考慮再三還是加上橙縣 orange county 兩字，以免以點蓋全。

我一般和房客隻是簽第一年的約，到期自動轉成按月，房客要求再鎖定續約一年半載也不同意，房客想要搬走給三十天通知即可。現在租房市場非常緊俏，沒有必要有租約捆住自己，當然，出租房季節性強的地方要控製好租約期限。租約對房東的約束力絕對大過房客，房客毀約，拍屁股走人，最多押金不要了。而房東想毀約將會付出沉重代價，跑的了和尚跑不了廟。這是做房地產的很大劣勢，不動產，不能隨便套現，不能甩掉就走，不能不管不顧。

我也希望房客能長期住下來，一搬住過一年的會繼續住下去。房東不喜歡房客像走馬燈一樣換人，房客更不喜歡搬家。對於一年以下的約我也不簽，特別是在看房時流露出隻是短期工作外派，或是自己有房因家庭問題暫時需要租房，從開始就拒絕掉。

近兩年租房市場非常強勁，即使是年底節假日期間也不難出租。白玉房略微有點困難，白玉房如果不放下身段什麽時候都有困難，就像是高大上白富美總幻想遇到騎白馬的王子，現實是滿大街騎白馬的都是唐僧。南加州這裏沒有淡季旺季一說，如果一件體恤衫八九個月算夏季，三四個月穿長袖衫就算冬季。自從定居南加州，印象中就沒穿過幾次長袖衫，衣服錢都省了。所以沒事去坐坐郵輪，穿幾件像樣衣服得瑟一下，總不能錦衣夜行。不管什麽季，外出吃飯必定先來杯冰水，我老爹曾經說我是傻小子睡涼炕，全憑年輕火力壯。

按照美國人平均三年搬次家，我最初期望每年十到十五戶進出是正常。曾經也有過一個月裏搬走五戶，同一天三個地方一起開工，閑的時候閑死，忙的時候忙死。就像是牛郎會織女，一年下來，牛郎快給憋死，織女快給旱死。七夕那天，牛郎快給爽死，織女快給澇死。給自己幹活，再忙也不會愁死。早上六點，迎著微露的晨曦，繁星閃爍，皓月當空，沾衣欲濕杏花雨，吹麵不寒楊柳風。和小墨工人在建材店會麵，給他們備好材料，交代做什麽，領鑰匙各自去幹活，我則回家睡回籠覺。

大夢誰先覺，平生我自知。草堂春睡起，窗外日遲遲。

趕快爬起來給工人買午餐飲料，人隻有吃飽喝足了才不會空虛，才有力氣幹活。一頓快餐值不了幾個錢，跑出去吃飯一小時沒有了，一小時能出不少活，看似吃小虧占大便宜，實則歪脖子拉小提琴，兩全其美。幹活工人也願意有人送飯，不但省頓飯錢，也可以休息一下。

仗會越打越精，選擇的房客也越來越好，流動性則降低。大前年是三戶搬走，前年是兩戶，去年是一戶，對於職業地主來說是閑死的節奏。即使多幾戶也沒有多少事情，每次就忙幾天而已，今年是五戶，一二三四五月各一戶。已經是年底，不再會有什麽妖蛾子。二十多年前的租房市場是很困難的，供過於求不但反應到房價，也讓房子不容易租出去。大型公寓打出巨幅招牌，住一年免一個月房租，甚至送搬家費，補償因毀約損失的押金。我也幹過這種事，隻要喜歡我的房子，馬上搬進來，租金優惠，毀約的押金我付了。同時還要防止自己的房客被別人挖去，所以我要把做生意的三個要點盡量都做到。

一般來說，服務，價錢，設備，三個隻能做到兩個。希爾頓酒店不可能服務一流，價錢低廉，設備還豪華，賠本賺吆喝，久而久之就得關門大吉。相反，低檔旅店也不可能服務差，價錢高，設備爛，客人會跑光光，破產也是必然。服務好我可以做到，晚上，周末，節假日房客有緊急情況，比如漏水斷電，丟掉鑰匙等，我會去解決，現在有穆仁智去處理。價錢低也能做到，入場早，成本低。設備做到簡單實用，讓我去搞豪華裝修，茉莉花喂牲口，我做不到。所以，三個方麵能做到兩個半。

服務好要有原則，如果房客沒事找茬，淨整些蟲叮蚊咬，雞毛蒜皮，西瓜皮擦屁股沒完沒了，我也會清理門戶，或者在漲租上找齊。

經曆過兩次房地產崩盤，零八年後的一次很多人見到了，是雪崩型，一崩到底，然後死在那裏幾年，直到2012年，柳暗花明，房價房租快馬加鞭，一騎絕塵，有些人在此期間入場，撈到一筆。往前一次從九十年代中開始，一直到九八年底，是滑坡型，你以為已經到底，沒成想底的下麵還有十八層地獄，你以為逮到了便宜抓住了機遇，在旁人看來你是個傻逼!

當銀行定存利息近百分之十的時候，如果投資的回報率沒有百分之十，我自己也會罵自己傻逼。我一直主張用別人的錢去賺錢才是賺錢的最高境界，所以基本上都是貸款買，最多的時候達到十八筆，盡管都是些幾萬十幾萬的小額數目，大筆的也不可能，房子本身就不值多少錢。自我表揚一下，對於房地產我是非常的執著，棄學掏糞，一條路走到黑，瞎子害眼，豁的出去。

眼看著投資在縮水，心裏不急是不可能的。好在出租房有現金流支撐，賠錢的生意不能做，有錢賺就可以堅持下去。但這裏有個前提，不能有空置率，不能大裝修換家用電器，否則一不小心就是負數，前功盡棄。溫溫恭人，如集於木，湍湍小心，如臨於穀。不敢暴虎，不敢馮河，戰戰兢兢，如履薄冰。另一方麵，不要空言無事事，不要近視無遠謀。想做事情簡單，盡管去做。有遠謀談何容易。九十年代初的橙縣記事報登出過人口普查文章，預測過橙縣人口在25年後會增加一百萬，現在是320萬，達到預期。在全國地圖上，鼻屎大的地方，找都找不到，卻成為第六大人口縣。近鄰洛杉磯縣是全國第一大縣，有一千萬人口，但土地麵積是橙縣的五倍。人多地少，肉少狼多，可供開發土地隻有人口增長的六分之一，在這種地方的房地產前景十分光明。

溫故而知新，可以為師矣。當零八年房地產再次崩盤的時候，我自然是大馬金刀，奮力出擊，老太太吃臘肉，橫扯皮。曾經在超市聽到兩個中年婦女，咬牙切齒，悲憤的對話:

"不買房，不買房，就是不買房!"

我隻能在心裏說一句:

"傻逼!"

即使房地產崩盤再來一次，也還是會有不少的傻逼，因為沒有這種經曆，麵對機遇也會棄之如敝履。

未完待續