袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
經常有朋友問我：賣房一定要“拍賣”嗎？這次就談談這方麵的內容。
在澳洲的地產銷售，通常有兩種最主要的方式：
一種是“銷售”：
英文稱之為"for sale"，俗稱“掛牌銷售”：設定一個價格範圍，慢慢賣，買家喜歡了就出價，再進行談判。要是遇到幾家同時出價，那就比較辛苦，來來回回要平衡。
但設定一個For Sale，上市沒幾天就賣了，房東高興的不得了，其實這並不是好事，說明賣便宜了。
另一種是“拍賣”：
英文叫Auction：設定價格範圍和拍賣時間，拍賣現場一錘定音。要是流拍了（Passed In），通常是改成前一種形式“For sale”。但也不能說“流拍”就一定壞事，很多“流拍”的房子，幾天後有數位買家出價，高出保留價很多。
房屋銷售中的"For Sale"和"Auction"是兩種不同的銷售方式，各自有一些利弊，但這是兩種截然不同的銷售形式，法律權限也有不同，無論買房者還是賣房者，都要非常小心區分。
除此之外還有一種類似於招標形式的買賣，叫“Sale by date”（或者叫sale by deadline），地產公司設定一個時間，買家在這個時間之前，將自己的出價和交割期限放在一個保密的信封裏，屆時由中介將各自的出價信封打開，誰達到賣家的要求，就算成交了，要是價格不到位，通常改成掛牌銷售for sale。
一、"For Sale"（掛牌出售）
優點：
1、價格透明度比較好：公開標價，買家可以看到房屋的價位，並有更多的時間來看房、比較和製定購買方案。一般的情況下，實際價格會在廣告標出的價格範圍之內，甚至“一口價”；
2、談判比較靈活：買賣雙方可以通過談判來確定最終的成交價，可以來回反複幾個回合；
3、時間的靈活性：賣家可以更好地控製銷售過程的時間，沒有拍賣的那種時間限製；
缺點：
1、時間不確定性：對於賣家來說，可能需要更長的時間來找到買家，最終的成交價也可能會受到市場波動的影響；
2、談判不確定性：買家和賣家之間的談判可能需要較長時間，而最終結果並不總是確定的；
3、冷靜期：通常成交簽合同之後有“冷靜期”，還可以設置附帶條件，比如貸款能否到位？買家有權“反悔”。
通常西人中介都不太喜歡這種形式，來來回回太花時間，而且需要中介的談判技巧。另外有可能帶來中介的“黑箱操作”，我以前就遇到中介將出價故意壓的很低，為的是幫助本族朋友購房，還好同時“殺出個程咬金”出來競爭，粉碎了該中介的如意算盤。
二、“Auction”（拍賣）
優點：
1、創造緊迫感：拍賣通常有一個明確的拍賣日期，並設立3-4周有限的開放日，可以創造買家之間的緊迫感，促使他們更快做出購買決定；
2、鎖定真實價格：拍賣可以幫助確定市場對於該物業的實際價值，通過激烈的競價過程，價格可能會反映比較真實的市場需求。一般情況下，實際價格會高出廣告標出的價格範圍之上，有時離譜的甚至高出廣告價格的10%到20%以上；
3、沒有冷靜期：拍賣會上最終舉手的買家，法律上必須買下，沒有“冷靜期”，也沒有任何附加條件可言，而且需要立刻交10%房價的定金。
“一錘定音”沒有冷靜期
缺點：
1、售價不確定性：對於賣家來說，拍賣的最終結果是不確定的，可能出現遠遠高出期望價格，但低於期望價格的情況也比比皆是；
2、壓力：拍賣過程可能對賣家和買家都帶來一定的壓力，而且有些買家可能會因為競價激烈而感到不安。有可能出現買家在拍賣前沉不住氣，提前出價，一旦不接受，反而暴露了底線。也有激烈的競拍導致有精神疾病、心髒病和高血壓賣家崩潰；
選擇"For Sale"還是"Auction"通常取決於賣家的偏好、市場條件和物業的特點等因素。一些賣家喜歡 "Auction"，因為它可以快速產生成交，不會拖泥帶水。而另一些賣家則更喜歡"For Sale"，因為它提供更多的談判空間和時間，具有一定的靈活性。在做決定之前，建議谘詢本地區的專業房地產經紀人，以了解當地市場的動態和趨勢。
下麵談談我個人的意見（不構成普遍規律的建議，僅供參考）：
1、在賣方市場強硬時，使用“拍賣”比較好。這種情況通常房源供不應求，感興趣的人比較多，設定快速的“拍賣”更為有效。
2、稀缺類型的房子，使用“拍賣”比較好。比如同一時期的同一市場上有很多房源，但大多數是高端豪華房源，或是低端公寓。對於中間類別的房子和價位比較搶手，設定“拍賣”更為有效。
3、周圍有眾多相似類型的房源，選擇“掛牌銷售”比較好。比如同一個區域內幾十套公寓在市場上，很多房子連公開開放的時間都不安排，因為根本沒人看房。這類房子即便是快速賤賣，也不能選擇“拍賣”的形式。
4、華人多的區域，最好避免“拍賣”。華人買家普遍不喜歡拋頭露麵的公開競價。另外也可能是語言的障礙，怕聽不懂舉手錯了。但這個問題現在並不是主要因素，因為即便是西人拍賣師，在華人潛在買家多的情況下，基本上都會配備華人的拍賣助理，會即時翻譯。
5、需要事先預測買家的客源。比如以年輕人為主，還是家庭型、或是老年人為主？族裔的因素，比如西人為主？華人為主、還是亞洲人為主？在選擇房產經紀公司時，需要配備好中介的搭配。
6、要是選擇“拍賣”，最好選擇該公司持牌拍賣師作為該項目的主管銷售經理，便於該拍賣師掌控整個銷售環節。一些小公司，自己沒有拍賣師，而是每次拍賣聘請外來拍賣師，對該房子的特點一無所知，這並不理想。
具體對我這次的房屋銷售，我采用的是“拍賣”：
主要原因我充分了解市場後，覺得當時該房子在該價格範圍內幾乎沒有第二家；經過裝修，屋況和室內設施都比較現代化，比較新，有獨特之處；該地區公共設施齊全，而且鬧中取靜，具有一定的稀缺性；該地區華人和西人大體上3：5，所以我聘用西人地產公司，由一位西人拍賣師親自主管，但配一個業績很好的華人銷售助理。後麵的銷售-拍賣情況也證明，我的這個決策是正確的。
我就納悶：為什麽是買房者貼這個“Sold”標簽？
毫無疑問，房屋買賣對賣方是為了最大限度高價將房子賣掉，而買方也是最大限度低價買下一個心儀之房。沒必要虛偽地遮遮掩掩，隻要合理合法，盡管各自的目的不一樣，最終都會找到一個平衡點。下次我再談談房屋銷售中另一個非常重要的問題，那就是如何精確設立一個價格。
說明：
我不是地產中介，也不是財經博主，更不是投資教育家，和任何人都沒有利益關係，也不構成投資建議，僅僅分享個人經驗而已。
另外，本文談到的僅僅是澳洲的情況，各國可能會有些不同，需要關注本地區的為主，但主幹線八九不離十。
