多年來，爛尾樓業主深陷“錢房兩空”的窘境。他們交出了多年積蓄，可不僅房子沒住上，還得背著沉重的房貸，按月把剛到手的工資交給銀行，以免影響個人征信，加重經濟困難。
如今，這一群體開始在法律層麵上解套。
7月，一則化解爛尾樓糾紛的地方判例收進了最高人民法院案例庫。
該判決支持江蘇鹽城一對爛尾樓業主退房退款、停貸斷供，他們此前已還的貸款及利息，連同剩餘貸款本金及利息，都由房地產開發商支付或償還。
風向變了。
過去，爛尾樓業主停貸的訴求，很少得到判決支持。而眼下，這一判例進入最高人民法院案例庫，賦予它超越個案的參考意義。
一則化解爛尾樓糾紛的地方判例收進了最高人民法院案例庫/截圖自：人民法院案例庫
因為《案例庫公告》明確指出：案例庫建成後，人民法院審理案件必須查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判……避免“同案不同判”。上海市錦天城（西安）律師事務所高級合夥人顧飛告訴南風窗，這意味著，該判例對今後同類型案件，有參考指引效應。
這對收房遙遙無期、卻被房貸套牢的購房人來說，是個好消息——繼“保交樓”、政府專班審批介入“資金監管賬戶”之後，“優先保護購房人權益”的信號再度明晰。
然而，南風窗采訪的3位法學界學者和實務界律師，對入庫判例卻有一種審慎的樂觀。“（判決）在實現的路徑上也存在一係列現實的困難。因此，解除合同退房隻是兜底方案。”北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣告訴南風窗。
當開發商的日子也不好過，是繼續合同等交房，還是解除合同先從房貸中解脫，選擇仍然糾結。許多人仍盼著爛尾樓起死回生。
01 誰違約誰擔責 貸款換開發商背
逾期交房超過4個月後，房地產公司告訴陸宇，他2年前貸款75萬元買下的那套期房，短期內不可能複工，交付不了了。
陸宇付出了43萬元首付款，支付了19萬元房貸和利息，不僅沒拿到房，還得繼續給銀行還貸8年。
2024年3月，陸宇把開發商和銀行告上了法庭，向法院訴請退房退款、停貸索賠。
2024年6月，江蘇鹽城亭湖區人民法院作出終審判決，支持陸宇同時解除商品房買賣合同、借貸合同；同時，陸宇已還的19萬元房貸本息，連同剩餘的購房貸款本息、1.18萬元違約金，都由開發商支付。
判例的裁判要旨/截圖自：人民法院案例庫
過去這樣“支持購房人退房停貸、開發商還貸”的判決並不多見。
南開大學法學院教授陳耀東告訴南風窗，過往實踐中，常見的判決是，哪怕商品房買賣合同解除了、無效了，或者開發商樓盤爛尾了、購房人明顯拿不到房子，但因為借款合同還在，購房人還得繼續向銀行還款付息。甚至出現過房屋在交付前因為地震倒塌而無法交房，可購房人還得繼續還貸的極端判例。
“從公平上講，我作為購房人按時交了首付、支付借款本息，履行了義務，是沒有任何過錯的。開發商違約，不管商品房買賣合同存廢，單純按照借款合同來讓我繼續償還餘款，而開發商沒有把這個房屋交給我，卻還繼續占用首付款和銀行打過來的購房貸款，占有了全部的資金，雙方權利義務嚴重失衡。沒有過錯的購房人，損失反而最大，是不公平的。”陳耀東說。
兩相對比，江蘇鹽城這一判例“恢複平衡”的意義由此凸顯。
最高人民法院案例庫在“裁判要旨”當中明確了新立場：開發商逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無交付可能性，購房目的和貸款合同目的都無法實現，應當支持一並解除兩個合同。由開發商承擔已收受購房款本金、貸款及相關利息的返還責任。
法律界人士稱之為貫徹了“誰違約誰擔責”的原則。
《掃黑風暴》劇照
陸宇不是第一個得到法院停貸支持的爛尾樓業主。
更早之前，青海西寧的3位業主貸款7397萬元購買的一套價值1.48億元的商業用房，因開發商未能按時交付，跟開發商、銀行打起了官司。
