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新年政治經濟展望:我看中國(之九)

(2010-01-11 00:31:53) 下一個

 

這裏就引發出房地產博弈中的第二股力量,就是推高房價的二手和三手炒家們。

這些炒家們,通常也是分為兩種,一種是中產期的,姑且叫做房地產投資人士。一種是短期的,姑且叫房地產投機人士。投資人士,通常就是要麽用自己的現金,把房子一下子吃下來,然後靠每月收租作為收入,或者通過一定首付,然後從銀行貸款,希望可以用房子出租的租金,來抵銷每月的供房欠款。

在美國,通常這樣做的人,有私人也有公司,但是大部分是有專門的房屋投資基金,你投資人隻要投資到這個基金,保證比存款要多的利息。然後人家基金由專業人士投資在房地產上,再請專門的地產管理公司來處理出租和維修事務。

對這部分的投資者來說,有沒有物業稅,影響比較大。如果沒有物業稅,人家一次性現金投資進來,然後不管風吹浪打,沒有太多額外的支出。而一旦有了物業稅,就會增加持有房屋的成本。當然這部分成本,肯定也是要轉嫁到租客的頭上。這樣的話,你在出手購買房屋的時候,就必須考慮到這個成本對租金的影響,當然會對房價的上漲有拖拉作用。

對投機人士來講,他們的目的隻是短期地把房子拿到手上,然後等著價格上去,就立即轉手。因此物業稅對這些人,是沒有成本上的影響的。真正影響這些人的,是房產銷售稅。如果你規定,在2年之內房產出售的話,稅率是30%,超過2年,是20%,那麽對這些人的行為影響比較大。

而以目前的情形來看,投資或者投機的二手和三手炒家中間,主力大概應該是以江浙一帶發了大財的各類財主,通常輿論一概以溫州炒房團概而括之。這些財主倒不是完全用自己的錢來炒,有不少是從民間各種集資貸款,加上自己的廠房和其他資產抵押的貸款等等,算是橫掃了大江南北和長城內外。在這兩年,因為外貿經營的大環境變差,不少外貿團也轉戰房地產。還有就是有名的山西煤老板,大概也是在2009年大舉攻打北京市場。

因此在2009年開始,各地方政府的托房市政策,和報紙雜誌上連篇累牘的關於對房市看好,由某些專家發表上海房價可以飆到多少多少萬一平米的“預測”,最後就是大地王的頻頻出現,不排除都是地方政府和自己的地產商們為了出清存貨而采取的抬市行為。

當然對中央政府而言,主要就是要控製銀行係統在房市中的風險係數。而這一個二手和三手炒家,基本上是銀行風險係數最小的環節。當然有讀者會懷疑,光是靠這些人,是否可以托住房市軟著陸?

其實除了這幾個大集團之外,來自海外的熱錢,也用了各種不同的方式入了場。這幾家的錢加在一起,大概不會少於1萬億人民幣。而這些資金對中國的各類媒體,尤其是財經媒體的控製頗為得力,通常是在喊房地產漲價最用力的時候,就是希望忽悠大家來接他們傳過來的花的時候。

因此看中央政府的政策,一定是要看關鍵的入手處是在哪裏。一個切入點就是強製地方各級政府,推出一些廉價和經濟房屋,算是一方麵拉緩總體房價的漲勢,另一方麵又對實際需要住房的人士們有一個交代。另一個切入點,就是要控製銀行在投機炒家們的資金來源裏的風險程度。新政策對二套房的40%首付的要求,基本上就是在這裏落手。那麽對銀行來說,隻有房地產價格下跌40%的話,銀行才會出現貸款損失的壞賬。

當然將首付推高,也會令二手炒房的投機活動有所減緩。從中央的角度來看,最理想的情況就是房地產市場得到健康和穩定的發展,最好就不要瘋狂漲價,也不要瘋狂跌價。隻要地方政府和房地產博弈裏麵的各派勢力,知道適可而止,人家也不是吃飽飯了沒事幹,要來趟這一汪渾水。

看地方政府的政策,如果地方政府開始停止對買房的優惠政策,開始有“理性”聲音出現,那麽也說明他們的存貨出得差不多了。這個時候,倒是不排除希望房價有一個“理性”的回歸,就像坐過山車一樣,你不衝下來一下,人家就沒有機會再次入場,來享受下一輪上升的暴利。

從這個角度來講,如果有人期望中國的房地產市場會崩潰,從而帶動整個經濟體係的崩潰,比如說《新聞周刊》和最近美國媒體熱炒的話題,應該看做配合美國在中東未來的軍事動作,防止這個地區的熱錢流進中國而不去美國的針對性操作。

而中國的實際情況則是如果海外進來的熱錢,可以四兩撥千斤,引導到中國的農村和城鎮建設,中西部開發計劃,那就是一個好事。或者說中國學習美國的樣子,把這些資金包裝一下,轉移投資在東南亞這個新的貿易共同體,那麽希望用海外熱錢來淹死中國的夢想,大概隻能是黃粱一夢而已。

最可能的情況,就是通過國務院出台的政策,一方麵拖住前一陣子抬升過高的房價,一方麵趁機壓製一下2010年第一季度的傳統高額銀行信貸。因此可以預計中國的房地產市場,在第一和第二季度,應該出現原地踏步、略有小步後退的情況。而幾大城市的房價,比如說北京、上海、廣州等地,還要靠新起來的高鐵,做一個分流。

現在已經開通的武廣高鐵,以及武漢到南京的高鐵聯線,基本上布局已經鋪開。如果京滬高鐵可以在2011年中開通,河北滄州和山東德州就會變成北京的1小時城市圈的腹地,那麽可以想象的是,中央還是有辦法解決北京城市的小年輕的居住問題的。

以德州的房價為例,大概就是在3-4千一平米的價位,大不了中央一聲令下,央企的一部分辦公大樓搬到德州,這些搬家員工的居住就不是大問題了。而上海的腹地,就可以推進到安徽的滁州。

當然如果第二線的大城市,比如說南京、合肥、濟南、武漢和長沙等地,都可以得到發展,那麽在全國房價的均衡上麵,應該可以紓解北京和上海等地的漲價壓力。

中國政府如果可以控製住房價的漲幅,讓其和工資增長水平相輔相成,那麽這幾年的危局應該可以撐過去。

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評論
平民之子 回複 悄悄話 高!頂!
無忌哥哥 回複 悄悄話 嗯!希望如井底兄所言,高鐵可以舒緩大城市住房壓力。
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