最近國內有朋友來問我對於房價走勢的看法，起因是曾經盛行過的一則傳聞現在又開始在國內坊間流傳：“賣掉深圳的房子，能買下半個美國，因為深圳2020年住房總市值151.5萬億人民幣，而美國住房總市值則為36萬億美元（234萬億人民幣）”。2020年中國GDP才剛破100萬億，深圳一地住房總市值就高達150多萬億？實在是不可思議！

      國內曾經有研究機構測算，2018年，中國住房總市值約為321萬億人民幣，相比1998年的23萬億，翻了10倍多。考慮到這兩年全國房價仍然在上漲，2020年中國住房總市值估計超過了350萬億，房地產市值約為GDP的3.5倍。

      據Zillow的最新研究顯示，2020年美國所有住房的總價值為33.6萬億美元，房地產市值約為GDP的1.6倍，按1：6.5計算約為218萬億人民幣，僅為中國的2／3都不到，按通俗的話說，中國的住房總市值可以買下一個半美國了。

      事實果真如此嗎？如果以上數據靠譜的話，那麽中國樓市總市值為GDP的3.5倍，其泡沫肯定是遠大於美國的1.6倍（盡管2020年美國房價已經普遍上漲）。

      眾所周知：上世紀80年代後期，處於房價泡沫巔峰的日本，僅東京的房地產市值，就能買下整個美國。當時，“東京房價隻會漲不會跌”的神話可謂在日本深入人心。然而，進入90年代後，日本房地產泡沫破裂，房價一瀉千裏，地價一度下跌60%以下。直到30年後的今天，日本主要城市的房價仍未回到1990年代的最高點，日本經濟亦陷入“失去的20年”之困。

       那麽，目前中國泡沫高企的房價會重蹈日本的覆轍嗎？我的觀點如下：

      判斷中國房價走勢需要重點觀察幾個方麵：

1. 房產稅是否全麵推行；國內要開征房產稅的雷聲已經響了十幾年了，但雨點始終小的可憐。即使已經實行的兩個試點城市上海和重慶，也隻是撓癢癢而已。例如上海最新公布執行的房產稅，規定第二套住房要證稅，但仍然隻是增量而非存量。也就是說哪怕你現在擁有10套房，房產稅仍然與你沒關係:）。必須看到隻要不是全麵征稅，也就是繼續維持房產持有者的低成本（而美國房產每年必須要交房產稅的），大規模拋售就不會出現，房價泡沫就一時半會戳不破。
2. 人民幣是否自由兌換；由於中國實行的是外匯管製政策，如果人們把多餘的投資房賣了，錢並不能匯出國外，放在國內，炒股怕被套，投資怕被騙，買黃金怕被偷，所以還是房子不動產最安全，看得見摸得著，相對可以保值增值，這就是目前絕大部分炒房客的心理狀態。
3. 人口自然增長率是否出現大幅度下降，甚至出現負增長。隨著第一批獨生子女的孩子步入成年，許多大城市逐漸出現了4、2、1家庭，即1個孩子2個家長4個老人，通常有家裏已有三套房子（爺爺奶奶、外公外婆、父母各一套），他們一旦結婚就變成了8、4、2的格局，當一對孩子麵對家裏的六套房子，他們還會有強烈的投資購房意願嗎？

       坊間這則消息之所以讓人浮想聯翩，不僅是體現了國內高房價的現實，而且也引起了有識之士的擔憂。其實市值總規模本身並沒有太大意義，因為不可能所有人的房子都能變現，但瘋狂的市值能給人以強烈的財富幻覺，讓所有人以為自己的財富正在不斷膨脹，即便是隻有一套房的剛需家庭，也會陷入這種狂歡當中。但在國內金融界，評判個人財富的標準完全是把自住房剔除在外的，前幾年所謂高淨值人士的標準就是家庭可投資財產在550萬人民幣之上（不含第一套）。

      但是那些未能趕上房價上漲列車的普通百姓家庭，隻能眼看著財富差距被不斷拉大。至於那些將所有財富捆綁在房地產上的家庭（例如最近被處死的賴小民據稱擁有一百套房），則成了高房價牢不可破的既得利益群體。央行2020年發布的報告顯示，我國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

      由此可見，百姓財富與房地產深度捆綁，地方政府財政與賣地收入捆綁，都與房價漲跌一榮俱榮、一損俱損。這正是房價“能漲不能跌”的社會基礎，所以保持房價的穩定才是舉國一致的利益所在。

      以上僅是我的一孔之見，僅供參考！

      祝各位周末快樂！