賣房心得

2008年的次貸危機，讓許多家庭的房子都跌到了穀底，但是有眼光的投資者視其為正好買進房產的好時機。那時許多房子價格低的連造價的一半都不到。2012年五月中開始南加州房產止跌回升，八年後的今天許多當年跌到穀底的房價都翻了兩三倍，有些特別的地方，甚至漲了四倍到五倍，但在南加州大多數當年二十萬以下的房子，至少翻了一倍以上。

一場疫情，居家令一出，經濟緊急刹車，人們自然而然地認為，房地產交易應該會下滑。未料，南加州房地產卻表現亮眼，新樓盤一期比一期升價，得益於曆史新低的房貸利率，紓困補助也為買房者頭款增添了紅包。房地美為首次買房子者提供3%的頭款優惠。?

疫情間，我的一個房客走了，再找房客不僅增加接觸，增髙感染風險，而且聽說市場上缺房源，應該是賣房好時段，於是決定請人裝修出租房後就上市賣了吧。

買房賣房的學問真是說不盡道不完，這兩年買房的花樣也有所翻新。對於買方來說，看到合理價格的房子市場上比較搶手，不出原價就肯定是搶不到的。而我的經紀人卻提出讓我要價低一點，也許能有多個offer,  所以我的出價是低於市場價的。這樣上市第二天就有二個買家了，但都隻有3%的頭款。由於我的經紀人急於成交，極力說服我答應，我也就答應了。?

買方先來一個Full price offer ，因為殺價就搶不到了。但在走程序過程當中，由於房屋檢查是買房出錢，請來的大多比較偏向於買方，盡量挑毛病列出一大堆。然後買方提出說這些不用修了，但要求賣方出五千至一萬即可。這是近年來買方玩的花樣，以挑毛病讓賣家減價的方式。我的房子全部整修過，新漆，新地板，新廚房，新燈具，有二個臥室房門不是嚴絲合縫（新門也不見得能做到），但仍被例在房屋檢查的毛病一欄。在房屋檢查報告中，有的標注“必須修理“，有的標注“關注”。舊房子有些需要更新的，比如電扞座離水源六尺之內一定要改為CFGI 型的，這是必須修理項目，但有的是關注項，一般買方並不在意。

白蟻檢查和修複：
如果是公寓房，白蟻原則上由HOA負責。但許多買家仍要求賣家出具白蟻檢查報告。其實早在五、六年前，貸款公司已經沒有把出具白蟻報告作為必要條件了。但房屋買賣合同上仍有這一項，買方仍可要求，但賣方仍可否定。大多檢查和出具報告是免費的，但也大多會告訴你需要維修，並大開修理費用。而美國的房子，特別在美西，家裏沒有一點白蟻的蛛絲螞跡是不可能的。

房屋估值報告：

房屋估值報告很重要，它直接影響到賣方是否能賣出所要求的賣價，也涉及到買方是否能貸出想要的貸款額度。通常這種估值報告是買方出錢找人做的，難免有些人為壓低賣價價格做點手腳，盡量往低裏估。好的賣方經紀人為早早做好功課，與估值公司具理力爭，與貸款公司溝通。但並不是每個賣方經紀人會在這上麵全力以付。賣家自己做點功課，網絡信息發達的今天，化點時間列出半年內自己房屋周圍賣出的房屋價一覽表，隻需列與自己欲售房屋相似的房子，如：所售屋是三房就列三房或價格比較高的二房。有了這個表，自己可知自己房子的價位，也有本錢與經紀人溝通。知己知彼百戰百勝。貸款公司常常可接受估值報告加百分之五的房產值。

HOA Certificate : 
物業管理公司要提供的資料稱為 HOA Certificate 它是一種表格，基本上有70幾個問題需要物業來回答。有的管理公司用他們自己用慣了的表格，有的管理公司會用貸款公司提供給他們的表格。

如果賣的房屋是有物業管理費的，那麽物業所出具的物業證明資料變得非常重要，它直接影響到買方是不是能夠順利地獲得貸款。由於物業的工作人員流動性不小，加上出具這樣的資料並非日常工作的內容，而屋主一般是看不到這樣的資料的。漏洞百出，或者數據出錯也是常有的亊，它往往增加了買房借貸款的審批時間。

表格不同但內容基本相同。對貸款公司而言，最最重要的有兩項數據：最重要一項為，60天以上沒有交清物業費用的屋主人數。嚴格講起來，隻需計算未交物業的房屋屋主人數，但許多物業管理公司為了省事又少擔責任的就將所有的全部列出，哪怕是未付的25元罰款費也祘在未交清物業費的屋主之列。另一項重要的是：HOA是否有足夠的預留資金？每年的財政預算是否合理。這一項完全看管理公司怎麽填，有的幹脆就填是或否。當HOA預留資金不足時（足與不足是見仁見智的亊），請HOA提供資金數額。若填否時，買方的貸款公司完全不放款。

申請貸款計劃的不同，被允許欠款的屋主人數也不同。對於FHA的貸款計劃，隻允許百分之十五的屋主有欠費。一個48單元的小區，隻允許7戶有欠款，一旦超出，買房人就借不到FHA貸款。那麽整個買賣房屋的合同也就等於白簽，大家隻是浪費時間而已。

我所在的小區一共有48戶但有10戶欠款，要達到7戶目標需要解決3戶的欠費問題。這三戶中有一戶是幾項罰款未付，但是另外兩戶除了罰款以外，還有超過千美元的物業未付數。我為了不浪費之前走程序用掉的一個多月，就為這三戶付清了欠費，使欠款人數降至7戶，買方順利拿到貸款。

建議：
    1.    賣方在整修完房屋後一定要清理Attic 閣樓，白蟻通常會在閣樓中被找到痕跡。
    2.    檢查smoke detective 的電池 ，最好換成新的；將家裏的電扞座麵板都換成新的，這種麵板以前$0.39一個，現在$0.49左右一個，買二十個才十美元，但卻讓室內看上去整潔了許多。這個小錢化的值得。
    3.    不要急著請人作白蟻的檢查和維修，它很可能在走賣房的程序時就被買方和諧了。
    4.    早早了解物業的付款情況，如果欠款人數多的話就不接受買方要申請FHA貸款的，或者早點讓這個可能發生的情況（要化錢買斷欠款）提出，至少買賣雙方（包括經紀人）平攤分擔才合理。
    5.    以低於市場價上市有好也有壞，完全取決於當時的市場情況。賣方經紀人總是希望盡量壓低價格，賣家自己要對市場有個基本了解。