買賣房地產 需要書麵合同嗎？

【說法】黃錦西 (2013-04-22)

　　合同要有法律效力，就必須要有對價（consideration）。例如A用100元買B的英雄筆，100元及英雄筆就是雙方各自的對價。若B 收了100元但沒有把筆交給A, 法律就會來幫A, 強製B把筆交出來。如果B說下周一要免費把筆送給A, 但失信了， A不能夠起訴B，因為他們之間的來往沒有對價，沒有合同關係，法律就不會來幫A。但是如果B在答應把筆送給A時，是用書麵答應，並寫明這是一張契據 （deed），在一名證人的見證下簽名，雖然缺乏對價，但合同關係也正式成立，有法律效力了。如果B沒把筆交給他，A也可以起訴B了。這是因為契據本身就 具有法律效力。

　　在法律上，有對價的合同我們稱它們為簡單合同，而用Deed的方式來達成的合同，我們叫它們為特別合同。所以如果有人要送一個名貴禮物給你，務必請他做個“deed”， 這樣他就不能反悔。

　　簡單合同又可分為口頭合同和書麵合同。我們每一個人每天都在訂立各種各樣的合同。你到小販中心吃一碗蝦麵，還了錢吃了麵就完成一項交易，完成一個合同。到超市架上拿了一個商品，到收銀處還錢，又是另一個合同完成。所以絕大多數合同是口頭合同或單純用行為完成。

較複雜合同盡可能用書麵完成

　 　法律上允許大多數合同可以用口頭訂立，但要求某些合同必須書麵，另一些雖然不必完整書麵，但至少要有被起訴人簽名的一些書麵文字（包括電郵）做為佐證， 例如房地產買賣。一定要書麵合同的包括股票及知識產權（商標專利和版權）的轉讓及分期付款協議。不需要完整書麵但要有一些由被起訴人簽名的文字足夠做為佐 證的合同包括：

　　1.擔保他人債務的合同；

　　2.動產買賣，讓與或處置；

　　3.在訂約後一年內未完成或履行的合同;

　　4.為安排結婚而承諾的事項等。

　　（見新加坡民事法令第六條）

　 　例如四年前，A 通過代理要賣一個產業給B，雙方討價還價是以口頭進行，但也有電郵通過代理傳達。賣方後來同意賣，也收下買方1%定金，並發出了一張購買選擇權書 （option to purchase）給B，不過A沒在選擇權書上簽名。9天後A後悔不想賣了，結果雙方訴至法庭。A 申稱他沒在option上簽名，合同沒成立。法庭要決定的是合同是否已生效。法庭最後認為雖然A沒在購買選擇權書上簽名，但主要有通過代理往來的電郵足夠 作為書麵佐證，符合法律規定，合同有效。

　　我認為公司或個人的合同，如果稍微複雜，牽涉款項比較大的，最好有書麵合同，各項條款要寫清楚，避免引起爭執，也避免另一方借故違約或毀約。因為法律上的“口頭證據規則”不允許以訂約之前或之後一方所講的話或起草時的書麵文字，來解釋或補充已寫得很清楚的書麵條款。

　 　“口頭證據規則”是說如果雙方同意的條款已經用書麵寫明在合同內，任何一方就不能提出任何口頭證據或合同草稿等文件來推翻或改變已寫明的條款，除非有一 方指責對方欺詐或合同是因錯誤而簽訂，也就是說有合同外的因素造成合同無效。舉個例子說，租約條款寫明租金應每季度先交。當租戶遲交被起訴時，他說訂立合 同前屋主有說過，遲一點交也無妨，但法庭不接受，因書麵條款已寫得夠清楚。

　　上述口頭證據規則也允許一些例外情況。例如A告B欠錢未還，但B有A發出的收據，B就可以口頭說明幾時還了錢。又如合約條款寫明A要用一般行業習慣包裝貨品，但沒說明詳情，就要口頭證據來說明什麽才是“一般的行業包裝習慣”。

　　所以一般律師的勸告是：較複雜合同，盡可能用書麵完成。

　（作者是瑞信德律師事務所合夥人）

 

《聯合早報》