五五 跌入穀底

蔚倩的投資房由老蔡經理管理，股票交給大衛，現在要報稅了，整理去年的賬目，比較今年的情況，發現情況嚴峻。

首先，作為中介，蔚倩賣房的收入不很多，主要是被麗蓮剝削走了大部分。雖然不多，稅錢一分錢不能少，她沒有預付稅款，所以到四月十五號這天，欠的稅一並補齊，現金補齊。

其次，股票交易的收入不菲，當初日進鬥金時，沒有存下現在要補交的稅款，全部都投回股市，牢牢套住，拿不出現金。

　　現在補稅需要錢，蔚倩要從租金裏挪用出來。但是租金的狀況也不容樂觀。

房價下跌，倒不是最大的問題，蔚倩抱著希望，房市早晚會回來。

　　現在的問題是，因為每棟房子都是全款貸款，那麽每個月的按揭額就高。比如一棟三十萬買的房子，利息為六，全款三十年貸款，按揭為一千八，去年房價曾一度上漲到三十五萬，利息降低了一些，蔚倩重新調整貸款，以五厘息貸滿三十五萬，五萬投股票，按揭漲到一千九。

不管蔚倩怎麽折騰，房租一直沒有變，每月兩千。剩下的一百塊用來交地稅保險維修，以及老蔡的工錢，剛剛好，一分錢都沒有剩下。

現在利息又開始下降，蔚倩到銀行申請重新調整所有七棟房子的貸款。

沒想到，整個房地產房貸兩大產業受到重創，大趨勢下，銀行拒絕全款貸款，如果蔚倩想拿到低息，就必須先付百分之二十的頭款。

蔚倩的七棟房產，貸款將近三百萬，百分之二十頭款就是六十萬，蔚倩就是賠錢把所有股票賣掉也不夠。

貸款隻好繼續高息支付。

房地產泡沫引發金融危機，受到影響的還有就業。

灣區也不例外，失業率開始上升，老蔡終於有一天向蔚倩提出，有一家租戶，男主人失業了，上個月的房租沒有交，請求延期，等找到工作以後連同遲交罰款一起補上。

　　對於不交房租的租戶，房產經理說可以轟他們出門，隻不過男主人失業，家裏有小孩子，轟他們出門，他們就是無家可歸了。老蔡建議給他們三十天的時間搬出去。

　　三十天到了，這個月，依然沒有工作，依然沒有房租，轟人不成，經理帶來第三家拖欠房租的消息。

老蔡非常抱歉，引咎辭職，堅決辭職。蔚倩雖然省下一點點老蔡的工錢，催款，維修，這樣的事情就隻能自己幹。

　靠房租剛剛夠用交付按揭，沒有房租，蔚倩沒有辦法付按揭。蔚倩的貸款不能及時付清，銀行的催款信電話就追了過來。銀行的電話不斷，蔚倩隻好關上手機。

          捉襟見肘，現在當務之急是報稅，蔚倩建議把股票賣了，秦凱不同意，確實虧得肉疼。秦凱蔚倩攢下來準備買房子的錢，全部拿出來交稅。等股票回升後再考慮買房。

        催款是最重要的事情，蔚倩給拖欠租金的租客打電話，他態度誠懇，非常非常的抱歉，他是有老婆和兩個小孩子要養活的，他天天出去找工作，可是經濟大蕭條，工作有麵試的機會，可是申請的人很多，僧多粥少，他保證找到工作一定付清房款。

