周末忽悠，老瞎瞎說：潛在房客篩選實用技巧
又到了周末，趕上勞動節長周末，空閑較多，閑著也是閑著，不如用來忽悠，也許能幫到某些素未謀麵的黃世仁同行。
書歸正傳，人們常說：作地主說難也難，說容易也容易。在美國作黃世仁隻要把握住兩個關鍵，地主們就可以盡管在沙灘上高翹雙腳，喝酒看妞曬太陽等著數錢了。兩個關鍵：一個是買對了房，一個是選對了房客。
第一條錯了是長期的問題，黃世仁們必須審時度勢，盡早調整，該置換置換，該甩掉甩掉，在這個問題上優柔寡斷帶來的頭痛將是長期並且代價高昂的。當然一買就買對是大家所期望的，這件事兒做對要仰仗於地主們的知識、經驗以及口袋的深淺，這是非常嚴肅且嚴酷的生意決定。擁有這樣的能力很難一蹴而就，需要長時間的實戰積累。（想不到吧？這個蹴過去從來沒讀對過，為了打出這個字還用上了狗狗，沒有文化可悲啊！LOL）
如何選對房客幾乎是黃世仁們的永恒話題，畢竟這是黃世仁們能否避免被煩死的至關重要的環節。關於這個話題的討論的次數已經數不勝數了，還是不斷看到有朋友提問，某某某房客可否被考慮，都說要設法避免職業房客（騙子、訟棍的代名詞），或者刁民，如何識別呢？必要的房客申請背景審查僅能查到信用記錄的好壞，是否有過被驅趕記錄，是否有過犯罪記錄，薪水存根（pay stubs）能驗證收入和雇用狀態。似乎從來沒聽說過房客背景調查中有刁民過濾的選項啊！
在美國混過生活過多年的地主們一定聽說過鷹語的說法：“No need to re-invent the wheels”。（老瞎鳥語不好哇！從來沒弄明白過這輪子在這裏是否需要用複數加s啊！可悲可歎！）鬼子公司裏雇人麵試的那些小花招有很多都可以被直接用於房客篩選中。
先重複一下好房客共有的特征：
1、誠實
2、可靠、負責任
3、收入豐厚、穩定
4、信用記錄良好
再重複一下刁民、麻煩製造者房客的共有特征：
1、不誠實
2、不可靠、不負責任
3、收入不好、很不穩定
4、信用記錄很不好
5、有被驅趕記錄
6、有暴力犯罪記錄
如何識別某人是否誠實、可靠、負責任呢？
老瞎中風殘疾後，花時間用心閱讀了大量有關我們大腦的常識性文章和書籍，才了解到了中國老祖宗的說法“眼睛是心靈的窗戶”不僅僅絕對有道理，而且得到了現代醫學研究的證實。我的眼科醫生曾經用圖向我展示了人類眼睛的結構以及視神經跟大腦的聯接相對關係。解剖圖顯示了，在某種意義上說眼睛幾乎是人腦的某種外延。真正的所謂讀心術是否存在還很難說，不過人們對話時，保持眼睛對望以改善溝通是有生理學、心理學基礎的。
每當出租房招租時，通過電話交談、短信或郵件溝通初次篩選確定給哪家人秀房子僅僅是很粗燥的初步，僅僅能篩掉過於收入低，過於粗暴的候選人。
秀房子過程中的麵對麵談話，給了黃世仁一個絕好的機會，用來進一步了解潛在房客的更多情況。通常說來，人們內心沒有東西要隱藏時，麵對麵談話通常不會回避目光對視，也不會目光漂移不定。如果認真觀察，眼神中總會透露出很多語言之外的信息。地主本身在談話交流中也需要注意保持對對方的尊重與信任，你自己的眼神中也會傳遞給對方這樣的信息，讓房客在談話中降低戒備，釋放出更多有價值的信息。我們十多年實踐下來，通常通過麵談選定的申請人，極少在背景調查中出現重大意外。這樣的經驗和能力，讓我們很難選到可以替代我們篩選房客的物業管理人PM，當然提供全套服務的PM，當然能夠提供全套服務(選房客、應付日常房客修理服務，管理房客更替時的全部流程)的PM也會有與地主的利益衝突，地主希望盡量減少房客更替，降低營運成本，PM希望多換房客，多收取傭金。當然這個利益衝突可以通過與PM妥善討價還價，妥善擬定合同來規避或減輕。
回到秀房子時跟潛在房客打交道時，如何多了解房客。地主還可以通過房客是否守時，是否有很多不必要的肢體語言，以及孩子們的穿著是否幹淨整潔，行為模式是否比較有教養來了解他們的父母。
另外，一旦產生對誠實度有疑問時，可以就前麵談話中的一個細節再次提問，關鍵是要問的事情要小，很不經意。這是心理醫生被公司雇用對候選人進行心理評估時常用的小花招。其設計越巧妙，越不經意，問題細節越小，效果越顯著。這一點是老瞎古時候被心理評估時意識到了以後，向其他心理學家求證得到了證實的。
讀人的能力通常不可能通過讀書或者讀文章來獲得。通常可以靠多和陌生人接觸溝通慢慢訓練的。老瞎小時候就總保持著對不同的陌生人的好奇。上中學時，總和同學們坐在馬路邊觀察過路的行人，猜測職業，年齡、故事等等。十幾歲當工人時，曾有過和工友到大山上玩，別人各玩各的，老瞎可以跟一個放羊的老頭神侃三個小時，最後放羊的老頭非要拉老瞎跟他回家去喝酒繼續聊，把老瞎的夥伴們給樂壞了！追著問老瞎都忽悠了啥？！！
最後提醒：這些小把戲遇到受過訓練的演員估計一定無效。不過地主們遇到職業演員的概率估計很低。另外在美國做地主，守法不歧視是非常重要的，絕對不可忽視。
又忽悠了大家一大篇，希望有幫助。謝謝閱讀，祝周末愉快！
我第一次招人的時候，不知咋整。一天，一候選人告訴我，他每天4點就要起來下地幹活，沒有credit。
我想，這樣勤奮的人應該有好的居所，於是就把鑰匙給他了。