林黑貝01
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今年以來，房市火爆，讓我心裏蠢蠢欲動。我有一幢房子，如果現在賣了還可以按自住房免稅，於是我就把它收拾了一下，準備上市賣掉。
自己賣自己房子（For Sale By Owner）嗎？從來沒有幹過這個活，心裏實在沒有底，還是找一個Listing Agent吧。
如今房地產中介多如過江之鯽，到底如何挑選呢？我聽說過一個比較可行的辦法，就是要麵試3個以上的Listing Agent，然後從中挑選一個最“中意”的。
於是我就開始麵試中介了。我準備了幾個問題，打算在麵試的時候問那些中介：
- 你今年在本地區賣了多少房子？平均在市場上多少時間？
- 你認為我這棟房子的市場價是多少？我應該以多高的價錢上市？
- 在目前火爆的市場情況下，你的定價策略？低開高走？還是試探高價位？
- 你收多少百分比的中介費？給買方中介多少百分比？
- 你認為我的房子還要做哪些售房前的改進？
- 你是一個人還是一個團隊在售房？
。。。
實際上，我不可能簡單地根據她（他）的回答來決定取舍。比如，能開出最高售房價和收取最低中介費的中介，雖然看起來非常吸引人，但這並不能作為選擇售房中介的充分必要條件，而隻能是參考數據。
所謂讓我“中意”是一個模糊的概念，很難量化，在很大程度上是一種自我的感覺，是在麵試的時候我對她（或他）產生的一種直覺（gut feeling）。
我無法清楚地總結出1、2、3點來。我把自己的這段經曆寫出來，想聽聽網友們的評論和意見。這隻是本人的經曆，算不上什麽經驗。
中介1 —— Amy
這個中介公司吸引我的地方是她們在發給我的宣傳材料上說，她們有一個qulified buyer的數據庫，裏麵有數千個有興趣在我們這個地區買房子的客戶，而我的房子很有可能匹配上她們數據庫裏的一個潛在買家。
看完她們郵寄來的傳單，我給這家公司打了一個電話，她們答應派一個專門賣我們鎮上房子的中介，叫Amy，來我的房子看看，聊一聊合作的可能性。
Amy來了以後，在我的房子裏麵上上下下地轉，非常詳細地在一個大本子上記錄著她認為值得記錄的東西，看起來非常敬業。看完房子以後，她在廚房的counter上打開了一個iPad，開始了一段有聲有色的video和PPT銷售演示。
我對她準備好的這套銷售演示並不感興趣，但還是耐心地聽她講完，然後開始提出我的問題。
Amy和她的團隊今年在本地區已經賣出了40多套房子。由於今年房市火爆，房子上市後，平均2個禮拜，就能簽下合同。她這個回答給我的感覺很好。
但Amy下一個問題的回答卻讓我立馬在心裏給她打了差評。
“你估計我這房子的市場價是多少？我應該以什麽價格上市？”
Amy並不直接回答我的問題，她微笑地看著我，卻反問了我一個問題。
“想必你對自己的房子和本地的房市很了解，請你先告訴我，賣了這個房子後淨剩多少錢（money in your pocket）你會滿意？”
“1.25米。”我張嘴開了一個高價，這是Zillow給這個房子估價的最高值。
她馬上在iPad上打開了一個Excel表格，把1.25米敲進一個空格，然後把iPad轉向我，上麵是一連串排列整齊的數字。
“那麽你的上市價應該是1.31米，刨去中介費和過戶費等其他一切費用，你最後可以淨剩1.25米。”
我知道我這個房子很難賣到1.31米，她為了滿足我的要求而有意抬高了房子的上市價，我覺得她在用高價來做誘餌，把我當魚釣，心裏有點兒不高興了。
“Amy，你說你已經對我的房子做過了功課，請不要管我想淨拿多少錢，我想知道這個房子的市場價和你建議的上市價。”
“好吧，根據我的市場調查結果，你這個房子目前的市場價應該就是1.25米。”
Amy把1.25米敲進了另一個空格，Excel立刻計算出了另一串數字。
“刨去了一切費用之後，你淨剩不到1.21米。如果你同意，我們可以用1.25米的價格上市，這樣可以比較快地出手。1.3米的上市價確實有些偏高。”
“你收多少百分比的中介費？給買方中介多少百分比？”
Amy說因為我的房價超過了1米，她可以給我優惠，隻收取她們公司允許的最低中介費，1.25%，加上買房中介的2.5%，全部中介費隻是3.75%。
她接著對我說，如果今天簽了listing agreement，我的房子就馬上可以放進她們的數據庫進行匹配。如果匹配度達到70%以上，她們公司的中介就會帶潛在客戶來看房。所以我的房子有可能在上市之前就有買主了。
Amy後來又說了她的團隊裏許多挺吸引人的服務，比如虛擬staging，3D Walkthrough，等等，我隻是有禮貌地聽她講完。
我告訴Amy，她是我麵試的第一個中介，我會在麵試完其他中介後告訴她我的選擇，然後我就禮貌地送客了。
我早就聽說有的中介為了先拿到你的生意而用虛高的上市價來吸引你，反正賣不掉的時候再降價就是了。
Amy使用的就是這一招。她先問我想淨得多少賣房款，然後加上她的中介費得出了我房子的上市價。可惜這個推銷策略並不高明。
如果她直接告訴我上市價應該是1.25米，我隻能淨得1.2米，我可能還不會這麽快就否決她。她這麽一繞彎子，反而促使我很快就下了決心。
她後來給出的1.25米上市價也是Zillow估價範圍的最高值，顯然她就是想用虛高的房價來拿到這筆生意。雖然她以為她迎合了一般房主想賣高價的願望，但卻讓我從心裏對她產生了不信任。
這種非常個人化的感覺隻能在麵試中介的時候，在這種麵對麵的交流中得到。而且我的感覺未必就是你的感覺，所以這一條並不能總結成為一個可以操作的經驗。
在我麵試過的中介當中，Amy開出的賣房價最高，她收取的中介費最低，但她並沒有被我選中。那麽能夠進入我法眼的中介，到底是用了什麽招數呢？
待續
我去年賣一房，找的是LOCAL 對當地較熟悉的一個年青漂亮的白人女孩，業務不是TOP,給我報價低於市場價，我在她報價的基礎上加了十萬，掛牌三天就出手了。