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zt:達拉斯地區六萬美元投資房實例分享(1)

(2020-02-09 19:27:01) 下一個
在得克薩斯州達拉斯地區從事房地產經紀工作多年。
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                                   達拉斯地區六萬美元投資房實例分析(1)

       古語雲:學醫三年便謂世上無病可治,行醫三載又稱天下無方可用,說的是理論歸理論,實際歸實際,這裏本人就舉一個實際的案例來對房地產投資做一個分析。

       這裏的內容全是事實,沒有加工或虛擬,也是將來對我們的經紀人和炒房團的團員培訓內容。

1 買房經過:

1)送抽油煙機

     2020年1月30號,周四,不下雨,早上7;20分送兩個孩子去學校(一年級和二年級),回到家跟老婆說,我今天要去BONHAM(寶耐,或寶汗)把在網上買的抽煙機(外抽但出口是長方行,3英寸X10)給老趙師傅送去,(2019年在BONHAM買了一棟正在裝修)。8;20分打開電腦,上MLS(經紀人房源係統),看看當地有沒有什麽新的房子上市,要不開車一個小時,隻送個抽油煙機,不太值,看到一棟上市兩天的房子: 504 Chinner St, Bonham TX 75418,要價$ 65500.

2) 房子介紹: 504 Chinner St,Bonham TX 75418, 1052 平方英尺,1979年建,占地0.36 英畝,3房2衛,2 車庫,中央空調,水泥板地基,屋頂一年新。

  賣主經紀公司 Fathom Realty, 經紀人 Peggy Robinson.

3) 交易實況

8;30分發Text給Peggy, is your 504 Chinner St still available?  Peggy: Yes, but I got more than one offers and will present those to seller at 11am today.

Can I take a look it? Peggy: Yes, you can and I give you the lock box code now.

8;45分,把抽油煙機放到車上,一個小時之後,9;50分到了房子那,看了10分鍾,估算出維修成本大約在3500-4000美元.

10;00分,上車把抽油煙機送到103 W Cunningham St, Bonham.

10;15分,發給Text to Peggy: I viewed it and I will send your a cash offer once I got home in Plano .然後上121高速公路,往回走。

10;25分,Peggy text:can you let me know what kind offer you will submit? 

10;30分, 我在高速公路 Service road 停下,text:$60K ,no inspection, no termination option, closing in 12 days ,(6 萬美元, 不做房屋檢查,沒有買主無條件取消合同的條款,12天過戶)。然後在上高速,繼續開。

10;35分, Peggy text: Great, seller will wait for your offer then. and no rush, we will wait for your offer until 12 noon.

10;40 分,再次停下,text Peggy: Ok, I will send you offer prior to 12 noon.

11;30 分到家,打印出銀行證明,填寫合同,11;59分offer sent to Peggy.

2;35分在學校接孩子放學,Peggytext: seller accepted your offer and I will bring contract to have them signed.

3;30 分,Peggytext:Peggy text: executed contract in your mail box.

3;40 分: 打電話給老婆,老婆沒等我說就問:我去接孩子?答: 不是,孩子接回來了,在家裏玩呢。我說,早上出去,看中一個房子,合同已經簽了,我還想繼續說一下這個房子的情況,被老婆打斷,我不關心這些,地址發給我,過戶日期,屋頂年限(用於買保險)。

4;35分,到郵局把1000美元定金放進信封,用平信寄出給產權過戶公司,省下了來回2個多小時的車程。

   這樣,用了大5-6 個小時,就把這棟房子買下。

達拉斯地區六萬美元投資房實例分享(2)

(2020-02-09 12:55:01) 下一個

                         達拉斯地區六萬美元投資房實例分享(2)

       上篇文章說的是送油煙機順便買了個房子,這部分就講一下問什麽要買這棟房子。

2 為啥要買這棟房子?

