收入和低收入人群為輔的格局。

　　正是這樣的遠郊別墅，卻頻頻上演搶房戲碼，時人感歎：

　　“這年頭怎麽買別墅也像買白菜似的了！”

　　別墅廢墟越來越多

　　這樣的魔幻場景，如今卻迎來了一個更為荒誕的結局。

　　年久失修的別墅，已經沒法看。


外立麵如此，其它設施更不用說。

　　到處都要修，到處都要花錢。如果無人維護，不出十年，不管你的別墅曾經多高檔，很快就會變得破破爛爛，殘敗凋敝。

　　正如網友調侃：

　　“也就是在城郊叫它別墅，要是在農村，這就是妥妥的農民房。”

　　在河南信陽賢山，原始森林的掩映下，大片遠郊別墅一片荒涼凋敝。

　　一排排豪華連體別墅，設計風格新穎、每戶兩層半建築麵積約300多平方左右，房子卻幾乎是空閑狀態。


這些房子，由於長期沒人入住和打理，樓頂的陽台都長出了約直徑5公分的小樹，曾經的鐵大門破亂不堪，園內的雜樹成林，屋簷陳舊如泥。


同樣，在深圳龍崗，一個巨大的別墅群，已經變成了“蝸居族的天堂”，據統計在這片別墅群裏一共有一百多棟未完工的別墅。


更悲慘的，是那些被拆除的遠郊別墅，這其中，有深山別墅，還有海景別墅。

　　2018年7月，秦嶺1194棟違建別墅被整治。這些別墅建成多年，耗費巨大，如今難逃一拆的命運。


同樣，2019年12月，海南“國茂·清水灣”的201棟別墅被拆除。如今，201棟別墅已經變成了一個巨大的廢墟。


更壯觀的場景發生在2020年3月25日，天剛蒙蒙亮，二十多台挖掘機、300多人的隊伍開進了青島涵碧樓。

　　挖掘機排成一列，機器轟鳴，左右開弓。一溜煙功夫，這個青島政府當年招商項目裏的41棟別墅、很多人不遠萬裏慕名過來打卡的夢想之地，大部分變成碎石、木板和玻璃片。


從2008年拿地至今，十二年的時光，二十多億的投入，讓它灰飛煙滅，隻需要一天。

　　被拆掉的別墅市場均價8萬。按600多平米的最小戶型計算，一套別墅總價至少是5000萬。這意味著，此次拆遷涉及價值超過20多億元人民幣。

　　這批別墅，業主大部分是山東籍的老板，當然還有範冰冰。

如今，他們都成了豪宅難民。

　　僅僅半個月後，濟南萊蕪雪野旅遊區管委會發布公告：雪野湖周邊517棟，千餘套別墅將被拆除。

　　相比於市區高層，這種遠郊別墅，才會成為真正的“貧民窟”和凋敝的廢墟。

　　尾聲

　　盡管我們大多數人都有別墅情結，但事實上，90%的別墅都是低效資產，或者說是坑。

　　原因很簡單，別墅的配套往往不好。按照財經評論員劉曉博“800米內有地鐵+1.5公裏內有大型商業綜合體+學位中等偏上”來對照，極少有別墅能符合這個條件。

　　在日本，流行的“一戶建”（別墅的一種）就漲不過市中心配套好、服務好的公寓式住宅。現代家庭在變小，生活節奏在變快，別墅顯然跟時代“脫節”了。

　　而更多的遠郊別墅，要麽已經變成破敗的“貧民窟”，要麽正在變成“貧民窟”的路上。

　　有錢人無所謂，別墅荒廢了大不了不要了；但對於絕大部分中產群體來說，往往“一失足”就成了“千古恨”。一套買錯的房子，不僅可能套你半輩子，還可能讓你傾家蕩產。

　　珍愛生命，遠離郊區別墅！