2019年，曆經一審判決購房人不用還貸、二審改判繼續償還的波折後，由最高人民法院作出判決，認定該案中開發商違約無法交房，《借款合同》《抵押合同》無法實現，一並解除，且由開發商將收取的購房貸款本息返還銀行和購房人。
相比之下，陸宇的案件，是由地方法院判決支持“開發商違約開發商擔責”，並在地方法院終審時維持了原判。如今，這一判決獲得認可，進入了最高人民法院案例庫，成為典型參考和示範。
02 一條被激活的司法解釋
多起“支持購房人停貸、開發商還貸”的終審判決中，一條司法解釋逐漸被激活。
它來自《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（作者注：開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（指銀行）和買受人（指購房人）。
該司法解釋最早在2003年提出，於2020年12月修訂，而上述條款表述前後一致。
同樣的條款、同類案例，為什麽前後時間、不同地區的判決卻不一致？這條司法解釋為何近年才激活？
王玉臣有16年的房產訴訟代理經驗，他告訴南風窗：“最高法的相關司法解釋早就有明確規定，在法律依據上還是比較明確的。但是，客觀來說，確實有不少達到解除條件，很多法院不支持（上述判法），又或者難以立案，有的可能是基於‘保交樓’，有的可能是基於‘維護市場交易的穩定性’。”
《孤樓求生》劇照
陳耀東和顧飛則把時間跨度推到更早之前。他們認為，除了為房地產行業發展創造有利條件，過往20年間，就該條款的適用解讀還有一個“認識上的問題”，而學界與實務界乃至司法人士多有分歧。
其中兩大爭議在於：商品房買賣合同解除了，擔保貸款合同是否應該一並解除？誰來承擔合同解除的後果，也即貸款誰來還？
顧飛對南風窗解釋，因為兩個合同在法律效力上是獨立的。甲跟乙之間的合同，約定的是甲乙雙方的權利和義務，不能隨意設定丙的責任，除非事先讓丙知悉並認可，這被稱為“合同相對性原則”。這既是尊重當事人意願，也為了維護合同關係的確定性和效率。
可這樣一來，一旦開發商違約了，購房人要求跟開發商解除購房合同，要怎樣關聯到隻在購房人和銀行簽訂、不出現開發商的貸款合同，要求一並解除，且轉移還貸責任，出現了一個實操上的跳躍。
也正因為缺少一個聯通的鏈條，在“購房人-開發商-銀行”的三角關係當中，開發商和銀行之間的密切關係被忽視了，兩份合同關係變得割裂，從而給爛尾樓業主造成“權利義務嚴重失衡”的不公待遇。
陳耀東對南風窗分析：“我貸款的目的就是買房，兩個合同是為了共同的目的……開發商和銀行之間有密切的商業合作關係，存在經濟上的同一性，兩個合同在邏輯上是不能割裂的。”
他舉了個例子。理論上，購房人可以選擇任意一家銀行貸款，但開發商會以建議或提供便利限定選擇。同時，雖然申請貸款的是購房人，但這筆錢，銀行在發放到購房人賬上的同一秒鍾，就實際打給了開發商。
《西虹市首富》劇照
顧飛發現，近幾年的司法判例，開始越來越多地“突破合同相對性原則”，從房屋買賣合同糾紛延伸到貸款合同糾紛，以此保護購房人權益。此次入庫案例也在裁判理由當中明示，“兩份合同構成一個完整的商品房買賣交易整體”，從而一攬子解決爭議，並最終明確開發商承擔違約和還貸的責任。
在他看來，這意味著“司法在價值導向上的調整”，通過判例明確責任主體，重新平衡各方的權利和義務，保護購房人權益。
這不隻是觀念上的轉變，也是化解當下矛盾糾紛的現實需要。
顧飛告訴南風窗，尤其在2020年以後，隨著頭部房企暴雷，爛尾樓糾紛高發，購房人集體訴訟要求退房停貸的案件變得多了起來，引起了不少矛盾。
2022年7月，以江西景德鎮某小區業主集體發布《強製停貸告知書》為起點，停貸斷供潮一度成為新聞熱點。
讓已經錢房兩空的購房人繼續長期承擔還貸責任，顯得不合時宜。
