最近巴菲特在給股東的信裏談到他在地產上的兩項投資，並且認為是他自己學習如何投資的案例。

 

其一是，1986年，他以二十八萬美元買下北內布拉斯加州400英畝的農場。 買農產的背景是1973年到1981年，中西部地區農產品價格的爆漲，但隨後的泡沫破滅和價格下跌高達50％甚至更多。

 

但巴菲特是這樣看的：“我也不知道怎樣經營一個農場，但我有一個兒子誰愛種地，我從他身上學到了每畝地產出多少玉米和大豆，有多少開支。根據這些估計，我計算出從農場歸一化回報則是10％左右。我還認為隨著時間的推移，生產力會提高而且農作物價格也會提高。曆史證明我在這兩項上都看對了。我不需要任何不尋常的知識或情報得出這項投資沒有缺點，並有可能大幅上揚的可能性。當然，偶爾的壞莊稼，和農產品價格有時會令人失望。那又怎麽啦？ 也會有一些不同尋常的幾年好收成和好價格的時候，我永遠不會在任何壓力下出售該物業。”

 

現年，巴菲特說，農場盈利是當初的三倍，值得他最初為它付出價格的五倍。我初略地看了一下：他在86年花了約每英畝七百刀的價格， 目前內布拉斯加州市麵上的農場價約每英畝一千五百 ，將近三十年，價格翻一番，其實不象賺了大錢的樣子。當然，市麵上出售的農場回報率大約低一些，有些甚至虧本。如果他的農場回報率好，也許可以值每畝三千伍百刀。但是他不賣，他和我都無法知道他說的5倍價格回報是不是真的。

 

他還談到在信中提到他在1993年另一個關鍵的小投資。當時，他在商業房地產泡沫破滅後購買的在毗鄰紐約大學的分辨率信托公司（RTC）的零售物業。

 

“在這裏，分析也很簡單， ”巴菲特寫道，“和農場情況一樣，在非杠杆物業收益為10％左右。但RTC一直管理不善 ，如果幾個空置店鋪租出去，它的收入會增加。更重要的是，最大的租戶 - 占領了大約20 ％的地盤 - 租金約每平方英尺5美元，而其他住戶平均為70美元。這討價還價租賃在九年內到期是一定提供了重大的推動盈利。而且位置很好：紐約大學不會搬家 ...（現在）每年分紅超過我們最初的股本投資的35％。此外，我們原來的抵押貸款在1996年和1999年再融資，加上我們的幾次特殊分紅，我們的分紅總額超過我們投資150 ％。”

 

這一項投資我認為他是運氣好，經營的不好尚且有10% 的回報，這樣的地產我看見了我也會買。

 

巴菲特說，他用這兩個故事來教導投資的基礎知識，如專注於一項資產的未來生產率和未來價格變化的重要性。

 

“我的兩個買入在1986年和1993年，”他寫道。 “緊接著什麽樣的經濟，利率，或股市可能會在未來幾年的情況 - 1987和1994 - 對我來說並不重要。 ... “閃電崩盤”或其他一些極端的市場波動不能傷害真正的投資者。事實上，如果手裏有現金，市場的崩潰可以幫助真正的投資者。

 

“投資時恐懼的氣氛是你的朋友，一個令人愉悅的世界是你的敵人。”－－這句話準確的譯法因該是： 生於憂患，死於安樂。