地產是有周期的,但不同地域的周期是不一樣的,我曾經寫過次貸危機周期無意間跟跑的經曆:
不經意間跟著地產周期遛了個彎
具體說,西部尤其是加州,是周期的引領者,其它地區相對滯後。
先說說次貸危機那個周期。
2012年加州內陸的房價,不到兩年幾乎翻了倍,而佛州和美國中部尤其是中西部的很多地區,2014年房價還沒起來。佛州是在2016年大批銀行房被處理完畢後,2017年房價才開始強勢反彈的。到2018年,加州灣區的房價已經到了局部高點並開始了小幅回調,而其它的地區卻仍然是熱火朝天。從疫情開始,以前增長緩慢的佛州和Idaho等州開始強勢發力,最後連房價很少上漲的中西部地區也開始補漲,反而成了最熱門的地區。
從2022年快速加息開始,西部的熱門地區最先開始回調(唯一例外是德州的Austin),這是跌幅最大的前30(Freddie Mac 房價指數):
![](/upload/album/84/17/ef/6dcee1558134E3FGuPFl.jpg)
可以看出,除了Austin以外,都是西部(West Region 的Pacific Division and Mountain Division)的熱門地區,其中Idaho是重災區。我在2021年底和2022年時就寫過,Idaho、Utah和Colorado等山地州房產存在泡沫,尤其Idaho泡沫嚴重,麵臨下調的風險。2020年在Idaho買的預建房,到2022年9月建成時價格近翻了倍,這絕對不是房價應有的正常漲幅,所以跌幅最大也是在情理之中。
如果再參考上述表格的最後一列,可以看出,除Austin仍然在下跌外,其它地區房價都在反彈,甚至有很多地區已經達到新高。
大約一年前,我曾經寫過一篇文章,當時我預測這次房價調整可能已經過去,佛州和中西部可能會逃過一劫,當時我並不了解新建房庫存的情況。現在看來,南部的一些地區,包括佛州的一些地區,以及德州的Austin等地區,的確存在著暫時的過建現象。南部過熱的這些地區,周期的魔咒最終還是無法逃脫,隻是又遲來了一步。
這是美國最大的100個都市區,過去1年(第4列)和過去5年(第5列,以次排名)庫存增加百分比(數據來自於realtor.com):
|
Metro |
State |
202306~202406 |
201906~202406 |
1 |
Lakeland-Winter Haven |
FL |
67 |
53 |
2 |
Austin-Round Rock-Georgetown |
TX |
32 |
41 |
3 |
Colorado Springs |
CO |
54 |
31 |
4 |
Memphis |
TN-MS-AR |
53 |
25 |
5 |
San Antonio-New Braunfels |
TX |
49 |
24 |
6 |
Spokane-Spokane Valley |
WA |
39 |
23 |
7 |
Palm Bay-Melbourne-Titusville |
FL |
80 |
20 |
8 |
McAllen-Edinburg-Mission |
TX |
52 |
18 |
9 |
Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach |
FL |
63 |
13 |
10 |
Cape Coral-Fort Myers |
FL |
70 |
12 |
11 |
New Orleans-Metairie |
LA |
29 |
12 |
12 |
Tampa-St. Petersburg-Clearwater |
FL |
93 |
11 |
13 |
North Port-Sarasota-Bradenton |
FL |
80 |
9 |
14 |
Orlando-Kissimmee-Sanford |
FL |
82 |
8 |
15 |
Denver-Aurora-Lakewood |
CO |
78 |
8 |
16 |
Boise City |
ID |
18 |
2 |
17 |
El Paso |
TX |
35 |
1 |
18 |
Jacksonville |
FL |
70 |
1 |
19 |
Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin |
TN |
20 |
-1 |
20 |
Ogden-Clearfield |
UT |
13 |
-4 |
21 |
Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach |
SC-NC |
66 |
-6 |
22 |
San Francisco-Oakland-Berkeley |
CA |
40 |
-6 |
23 |
Dallas-Fort Worth-Arlington |
TX |
52 |
-7 |
24 |
Tucson |
AZ |
66 |
-8 |
25 |
Phoenix-Mesa-Chandler |
AZ |
56 |
-8 |
26 |
Omaha-Council Bluffs |
NE-IA |
34 |
-9 |
27 |
Oklahoma City |
OK |
39 |
