整個中國都會被房地產這個巨大的黑洞吞噬----無一幸免

            這幾天佩洛西訪台成了熱搜，我倒不太關心她，因為她的訪台近期對中國的影響遠遠不及有個問題更加迫在眉睫，即樓市崩盤在即。人們對事件的關注有一個規律，即關心身邊發生的事，更關心眼前的事，同時還更關心肉眼可見的事。但是，我要說，樓市崩盤像一隻灰犀牛，以極快的速度撲向人們，要吞噬你的一切。它對中國經濟以及老百姓生活帶來的傷害，大過佩洛西訪台一萬倍！無論你是否看得見。

            不需要太多的經濟及金融知識，僅從常識判斷，就不難看出中國房地產有多麽可怕，多麽恐怖。這是前無古人，後無來者的曠世驚天大泡沫，破裂時會吞噬一切。

            下麵的數字模型基於假定幾個條件：

• 房地產占整個中國經濟總量的50%；
• 房地產價格10年平均增長了3倍；
• 房子數量每年增加基數的10%，幅度是相同的；
• 總體經濟增長的平均幅度為10%，

簡單分析一個數據模型。有一個城市，假如2010年存量房一萬套，按每套100平米，2萬一平米計算，每套房子價值200萬。房地產總市值為2億元，這個城市的經濟GDP總量為4億元。後麵樓價迅速升值的數字會非常恐怖。

到了2020年，價格漲到了6萬，還是每套100平米，每套價值600萬。住房總數達到了2萬套，房地產總市值為1200億元。賬麵總財富增加了600倍！而按照經濟增長的幅度計算，社會總GDP不過隻有12億元。換句話講，房地產總市值是社會實際財富的100倍！！！

假如這個數字模型是成立的，它就很好解釋了眼前發生的諸如爛尾樓，銀行爆雷，開發商債務或業主斷供等所有現象。一句話，房地產的炒作，造成了一個巨大的，國民永遠也無法償還的巨大債務黑洞。唯一的出路就是讓這個泡沫破掉，讓一切回歸正常，但是，這個可怕的擠泡沫的過程會非常慘烈，不僅吞噬掉人們幾十年來積累的財富，不僅是房地產淨值，而且還會波及到非房產領域，搞得不好，會導致國家全麵內亂，經濟崩潰。

那麽所有這一切又是如何造成的呢？時至今日，有什麽措施可以挽救呢？

簡單分析，造成今天這個局麵有以下幾個主要因素。

• 部分居民對住房的剛需，包括城市化進程對房地產市場的拉動；
• 炒房一族，認定房價一定會漲，遲買不如早買。在房價持續上升時，這個信念又不斷得到強化；
• 大多數有剛需，但暫不具備買房實力的人，麵臨社會壓力，提早加入了業主隊伍，即“有房才有家“的鳥巢理論；當年經濟持續向好，收入穩定增加，中國GDP多年高速增長，看不到放緩的跡象。因此個人還房貸不是問題
• 外資注入中國市場，提供了充足的流動資金；

房地產泡沫，是多年來經濟學家一直警告中國的嚴重問題。什麽叫“泡沫“？怎麽樣才算是泡沫？通過上麵的數字模型，就不難看出，當房地產發展過快，存量市值升值太快，脫離了社會創造總價值的能力，就是”泡沫“。不用學經濟，簡單的數字便可推算。比如，社會總財富有一萬元，房地產總市值有個二萬，三萬，稍微膨脹一點，還不會有大麻煩，因為時間還可以消化一部分泡沫。但今天中國的房地產不是超過幾倍的問題，而是100倍！一個城市或國家，在10年內把經濟總量提升3倍已經是經濟奇跡了。但與房地產相比，那還是小兒科，因為樓價總值增加了600倍。

有人要問了，怎麽可能房地產市值可以脫離社會財富的增長而自身“天馬行空“，獨自持續飛漲呢？這就與房子這種商品的特殊性有關。拿蘋果手機相比，10年前的蘋果3售價1000美元，今天的蘋果13也是1000美元。但是，今天的蘋果3不值錢，100美元都沒人要。而房地產的價格非常虛，因為當地產升值時，不隻是去年新蓋的房子漲價，而是以前所有的房子都漲價，這就要命了。打一個不恰當的比喻，假如一個10年前的工資是3000元，今天的工資是一萬元，按照房地產的升值模式，等於員工要讓老板把這10年以來，所有發放過的工資，按照今天一萬元的薪資水平，不夠的統統補足。哪個老板不會跳樓？換句話，你今天把一部蘋果3拿回商店，讓商店退回你1000美元，看商店不會把你打出去。這就是房地產會帶來資產泡沫的最可怕之處。

