物業費不是越低越好

誰是誰非任評說

——談物業公司運作不為人知的方方麵麵

現在業主普遍都對於物業的收費有很大的心理抵觸情緒，成立業主委員會後也是希望把物業費打壓的越低越好，但是實際情況是怎麽樣的呢？物業公司不賺錢就不幹了，正規渠道不賺錢就想歪門邪道了，還有就是如美麗園那樣搞人間蒸發，如果真的是物業公司甩手而去，最終倒黴的肯定是業主。

這裏廣大朋友均會問：物業費的定價是按照政府核定的價格，各項費用物業公司全都是就高不就低，而且還做出了明確的管理費用和10%的利潤，這樣明擺著包賺不賠的買賣，現在還有那個生意比他好啊？

但是這其中的問題多多，外人就不知道了，主要問題如下：

首先是物業公司如果不是開發商自己的，那麽就必須為開發商墊付前期的資金，然後才能夠取得物業的經營權，開發商最後一般不會歸還這墊付的資金的，而是把尾房甩給物業公司，這就是物業公司一大筆曆史成本；

再者就是業主的欠費問題，每個樓盤欠費10-30%都是很正常的，即使是不錯的10%的欠費，這部分就已經是物業公司的法定利潤了，而且欠費的業主一般是連同供暖等費用一起欠，而這些費用比物業費用多，因此欠費對於物業公司收益的蠶食是每一個物業公司的心病；

還有就是有不良業主進行偷水偷電，導致最後物業公司的總表水電費要多出很多，使用卡表隻解決交費問題，差額問題這部分也是物業公司要承擔的；同時這些業主還會使用取暖的軟化水進行洗漱等使用，也是讓物業公司損失巨大；

最後也是最重要的就是通貨膨脹導致的費用漲價問題，物業公司的物業費一經確定，就隻能降低，想要讓業主同意漲價，那是難於上青天的，但是現在什麽都漲，水電漲，物業的公共區域的電費和綠化的水費就大增，而最要命的還是糧油副食的漲價及其導致的最低工資的上漲，因為物業公司的職工是管飯的，而人員（保安、保潔等）基本就是最低工資，現在北京的最低工資從大家雇保姆的花費就能夠看出來，幾年前是300塊，現在沒有7-8百基本是雇不到人了，物價部門為了政府的政績需要，反映到公開的統計等數據上，是不知被壓低了多少的數據，核定物業費法定的10%利潤和高估作價可能有的20%利潤，沒有幾年就被物價的漲幅遠遠超過了，所以通貨膨脹很容易就從根本上把物業公司可能的利潤全部吞噬。

在這些不為人道的不利因素的壓力下，物業公司也廣開財源，這些財源一般都是直接或間接的從業主的腰包裏掏出來，先說一下溫柔的：

首先就是做車位的文章，車位費用可是水漲船高，不怕漲價，物業公司把大量的小區綠地劃成車位，是不小的收入，而對於訪客，可以計時收費，費用就更高，對於已經購買了車位的業主，還可以收取車位管理費；另外的一大塊車位來自人防工程，物業把小區法定配套的人防工程及其廉價的租過來，劃成車位，再每個好幾百塊出租給業主，大賺一票；

然後是打公共區域的注意，把這些公共區域可以經營的部分出租，還把社區臨街的位置想辦法搞出臨建進行出租，還在樓道、電梯間等位置設置廣告收費，在圍牆和樓頂設置廣告收費，這些廣告費尤其是好位置的樓頂廣告，可以是巨額的收入。

再者就是在小區內搞經營，開小賣部和食堂，把會所有隻能是業主享用變成可以有外來人員消費，更有甚者的是綠地也可以經營，綠地變成了苗圃，小樹種下去，長大了挖出來賣，草地也是被啃的一塊一塊的賣草坪；

最後再打業主個人信息的注意，把業主個人信息出售給那些垃圾推銷公司，使業主總是接到垃圾廣告電話、垃圾郵件和信件，不勝其煩。

以上還算是溫柔的，隻是占業主的便宜，而這些還不夠的話，還有更黑的做法，就是直接侵害業主利益了，而且做的不顯山露水，主要的方式有：

首先就是打設備檢修費用的注意，克扣應當支付的設備維護和折舊費用，這些均能夠給業主人身安全造成隱患，最主要的就是電梯問題，電梯的使用壽命按照機電設備的規律是10年，而我們的房子是50年，到10年該更新電梯時這些預提的折舊早就被物業公司擠占光了，然後就是動業主大修基金的注意，而2%的大修基金對於這樣的電梯更換，也是難於應付的，而如果大修基金不成，物業公司就讓電梯帶病運行，擠人、夾人和關人不斷，而電梯的運營費用合到物業費是每平米每月一塊錢左右，如果你的帶電梯的小區物業費少於2塊，背後的問題就要注意了。

再者就是在業主的計費上做文章，把業主的水表和電表調快，這些表多個20-30%一般業主新搬家後，是根本感覺不出來的，而且業主是買卡使用水電，也不會想其他的，這樣多出來的水電物業公司就可以把電線和水管接到小區外賣掉，收入是不菲的，同時在有市政或集中熱水供應的小區，把市政70度以上的熱水兌入冷水，讓溫度到50度，就又大賺一筆，在這個問題上有一個人很重要，那就是市政公司的抄表員，他們抄表和校表從這些物業公司可是好處多多，我在另外的帖子裏曾經說過，我知道的有一年撈一百萬的抄表員！

所以，大家買房子不要總希望物業費越低越好，要搞清楚物業服務的標準，成立物業委員會後，也不是一味的壓低物業費用，而是要仔細監督物業公司有沒有明裏暗裏的占業主的便宜和侵害業主的利益，不要做眼不見為淨的傻子。