-13 |
28 |
Augusta-Richmond County |
GA-SC |
36 |
-13 |
29 |
Houston-The Woodlands-Sugar Land |
TX |
40 |
-15 |
30 |
Seattle-Tacoma-Bellevue |
WA |
62 |
-15 |
31 |
Birmingham-Hoover |
AL |
40 |
-15 |
32 |
Salt Lake City |
UT |
26 |
-17 |
33 |
Urban Honolulu |
HI |
35 |
-19 |
34 |
Des Moines-West Des Moines |
IA |
26 |
-20 |
35 |
Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach |
FL |
68 |
-21 |
36 |
Portland-Vancouver-Hillsboro |
OR-WA |
35 |
-23 |
37 |
Tulsa |
OK |
32 |
-26 |
38 |
Wichita |
KS |
26 |
-26 |
39 |
Columbus |
OH |
32 |
-27 |
40 |
Charlotte-Concord-Gastonia |
NC-SC |
49 |
-28 |
41 |
Raleigh-Cary |
NC |
40 |
-28 |
42 |
Greenville-Anderson |
SC |
33 |
-28 |
43 |
Kansas City |
MO-KS |
24 |
-30 |
44 |
Knoxville |
TN |
69 |
-30 |
45 |
Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta |
GA |
59 |
-30 |
46 |
Indianapolis-Carmel-Anderson |
IN |
29 |
-30 |
47 |
Riverside-San Bernardino-Ontario |
CA |
44 |
-33 |
48 |
Durham-Chapel Hill |
NC |
29 |
-33 |
49 |
Little Rock-North Little Rock-Conway |
AR |
63 |
-34 |
50 |
Sacramento-Roseville-Folsom |
CA |
46 |
-34 |
51 |
Columbia |
SC |
43 |
-34 |
52 |
Winston-Salem |
NC |
37 |
-35 |
53 |
Baton Rouge |
LA |
34 |
-35 |
54 |
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara |
CA |
54 |
-37 |
55 |
Stockton |
CA |
67 |
-37 |
56 |
Greensboro-High Point |
NC |
41 |
-37 |
57 |
Minneapolis-St. Paul-Bloomington |
MN-WI |
22 |
-39 |
58 |
Dayton-Kettering |
OH |
49 |
-39 |
59 |
Bakersfield |
CA |
34 |
-40 |
60 |
Los Angeles-Long Beach-Anaheim |
CA |
37 |
-40 |
61 |
Louisville/Jefferson County |
KY-IN |
29 |
-41 |
62 |
Milwaukee-Waukesha |
WI |
21 |
-41 |
63 |
Buffalo-Cheektowaga |
NY |
10 |
-42 |
64 |
Fresno |
CA |
38 |
-42 |
65 |
Pittsburgh |
PA |
14 |
-42 |
66 |
Albuquerque |
NM |
46 |
-43 |
67 |
San Diego-Chula Vista-Carlsbad |
CA |
73 |
-43 |
68 |
St. Louis |
MO-IL |
21 |
-44 |
69 |
Richmond |
VA |
40 |
-44 |
70 |
Las Vegas-Henderson-Paradise |
NV |
-30 |
-44 |
71 |
Madison |
WI |
37 |
-45 |
72 |
Washington-Arlington-Alexandria |
DC-VA-MD- |
27 |
-46 |
73 |
Charleston-North Charleston |
SC |
50 |
-46 |
74 |
Toledo |
OH |
4 |
-47 |
75 |
Boston-Cambridge-Newton |
MA-NH |
23 |
-47 |
76 |
Grand Rapids-Kentwood |
MI |
27 |
-47 |
77 |
Cincinnati |
