繡球花開
2022 年的一個開始
還是想到哪寫到哪， 感覺有點像寫回憶錄了 嗬嗬
從民居轉到商產投資以後， 進到了一個充滿挑戰和誘惑但是很有趣的世界，比做民居要考慮的事情多很多很多， 很刺激很吸引人，?每天在網上看各種地產。然後就看到這個1萬多尺的商鋪。 是一個regional tenant, 沒有信用， 但是名聲不錯，在一個各種狀況還行的城市的一個還行的地點。cap rate 很吸引人。?其實現在我回頭看， 隻會給這個打個B， 根本不會下offer.
但是當時熱血沸騰，膽子也大，很快給賣方經濟打電活， 竟然沒理我。這下更挑起興趣， 我就找我以前合作過的經濟去下單， 得知是一個開發商剛upgrade了建築 租出去， 還沒最後準備完各種材料。 從這個地產， 我學到了怎麽flip 商產。賣家很便宜買下的，然後把原來租客挪到另外一個地點， 把這個老店做了各種維修裝修，然後再把租客搬回來， 重新簽約， 租金就提上去了， 按市價的cap rate 賣， 錢就賺到了。起始租約隻有5年， 然後有2個5年options. 這種情況現在看是有點tricky 的。因為賣家可以提高cap rate 來賣個好價， 然後租客搬走不受製約。
後來就是疫情開始。租客真的很體麵，要求5個月減免租金， 然後會補上，5個月後正常交租。 我都答應了， 租客也都做到了。 但是在這個時候，發現這家店的對麵辦公大樓出租了一年還沒有租出去。?我突然意識到5年租約到期的話， 感覺租客搬家也不是很難的事， 畢竟他們剛辦過這事。但是他們搬走了， 這1萬尺的商鋪能吃下的可不多， Walgreens CVS 都在關店，我自己也沒有能力吃下， 分租又嫌麻煩。
我決定趁租約沒到期馬上賣掉。馬上找我的經濟上市，真的也是有點狗屎運， 上市2個星期， 拿到5個offers， 3個是醫生出的，?我還賺了點，因為現在利息低了。這家店的cap rate 很不錯， 所以租金也收入了一些。
這個交易還有點狗屎運的地方是我做的reverse 1031, 竟然拿到了銀行貸款。 正常情況是很難拿到的。 因為中間需要1031 agent set up a LLC 去申請貸款， 對銀行來說，這是大風險。
做商產申請貸款的話， 銀行是你的好朋友。因為風險大， 所以銀行會做各種調查， 如果你能拿到貸款， 等於銀行給這個地產做了背書。所以我後來都盡量申請貸款， 避免現金交易，讓銀行幫我把關。
這個買賣的教訓就是不能上頭，但是
1， confirm如果是地點不錯， 疫情期間nnn retail building 短租約依然可以很快賣掉。
2， 有點感覺到了flip 商產的機會， 因為交易過程中拿到了賣家很多資料， 自己也做了很多研究?
3， 知道醫生真的錢很多， 而且很願意投資地產。?
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