但所以，我認為房地產最可怕之處在於它會拉動“麵”。特別當一個社會的這個“麵”很寬時，即便是變動一個百分點，對經濟總量的影響是巨大的。房地產巨大的黑洞來自於“升值”，即當房價漲價時，所有的房子都價值這個數。這個巨大的增量，是後來一切的禍根，上升期沒有問題，絕對不能跌。但是，凡是都有一個拐點，最怕的是房價下跌，它跌的時候，一切都是按照原來升值的路線往回走的，怎麽長得就怎麽跌。唯一的問題是臨界點在哪一天。

有三個反駁我的觀點的問題，第一，房地產與手機不同。舊手機的使用功能落後，自然便失去了價值，房子隨著城市的發展，周圍地價的升值拉動了房價；

第二，美國的房地產也在升值，你怎麽就不喊他們泡沫呢？

第三，難道房子不該隨著經濟的發展而升值嗎？隻有房價不變才叫正常嗎？

對於以上三個問題，我的回答是，房子會升值，一定必須升值，但不能那麽快，其總市值必須符合經濟規律，在一定的合理區間內，或在社會總財富可以承擔的範圍之內。房地產總市值必須裝進一個籠子，不能像一匹脫韁野馬，一路狂奔。房地產總市值與GDP必須有一個合理的比值，超過了這個，就是泡沫，一旦破裂，便會導致經濟危機和社會動蕩。政府應該盡到宏觀調節的職責，利用金融杠杆加以約束，幾個基本數據政府是知道的，也明白其中的危害，但政府太自信了，太貪婪了，放任自流，順利時即可以作為政績，同時還能撈錢，身後哪管洪水滔天！物業資產超過社會財富的10倍，就已經該刹車了，政府一看危險不大，反而可以拉動GDP, 就放手了。

結果到了50倍，明知很危險，但麵臨二難抉擇，要麽給房地產刹車，這樣會導致經濟衰退，叫做“短痛“；要麽繼續放任，這樣雖然今後更麻煩，但眼前經濟還會增長，叫做”長痛“。政府選擇了”長痛“。

今天，到了100倍，什麽概念？市場上有100套房子，而政府手裏隻有一套房子的錢。此時，政府已經沒有選擇了，唯一的選擇就是眼看著樓市崩盤，100套房子全部暴跌，跌到與政府手中的資金相等的價格為止，自由落體。那麽，房子的價格會跌去90%以上。

     這裏麵存在一個巨大黑洞。按照上麵的推算，隻有1%的人可以或者實際“兌現”，其他人都是紙麵財富，永遠無法兌現，因為壓根兒就沒有那個錢。在這10年中，肯定有人把房子變現了，也換匯出國了，真正實現了房子的“價格“。那麽，這些都是什麽人呢？他們實際上是中國的大蛀蟲，早已把國庫掏空了。假如是這樣，爛尾樓是必然的，不是開發商沒錢，而是有人早把錢轉移了。

肯定是有人賺到錢了，極少數購房者賺到錢了，二個條件，買的早，出手及時，大多數人，包括很多早期買房的，升值了，但由於是唯一的住房，也不能賣，並沒有賺到錢。

            回頭看那些最近宣布“停貸“的人，假如政府出手把房子完工，你繼續還貸，還有什麽意義嗎？就等於是去替那1%把房子賣掉的人去還錢，因為所有真正的價值在樓市暴跌之前，已經被人拿走了。很簡單，假如爛尾樓完工了，你還能按當初簽約的價格把這套房按原價賣出去嗎？

            斷供者會被列入失信者名單，我倒是要問：到底誰在失信？這個“信”字，本來有二種解釋，一是借貸者對銀行的信用，二是政府對國民的信用，即強力有效管控社會資產的能力。當社會總資本不足時，絕對不能盲目釋放流動性，讓泡沫膨脹，哪怕是暫時拉動政績。對於那些本來買不起房的，比如月供占收入90%的，絕對不能發放貸款。假如政府失職，當出現金融風險時，首先是政府失信，而不是業主。請問隻要還有一絲的希望，哪個人願意去冒失信的風險，麵臨趕出住房同時承擔巨額債務的雙重壓力？斷供者失了什麽信？

            通過對房地產泡沫的成因分析，可以看出，今天所麵臨的所有麻煩都是政府造成的。是政府或社會給了業主錯誤信號，直接導致了房地產一步步走向泡沫。政府這樣做，除了共產黨把經濟增長作為其執政合法性基礎的根本原因，把房地產作為國民經濟支柱產業，是有明顯的誘惑。