        蔚倩心軟，特別是他把孩子推出來做借口，她給了他另一個月的時間。

        雪上加霜，這邊剛剛發了善心，第二家租戶的租金晚了。蔚倩電話打過去詢問，租戶說支票已經寄出，一兩天就到。

        還好，支票兩天後到了，蔚倩去銀行存錢，第二天銀行說對方銀行把支票退了回來，因為賬戶裏沒有這麽多錢。

        蔚倩隻好又給租戶打電話，這回接都不接了。

        按照租約，蔚倩給了他三十天時間搬出去，她親自上門，把通知塞進門縫。

　　三十天到了，依然沒有房租，蔚倩上門來轟人，租戶威脅著要動手。

        蔚倩沒有選擇，下一步就是到地方法庭，遞交驅逐清屋申請。

下麵是穀歌翻譯的加州驅逐程序：非法拘留者訴訟。

非法拘留者訴訟是一種“簡易”法庭程序。這意味著法院訴訟非常迅速地向前推進，並且租戶在訴訟期間作出回應的時間非常短。例如，在大多數情況下，租客在獲得傳票和投訴副本後，隻有五天時間對訴訟提出書麵答複。通常情況下，法官會在租客提交答複後的20天內聽取並決定案件，這稱為審判。

加利福尼亞州的驅逐程序由加利福尼亞州高等法院管理，如果租客認為房東和房客在非法拘留者訴訟程序中遵守法律，則向租戶保證有權進行法庭審理。加利福尼亞州驅逐法規定房東必須使用該法院法定程序驅逐租客;房東不能用自助措施強迫房客搬家。例如，房東不能以物理方式移除或鎖定租戶，切斷水電等電力設施。房東不能拆除外麵的窗戶或門，或抓住（拿走）房客的財物，以執行法律所稱的“自助幫助”。

如果房東使用非法方法驅逐房客，房東可能會對房客的損失承擔責任，並且在房東使用非法方法的時候，每天最高罰款200美元。

在非法拘留者訴訟案中，法院進行審判，當事人可以提出證據並解釋其案件。如果法院認定承租人有良好的辯護權，法院不會驅逐承租人。如果法院決定支持承租人，則承租人不必搬遷，並且可以命令房東支付法庭費用（例如，承租人的申請費）。如果租賃協議包含律師費用條款以及律師代表租戶，則房東也可能需要支付租戶的律師費。

加利福尼亞驅逐過程中的占有權：

如果法院在審判結束時決定支持房東，法院將發出管有令狀。占有令命令治安官將租客從出租單位移走，但是在令狀自願離開之日起五天內給予租戶。如果租客在第五天結束時沒有離開，則占有令授權警長將房客拆除並鎖定租客，並扣押（帶走）租賃單元中遺留的房客。在警長移走租客並將房東重新擁有財產之後，房東無權擁有租賃單位。

如果驅逐是基於租戶未能支付租金，法院也可以判給房東任何未支付的租金。法院還可以判給房東損害賠償，法庭費用和律師費（如果租賃協議或租賃包含律師費用條款，並且房東由律師代理）。如果法院認定租客惡意不放棄租賃單位，法院也可以判處房東最高600美元作為罰款。對承租人的判決將在租戶的信用報告中報告七年。

在加利福尼亞州驅逐程序的大約一半案件中，承租人不會對非法拘留者訴訟作出回應，以便房東可以對法院作出的占有進行判決。一旦法院書記員進入判決進行占有，案件就會被送到警長辦公室進行停工。

警長前往酒店，並在前門發布了為期5天的通知。如果租戶未能在該段時間內離開，警長將返回並實際鎖定租戶，並將恢複房東的占有權。更改鎖，以便租戶無法返回房產。

有些租戶可能對非法拘留行為有合法抗辯。在這種情況下，如果房東的文書工作存在明顯缺陷或房屋存在嚴重的居住問題，房客應該贏得對房東的訴訟。

然而，大多數租戶對非法拘留案件幾乎沒有任何抗辯，並使用法院係統推遲驅逐程序，以便為他們購買更多時間。不幸的是，如果租戶提交了答案，房東必須要求審判或簡易判決才能進入下一步。

不幸的是，肆無忌憚的租戶可以獲得許多驅逐延遲服務，並且隻收取象征性的費用;承租人可以向法院提出各種無聊的動議，暫時停止驅逐程序。很多時候，租戶甚至都不願意將答案或其他動議的副本郵寄給房東的律師，以便“淹沒”他們。與參與合法伎倆和演習的租戶合作是令人沮喪的，但加利福尼亞法院係統允許租戶提交以下回複/動議，無論其中是否有任何優點或事實。