加州55+居民轉移稅基的一些想法

 (2022-08-22 09:12:28)下一個

具體規定看下麵prop 60/90 的英文。

這個福利聽起來很好， 實際操作起來有幾個問題需要考慮和計算 （下麵數字都不是精確數字）

如果是房子買的較早， 升值很好， 比如房子從1米買價升到4米， 現在賣掉的話， 有50萬收入不用交稅（ assume married couple and section 121 still works under Prop 60/90)

那麽要交的資產稅大概計算是 （300 - 50 ） X 37% （20 + 12.3 + 4.8) = 92.5 萬

如果再買4米新房， 每年省的地產稅是 4萬 - 1萬 = 3萬。 那麽需要差不多 92.5 / 3 = 31 年才能打平。 55歲賣掉舊房換房的話， 需要活到85歲後。 

在這種情況下要換房子的比較強的理由是

1， 老房子很舊， condition very bad and need to change to a new house。 這種情況下大概率或者房子， 比如single family house to townhouse, 或者 地點要down grade， 比如從熱門方便好區到遠一點的區。 

2,  需要搬家到另外一個地方比如離孩子近。 

比較下來最理想的狀況是房子升值50萬左右， 如果賣掉不用交增值稅， 但是地產稅可以省50萬的差價。 

再複雜一些的考慮， 比如舊房子的利率要比新房子好很多， 或者省下的地稅錢再去投資的收益， 還有每個家庭不同的收入稅率， 更是要具體情況再分析了。 

/*****************Prop 60/90******************/

By Proposition 60/90, you can buy or construct a new home of equal or lesser value than your previous home and transfer the old property's base value to your new residence.
You, or a spouse residing with you, must at least 55 years of age when the original property is sold.
The original property of the claimant is sold by him or her within two years of the purchase or new construction of the replacement dwelling.
after April 1, 2021, you will be able to purchase a new property of greater value than your original property. This is new and significant. A blended tax rate between the old home and the difference in value will take over. Moreover, this transfer can be accomplished three (3) times, vs the current one (1) time benefit.