• 政府賣地，是政府財政收入的主要來源；
• 政府印鈔的蓄水池；
• 暫時滿足了百姓的致富夢。
• 政績工程，GDP節節飆升

作為老百姓，作為購房者，他們普遍是基於 幾個基本信念，

• 經濟永遠是增長的
• 收入永遠是增加的；
• 房價永遠是上漲的；
• 一旦有事，政府會救市的。

     一旦上述四條有一條斷裂，業主還款馬上就有麻煩，何況現在是四條全部崩塌。假如政府不能同時確保以上四條，房奴大可不必太在意，你個人的肩膀負擔不起整個樓市。看到今天政府還在為救市頻出各種損招，現在還在百姓誘騙買房，這就是壞。政府不善於管理經濟，看到房子好賣，以Made in China的速度去生產一種早已過剩的商品，哄抬價格，誘騙百姓去購買，製造更大的泡沫，其心可誅。

房子既然是商品，有其自身的經濟規律，但房子除了商品屬性之外還有社會屬性。政府忽悠全民投資，爭相去做商品商品升值的贏家，但從不提及一個基本原則，任何商品都會降價，這麽一個幾百萬元的大盤，沒有一點實力，是玩不起的。這裏列舉幾個房子與普通商品的區別，以及買房與經商的區別，作為提醒。

• 商品是企業在經營，房子是個人的資產。一般來講，個人的實力不如企業；
• 商品可以劃分為幾百個類別，大蒜虧了可能白菜會賺回來，而房子一個整體概念，一榮俱榮，一損俱損；
• 商品虧損是了斷式，比如這批服裝過季了，整批清倉止損即可。而房子假如下跌了，對業主可能是終生持續噩夢；
• 房產占社會總財富比例很高，沒有一個產業能比，汽車，手機比不了。出了問題，政府也救不了；
• 美國也出現過次貸危機，他們挺過來了，但美國靠的是美元，全球消化虧損，中國沒有這個條件。

所以說，做生意商家虧就算了，但個人虧不起。

中國改革開放40年，經濟增長有目共睹，但房地產泡沫這把玩過頭了，會連累所有的資產清零。這裏有個嚴重的認識誤區，即對“實物”的崇拜，以為房子是實物，不會像股市泡沫破裂那樣虛無縹緲。房地產的狂熱在於經過實物的中介，讓資產迅速膨脹，以Made in China的速度去生產一種早已過剩的商品。

擊鼓傳花，麻煩在今天顯現了，其實失信的是三方，業主，開發商，政府。當然，政府的第一反應是製裁業主為失信方，但是，當泡沫的破裂達到一定的烈度時，政府也罪責難逃。在這場遊戲中，最大的債主是國民，政府是欠債人，勾結開發商，巧取豪奪，掠奪了國民的一切，包括過去，現在的所有資產，還包括未來幾十年的資產。政府的過錯是，

• 製訂經濟政策時，疏於防止金融風險；
• 沒有製定嚴格的貸款法律，阻止無能力人買房；
• 龐大的政府開支透支了國民資產；
• 對房地產開發商疏於監管；
• 對未來的崩塌缺乏準備；
• 在低迷時仍在出台刺激樓市措施，

這裏順便批駁一個觀點，這個觀點職責業主對降價抗議維權。其論調是，“房子升值時，沒有見你與開發商分收益；房子降價時你來搗亂“。這個說法不對，百姓買房時購買的是對未來的預期。政府無形中擔當了這個預期的擔保人，假如政府無力承擔這個風險，當初就應當拿出所有的政策工具，阻止無償還能力的百姓買房，不要讓他們有不切實際的預期。實際上，政府是把業主套牢了。業主掏空6個錢包，購買了價值100萬的房子，供樓30年。結果你明年降價為70萬了，還讓他繼續還貸，這合理嗎？

這些年，中國在跟經濟規律對抗，聽到“中國崩潰論“就來氣，我偏要反著幹。這種對經濟規律的蔑視，其後果也隻能有國民來承擔。

所謂樓市崩盤，它隻是經濟崩潰的第一塊多米諾骨牌，下麵接著就是銀行。看看恒大爆雷以後哪些人倒黴就知道了。

作為個人，沒有什麽妙計，即便你降價把房子賣了，資金也跑不了。金融崩盤時，會把一切都卷進去。當然，假如今天能賣掉，盡快，降價也要賣。在經濟學裏麵，有一個概念，叫“沉沒資本“，即不可收回的東西就讓它去吧。

即便是你沒有房子，也不能置身事外，因為房地產的崩塌，會帶來社會財富的整體縮水。

這裏，借用趙本山的台詞，來概括房地產的曆程：

甲：最快樂的是，人活著，看到自己的房子年年漲，

乙：最悲催的是，人沒死，房子降價了，可供樓款總額不變。斷供了被銀行趕出家門，還倒欠銀行幾百萬。