前幾天與國內的朋友聊天，講到我在美國為出租房找房客的事。他們十分驚訝，這種事國內簡單許多，交給中介很快就搞定了。中介費一般收一個月租金，中介向雙方各收50%。國內交租是押三付四，有的一次交一年。國人有儲蓄習慣，很少聽到沒錢交房租的，更沒有要查信用查犯罪曆史的。國情真不一樣。

那美國有沒有代房東找房客的經紀呢？當然有，有需求就有服務。有獨立的私人經紀，有連鎖的服務公司。有些地產經紀兼職這項業務，他們在broker指導下工作。這些人比較細致專業，廣告投放廣，審查嚴格。一般能在較短時間裏找到合適的客人。

如果說我在挑選租客方麵還是個菜鳥。而與物業管理人打交道，則算的上比較資深了。

出租物業中，遠程的物業一般交給別人代管。也有人怕麻煩連近的也不願自己管，全當將錢存了個長期低息的銀行帳戶，少賺租金靜等房價升值。專職管理人或公司，管理費用高，修理頻繁，貓膩多多。最好找兼職賺外快的代管人，如地產經紀，法務助理。

多數人認為，離家較近的最好把它當成一份生意自己管，可以控製成本。有人把這生意做得很好。一位同城的朋友，做過精細的策劃，針對自己房子近大學的特點，把房子租恰學生，隻簽一年約，每年六月底到期換人。這樣既能非常容易找到租客，也能按7-8月市場的最高價鎖定一年的房租，讓利潤最大化。有在美留學經曆的人都知道，大學的學生宿舍，租金貴得離譜，現在有些大學，兩人合租一個小單間，每人月租金$1500。怪不得有人喜歡在大學附近買投資房，兩房的公寓租給學生，少說也能收三千多一個月。

還記得十多年前。買了個房子打算出租。自己登了廣告，一個多禮拜，來幾波人看房，都沒有合適的簽約。聽朋友介紹，在當地找了一家物業管理公司。他們聽起來比較正規，在許多城市都有分支。電話了解了一下他們的服務項目和收費，聽起來感覺比較全麵，與他簽了約。他在房子周圍, 室內室外拍了許多照片。並且檢查了房子的所有設備。告訴我們，你們放心吧，這件事情就交給我們了。第一次代找租客，收費也不高。如果客戶中間搬走。他們將會負責再找下一家，不另收招租客費。他們的每月管理費比較低，是月租的6%，現在漲到10%。他們的服務包括，登廣告，物色租客，帶客看房，麵談，審查，起草租約，收定金租金。租客入住後，平時的維護，對租戶的收租。對租戶提出的修理要求做檢查，安排有合約的修理人員上門修理。有緊急問題，24小時服務。顧客有違規違約，他們負責進行交涉。。。即是所謂全程的服務。房東可以無需過問，高枕無憂了。

他們尋找客戶的速度是比較快。他們把租金壓得比市價低 $100到200元。大約在兩個星期左右，新租客就搬進去了。這樣倒也節省了空置的時間。

可是沒想到，他們所謂的“全權受理”，是對房東不提供任何關於新租客的情況，什麽樣的人，聯絡方式，工作收入背景信用，一概不予告知。租客所有的資料申請，審查，批準，簽租約，他們一手包辦。押金，違約罰款，由他們掌控。為了省事免打擾，說是200元以下的修理，無須通知房東。

剛開始兩三個月，收到了的全額租金。以後每個月都會發生一些修理費用，名目繁多。家裏的電器。水管，車房門，花園灑水。。。變幻無窮。每個月都被告知自動扣除一些修理費，也不提供原始發票。以後就再沒有收到過全額的租金了。打電話去問，說是他們的處理程序就是如此。

我覺得被人當成了錢多多，寃大頭。向朋友們打聽一下。很多人都有這樣的遭遇。他們買的都是較新的房子。有的開始出租不久就說是空調壞了，水爐壞了，洗衣機，洗碗機。。。毛病層出不窮。修理費動輒數百甚至數千。也不問有沒有建商保修，保險公司是否受理。最不可思議的是他們往往拒絕交出修理的原始單據。與朋友們私下裏商量對策，可是也想不到什麽好辦法。那邊究竟發生了什麽事情，一概不知。他們會簡單的說一聲房客搬走了，就停止交付租金。然後過了一個月或者更久，說找到了新的租客，又開始付租。這家物業管理公司太強勢，兩頭吃。他們這樣為所欲為而無法監管。（也許我想多了，也許遇人不賢，也許這是常態？）。有些房東比較大度，不去追究。既然交給人家了，就睜一隻眼閉一隻眼，其他的事情就不管了，眼不見心不煩，省得操心。可是這樣放任自流，助長了貪婪而變本加厲。後來房價迅速上升，掩蓋了這些弊端。久而久之，有些人忍啊忍啊忍啊，麻木了，也有人終於忍受不了，下決心換人，或把房子收了回來自己管理，雖說也是煩，維修事件大約一年三五次，可費用降低不少。