OH-KY-IN |
30 |
-47 |
78 |
Oxnard-Thousand Oaks-Ventura |
CA |
57 |
-48 |
79 |
Detroit-Warren-Dearborn |
MI |
10 |
-48 |
80 |
New York-Newark-Jersey City |
NY-NJ-PA |
3 |
-51 |
81 |
Portland-South Portland |
ME |
40 |
-55 |
82 |
Philadelphia-Camden-Wilmington |
PA-NJ-DE- |
11 |
-55 |
83 |
Cleveland-Elyria |
OH |
6 |
-57 |
84 |
Rochester |
NY |
3 |
-57 |
85 |
Poughkeepsie-Newburgh-Middletown |
NY |
12 |
-58 |
86 |
Akron |
OH |
5 |
-58 |
87 |
Harrisburg-Carlisle |
PA |
23 |
-59 |
88 |
Baltimore-Columbia-Towson |
MD |
29 |
-60 |
89 |
Scranton--Wilkes-Barre |
PA |
19 |
-61 |
90 |
Worcester |
MA-CT |
25 |
-62 |
91 |
Virginia Beach-Norfolk-Newport News |
VA-NC |
28 |
-63 |
92 |
Springfield |
MA |
22 |
-63 |
93 |
Providence-Warwick |
RI-MA |
23 |
-64 |
94 |
Chicago-Naperville-Elgin |
IL-IN-WI |
6 |
-65 |
95 |
Syracuse |
NY |
0 |
-65 |
96 |
Allentown-Bethlehem-Easton |
PA-NJ |
19 |
-67 |
97 |
Albany-Schenectady-Troy |
NY |
11 |
-68 |
98 |
New Haven-Milford |
CT |
11 |
-72 |
99 |
Bridgeport-Stamford-Norwalk |
CT |
3 |
-78 |
100 |
Hartford-East Hartford-Middletown |
CT |
6 |
-78 |
數據顯示,跟5年前(疫情前的正常狀態)相比,美國最大的100個都市區中,隻有18個現在的庫存比以前高,而其中佛州占了近半壁江山。
整個美國,現在的庫存仍然比疫情前的5年前低了30%多。
而與一年前相比,庫存卻是大幅增加,這是一年庫存百分比增加最快的前30:
![](/upload/album/84/17/ef/6dcee1558167nnRbMjj7.jpg)
從中,可以大約預估出哪些地區存在著較大的下行風險。如果1年和5年的庫存增加百分比雙高,下行風險就可能比較大。
下行風險較大的地區,包括佛州的一些地區,比如Cape Coral存在過建,Miami的SFR市場盡管還算正常,但Condo/Townhouse的庫存已經達到9.5個月(盡管這仍無法與次貸危機時超過130個月的庫存相提並論),Colorado的Denver和Colorado Springs,甚至是南北卡的Myrtle Beach,另外曼哈頓的庫存也到了9.8個月。
自二戰以來的近80年來,美國房產主要有過三次大的下調,除了次貸危機屬於全國性的並且非常明顯外,其它兩次都是局部性的,反應到全國房價指數上,後兩者基本都看不出來。一次是八十年代石油危機引起的德州等石油州房產的崩盤,另一次是九十年代初(和八十年代末)東西兩海岸由於過建引起的局部房產崩盤,目前更像是九十年代初的局部過建,但烈度要輕得多。
以下是我shameless的水晶球。
美國民居房產(4單元以下)盡管存在著affordability問題,但除極少數幾個過熱過建的地區外,其它絕大多數地區房價下行的壓力並不大,盡管短期內上漲的潛力也不大。美國有近40%的房主沒有貸款,有貸款的也大多是低利率固定利率,整個美國仍然是房屋短缺,建房成本仍然是據高不下。關於affordability問題,利率下調是大勢,利率下調後affordability自然會好轉,民眾收入的增速也已經快過通脹率。就美國全國來說,最壞到年底會有略大於季節性調整的微幅下調,而那些過熱地區的調整幅度,也不應該超過2022年加息後跌幅最大地區的跌幅(佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地區可能幅度會大一些),並且融入到全國房價指數裏,都不一定會顯示出來。即便那些大幅下跌的地區,估計也會很快反彈,因為那些過熱的地區,也大多是入口快速流入的地區。所以,如果想買房的話,下跌就是機會,盡管次貸危機後那種撿漏毛的好事,估計是再也不會有了。
一孔之見,一孔之見,一孔之見,若聽信瞎掰上當受騙,我不認賬,哈哈!
建寧 2024/7/13
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