司法應當“與時俱進”，這也是案例庫的價值主張。
2024年，最高人民法院研究室在案例庫的解讀文章中提及，入庫案例要經過嚴格的審查審核，注重收錄依照新法律、司法解釋作出裁判的案例，同時，“確保人民法院的裁判規則與人民群眾的公平正義觀念最大限度合拍”。
03 判了，錢怎麽拿回來？
6月，光大銀行珠海分行為張華辦理了房貸停貸手續。
這依據的是此前珠海市香洲區法院的判決。在超出約定交房時間4年半後，張華在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同一並解除，由開發商退還首付、維修基金、張華已償還房貸本金、團購費等130餘萬元，還需向銀行清償剩餘的房貸本息。
停貸之後，原先交出去的錢怎麽拿回來，同樣受關注。
陳耀東援引2023年4月最高人民法院在給河南省高院《關於商品房消費者權利保護問題的批複》，當中明確，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，明確了商品房消費者是第一順位，價款返還優先於施工企業的工程價款、銀行抵押、材料供應商。
最高人民法院給河南省高院《關於商品房消費者權利保護問題的批複》的具體內容
7月24日生效的《最高人民法院關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》也進一步明確，購房人交到預售資金監管賬戶的錢，在合同解除後，應該優先退還給購房人，不能被法院拿去還開發商的其他債務。
“這一點對於已經解除購房合同的業主，意義重大。”王玉臣說，但需滿足一定條件，包括預售資金監管賬戶裏有可供執行的錢款，“現實執行層麵，滿足相關條件的購房人並不多。”
王玉臣解釋，這是因為多年的實踐當中，資金監管賬戶裏的錢優先用於項目建設，也受銀行和政府部門的雙向監管，因此即使資金監管賬戶裏麵有錢，也不是取得了退房的勝訴判決就可以直接從裏麵拿出錢來。
《西虹市首富》劇照
多年來，房地產是門有利可圖的好生意。正常情況下，消費者預付的購房款、向銀行申請的購房貸款足以支撐開發商用於項目建設。但顧飛指出，現實中，一些地產項目之所以遲遲不能按時交房，一大原因在於開發商原本用於樓房開發建設的資金挪作他用，且無法回收，造成了建設資金虧空、樓盤爛尾無法交付、拖欠工程款等一係列問題。
這也成了律師幫助購房人維權、推動判決執行的一個切入口，以此追加程序，要求開發商股東承擔連帶責任。
“但這個周期和路徑會比較長。”顧飛說，“這個周期裏麵，既拿不到房，錢又拿不回來，對購房人來講，其實仍是不小的困境。”王玉臣補充道：“若開發商的資金狀況極差，退房有可能會導致‘錢房兩空’。”
“在我們的實務操作裏，起訴解除合同要求退款是兜底的方案，是不得已而為之的一種方案。”王玉臣說，在此之前，業主還可以通過和開發商協商換房、保交樓的方式維權止損，“大部分的爛尾樓還是比較建議推動複工交房。”
“我們也處理很多案子，其實剛需的購房人還是想拿到房子，因為要讓開發商把錢退回來，難度確實比較大。”顧飛說。
今後，解除合同能否回到起點、讓錢款各歸各位，有待執行檢驗。對購房人來說，解除合同最直接的作用，是通過法律途徑有序停貸，讓無力還貸的人先解燃眉之急，從來自銀行的還貸壓力和征信風險當中先解脫出來。
對購房人來說，解除合同最直接的作用，是從來自銀行的還貸壓力和征信風險當中先解脫出來。
長期以來，個人住房貸款是銀行的優質貸款，它審批嚴格，又以房屋作為足額的抵押物，現金流穩定，貸款不良率也低於企業貸款和其他類型的消費貸。但如今，清償剩餘貸款的責任開始落到了身陷財務困境的開發商頭上，對銀行來說，要錢也不容易。
“如果開發商也沒有錢，這部分資金可能就會成為壞賬，會給銀行造成一定的壓力。”過往，銀行也成為購房人合法停貸的難點，但顧飛認為，銀行應該正視這一難題，更何況，“銀行給開發商放貸，對資金去向、是否挪用應有監管和預警的責任”。