當然隔著太遠，還是不行的，必須要找一個信得過的人來做這件事情。兼職的比較好，他們不會把它當成一個主要的收入，不是想方設法在這裏紮錢。我曾經雇過一個兼職的房產法務助理，他對出租條例非常熟悉。對挑選租客的流程，如何管理出租物業很有經驗。收費隻占5%。而且找租客。收費僅$500元。平時租客相安無事，不會來煩你。

租房中遇到意外怎麽辦？前陣子招租，有位女士來電詢問能否短租一個月。了解下來，原來她也是一個房東。遠在美國東岸。在這個城市有一座公寓，是她外公留給她的遺產。半年前她剛接收了這份遺產, 飛過來做了一些裝修，找了管理人將房子租了出去。租客搬進來才兩個月，意外的發生了水管爆裂。

二層的浴室突然漏水，不僅水流不止，還一個勁的往樓下臥室裏淌。租客立刻打電話給管理人，找來維修工，花了$2500才把水止住。除了修理費外，浴室被水泡發的牆麵要鏟掉重涮、主臥浸濕的地板也要掀掉換新，七七八八的費用加起來至少得五六千。施工一個月，期間租客要另外找地方住。還不知道保險能否承擔一部分。碰到這種事，怎麽辦？隻能硬著頭皮花錢消災，自認倒黴吧，做生意也有虧的時候啊。

以下是網友跟帖：

老朽：
百分之十的管理費難以接受，正常應該百分之六到百分之八。
我反對遠程投資，主要原因就是鞭長莫及，好的property manager又很難找。所以，遠程投資隻要不賠錢(在有貸款的情況下)就燒高香了。遠程投資房地產是圖房價上漲空間大，房價升值如果沒有潛力，遠程最好不要搞。

黑貝王妃：
我們的出租都用中介負責，幾年也見不到出租房，什麽都是中介操心，他們抽成7%，每次找房客收兩周租金。不喜歡就換中介。自己操不了這心！

喜清靜：
我們這兒很難找到靠譜的 service。電工，水管工，清潔工，contractor…… 統統地不想幹活。什麽事兒都得自己幹。

無法弄：
我鞭長莫及，管理費都是15%-16%，真的就是低息保值，沒辦法。不過有個中間是JLL，名氣大，收費居然比其他的還低。也是隔三差五老壞東西，所有電器全換過了，不止一次兩次。他爸爸已經不跟我說這事兒了，省得我聽了煩。北京的房子昨天“中介來電話要每月降2000塊，說是政府說的，要重新簽合同。中國真是不認合同的國家，3年的合同，房子出租一年了，現在要毀合同，重新簽。這樣的信用誰敢碰？允許坐飛機了，我回去就給它賣了。

小聲音：
wow，真不容易啊！我們朋友中也有當房東的，差不多是全才，自己什麽都會，水電煤氣空調管道等等，
遇到好的租客，沒事，遇到刁難的租客，經常會被找麻煩，也聽到不少故事。

x瀟瀟：
不要買太遠的房子，自己管最好。
當房東就是工作，難得有些事要做的。
特別讚同老朽大地主的思維！反對遠程投資。出租管理也是一項工作，用人是比較難的。管人還不如自己管房子。

幸運地主：
遠程投房說起來一把心酸淚。房在佛州07年的房，三年前買入時全新裝修。大公司做PM,8%管理費。去年6月出租，拿了一個月房租。今年二月房客就不付錢還說冰箱爐子壞了。PM說電爐一個爐頭不工作修要花4百還不如買個新的。其實老式的電爐爐頭隻要花30元買一個爐頭就可以換，隻需撥下來插上就可以了。還說冰箱突然漏水，三年新的冰箱大該在除霜吧。PM要求我買新的，說不買房客有理由不付房租。我考慮等這個房客6月到期就賣，遲早要買新的還是先買了算了。買入就三月份了，房客還是不付。讓他們趕說再等等。結果等來了疫情下不能趕房客。合同六月底到期。到七月份房客主動說會搬走，PM建議反正要搬走就不用走法律程序了。前二天終於走人了。且不說多少垃圾多麽贓，居然偷走了新的冰箱和爐子。這家房客久了6個月房租（$1800/月）和偷走冰箱爐子（共1800）共$12600。我問PM怎麽辦，他居然說我們會發email 給房客就沒了下文。而且還hold security deposit ($1800) 沒還我。我還能做什麽呢？隻能認栽，而且要更認栽請人裝修。趕緊賣掉了事。都是教訓！

山裏人家168