1)Bonham 簡介:人口1萬餘,平均房價11萬,家庭平均年收入4萬出頭,是 Fannin縣的首府,房子年交易量約120套,出租交易量不足10套。

(1) 地理位置: 距第一戰區:60英(DallasMetro: Plano,Frisco,Mckinney,,                                                               Richardson,Allen,Carrollton,-----)

                          距第二戰區:30 英裏(Satellite city: Anna, Princeton,Little Elm,                                                                     Mellisa, Aubery, Providence Village ----)

      Bonham 屬於第三戰區。

       我根據城市的發展年代,把達拉斯地區,根據目前的投資回報率(ROI)大小來劃分為三個地區,簡稱三個戰區,目前的投資回報率從低到高是:

第一戰區: 房價35萬, ROI:0-3%, 發展在2000年左右,絕大多數中國人住在這裏。

第二戰區: 房價 25 萬,ROI:3-8%,距離第一戰區 25 英裏.發展在 2010年

第三戰區: 房價15 萬,RIO:8-15%,距離第一戰區 60 英裏,發展在2025年。

這裏說的ROI 均是 Cash on Cash.

3)發展證據: First Walmart super center and New Bonham High School less two 

                       years old. High way 121 快速向北推進。

                  投資房地產是投資未來而不是現在,這就是買這棟房子的原因。

3. 投資回報率的計算

      市場價格約10萬5千美元,可出租1050 美元,地產稅200美元/月,保險60美元/月,

總費用260美元/月,現金流: 1050-260= 790 美元,再扣除每月70美元左右的維修費,現金流720美元, 過戶後4000美元維修,總投資額64000美元。

1) 投資回報率(Return on Investment,ROI, cash on cash): 12 months x 720 /month/64000=$ 8640/$64000= 13.50%.

2) 投資回報率(Return on equity,not cash on cash): $105000-$64000/$64000=

$41000/$64000= 64.06%

3) 複合投資回報率(前麵的兩項加起來): 13.50% + 64.06%= 77.56%。

           房地產投資的最主要目標是增值,如果10年之後,第三戰區與第二戰區,連接起來了,一不小心房價漲到了17-20萬,那麽你的投資回報率將會是多少呢?20年前買過房子的人心裏都清楚。

       做為專業的房地產投資者,第一要買的低,這樣,一過戶就賺到了錢,第二,每月要有現金流,最後,等著增值,這叫三管齊下,萬無一失。

達拉斯地區六萬美元投資房實例分享(3)

(2020-02-09 17:42:00) 下一個

                達拉斯地區六萬美元投資房實例分享(3)

3. 經驗分享:

1)能買就買

      本來去年底買的房子還在裝修,在加上一月底付房地產稅,沒什麽錢,計劃第二季度再買一個,但碰上了,能買就買。

2)能買小的就不買大的

      本來以前買的多數在10萬左右,大約1400平方尺,沒有小的,才1052尺,但3房2衛2車庫,6萬是非常好的。

3)能低買就低買,

       房地產殺價跟殺豬不一樣,不是力氣活,是靠腦力和經驗,當時才上市一天,就有好幾個出價,如果我不想出高價,那麽就要在條件上擊敗別人,其他買主基本不敢像我這樣的條款,不做房屋檢查,沒有終止合同的條款,12天過戶,這個條件對賣主非常有利,現金交易,沒有任何意外。

4)想搞房地產投資,家裏要一個人說了算,要麽老公,要麽老婆,千萬不要搞二人轉,兩個人都參與。那麽怎麽才能讓老婆不參與呢? 你把孩子照顧好,衣服洗好,飯做好,拿自己的私房錢買房投資,為了自己的家置業添財,老婆絕對不會反對的,因為絕大多數老婆的心是肉長的。

5)不要嫌 六萬美元的房子沒搞頭

      如果你多搞幾個呢? 5 個,10個,15個呢?兵不在於多而在於精,你在第一戰區,投40萬,每月才有1500的現金流而且房子從40萬漲到80萬要比10萬漲到20萬難的多。

6)從來沒聽過這個城市

     的確如此,很多人不知道這個城市(絕大多數第三戰區的城市),就因為絕大多數人還不知道,我們才去投資,等大家都知道了,那就有點晚了。我在2017年房價漲的最猛的時候,就開始想到,到頂之後去那裏投資,2017年的時候,就在第三戰區買房投資了。

       如果你能走在大多數人前麵,那麽你的投資回報就會比絕大多數人高。

      

 

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