新的判決呼喚新的執行。
6月，有媒體就張華退房退款的判決執行電詢珠海市香洲區法院，得到的回複是：“執行法官會保障購房業主的合法權益，請業主們耐心等待執行的結果”。
04
爛尾樓，漫長的起死回生
化解爛尾樓糾紛，解除合同、退房退款停貸不是唯一解法。
同樣在人民法院案例庫裏，另外兩個新近入庫判例提供了不同的思路。
其中一起來自江蘇昆山。一棟商住樓於2012年爛尾，不僅未能交房、還拖欠工程款、卷入民間借貸，以至於價值2億元的房產最終負債7億元。
執行判決時，各方訴求衝突嚴重，銀行要求拍賣爛尾樓工程，購房人要求續建交房，其他債權人要求公平受償，僵持不下。
轉機出現在2022年。
法院對涉事開發商破產清算，甄別出符合優先保護條件的47戶購房人，之後恢複了開發商的營業執照。在此基礎上，將破產清算轉為破產重整，引入2億元投資用於償債和續建。2023年底，這棟爛尾樓摘了帽，完成續建並交付，最終，最大限度維護了各方利益。
另一起判決執行來自上海。一棟同樣資不抵債的酒店房地產，通過引入有實力的第三方房地產開發商，獲得8億元轉讓資金清償債務，在項目停工14年後，終於推動案件執行落到實處，債權人息訴罷訪，土地資源得以盤活。
落實這兩個判決、讓爛尾樓起死回生，前後拉鋸都超過了10年。爛尾樓牽涉利益眾多，曆來是地方的老大難問題，但破局並不總是需要漫長的等待。
爛尾樓牽涉利益眾多/《西虹市首富》劇照
今年2月，經濟學家、重慶原市長黃奇帆撰文回憶了他在2001年親曆的“點金爛尾樓”的故事。
1997年，一處樓盤因為開發商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1000多戶居民的錢套在了裏麵。為了討說法，隨後4年裏，他們上訪36次，問題還是沒解決。
新官上任的黃奇帆著手破局，發現開發商是個小老板，資金不足，玩的是“空手道”，變相非法集資，全靠負債造樓。
他給出了重組思路。他清楚，重組需要多方共贏，任何一方的利益嚴重受損，重組都推不動。銀行貸款是國家資產，不能血本無歸；老百姓掙錢不易，更不能讓他們承擔壞賬；“救生員”即便不賺大錢，起碼也要讓人有利可圖。
最終他拿定了解決辦法：銀行貸款本金要收回，但違規放的高利息取消。為了維護社會穩定，拍賣爛尾樓所得的款項優先清償老百姓和工程隊的欠賬，但開發商許諾的高利率回報不能作數。
下一步，找人接盤，民企不願意接燙手山芋，國企得上。一個多小時，黃奇帆就做了決定、下達指令。“現在回想，當時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。”他回憶道。
黃奇帆用2個月的時間，讓受損的業主拿回了錢。結局皆大歡喜，那處爛尾樓活了，由點及麵，在國有企業處理了10多座爛尾樓以後，民營企業乃至外資企業也發現，爛尾樓並不都是燙手山芋，裏頭也有黃金。
20年後，時移勢易，當前形勢已是另一番景象。但著眼當下的紓困辦法也在推出。
2022年7月，中央政治局會議首提“保交樓”，要求壓實地方政府責任，“保交樓、穩民生”。此後，央行兩批共3500億元“保交樓”專項借款，2000億元“保交樓”貸款支持計劃，提供了紓困資金，也為爛尾樓絕處逢生提供了可能性。
陳耀東告訴南風窗，現在許多地方法規和實踐，開始要求開發商必須封頂或完工才能銷售，甚至海南、成都開始試點現房銷售，不能是預售期房，“按照之前那種低標準低門檻的預售正逐漸退出市場”。
“這是社會需求逐步變化和調整之後所產生的一個社會效應。”顧飛認為，盡管現在的購房人越來越理性乃至保守，“但房地產市場不會消亡，它的開發模式、銷售方式、監管尺度會變得更符合當下的社會需求。”
隻是，爛尾樓起死回生，路途依然漫長。
