加州火爆的房地產市場,可能死於山火?
文章來源: 溪邊愚人2020-09-29 15:15:47

加州每年秋季會有山火已經不是新聞,但今年的規模太不同尋常。而且不止是加州。整個西海岸都在燃燒。

 哥倫比亞大學Lamont-Doherty地球觀測站的氣候科學家Park Williams說,人們還沒有充分認識到氣候變暖對美國西部影響的嚴重性。他說,氣候變化對山火的影響不是線性的,而是呈指數關係。而且即使采取積極行動,氣候的反應也是非常緩慢的。因此,再不采取強有力的行動,將導致更嚴重的山火。
 
伍德威爾(Woodwell)氣候研究中心總裁,氣候科學家Philip B. Duffy說,許多人不了解氣候變暖的動態原理。“人們總是問,'這是新常態嗎?'” “我總是說,不,情況會越來越糟。”
 
今年的山火似乎在證實科學家們的預測:自8月中以來,加州燃燒土地麵積已達約345萬英畝(2019年是27萬英畝,火災特別嚴重的2017年是167萬英畝),摧毀了幾千個建築物,死傷人數也非常高。預計今年在人員傷亡,火燒麵積和財產損失方麵都將再破紀錄。
 
火燒時刻的當務之急當然是保護生命和財產。但是,災難之後無法回避的問題是:怎麽會走入這樣的境地?下一步如何走?

 

一、罪魁禍首是全球氣候變暖,但加州的住房壓力也是重要推手
 
因為全球氣候變暖,加州氣候變得越來越溫暖和幹燥。旱情造成大量樹木死亡,枯樹又為山火提供了最佳燃料。所以,罪魁禍首是全球氣候變暖。

 但是,加州在山火威脅地區大量建造房子,也是讓問題變得更加嚴峻的一個重要因素,特別是在人員和財產損失方麵。被稱為葡萄酒之鄉的索諾瑪(Sonoma)郡提供了一個很好的例子。1964年發生於索諾瑪的Hanley大火摧毀了不到100棟房屋。而2017年發生的Tubbs大火,雖然與1964的Hanley範圍和地域幾乎相同,卻摧毀了5,000多個房屋。

而索諾瑪這樣的快速發展不是個例,城鄉交界地區都是如此。我2018年春去索諾瑪玩過。那裏氣候宜人,沒有城市的擁擠,又不失城市提供的方便,美食美酒加美景,讓人樂不思蜀。再考慮到相對低廉的房價,成為人們定居的選擇,實在很正常。

加州幾個大城市房價一直在漲,矽穀的科技熱潮更加劇了灣區房價的飆升,這必然造成中低層收入居民的購房困難,也出現了越來越多的無家可歸者。而州政府最簡單,最廉價的解決方式就是給城鄉交界處的地方政府施壓,讓他們建造更多的相對低價的房子。而地方政府如果不這樣做,就會失去州政府的資助。於是,州政府、地方政府和居民都做出了同樣的選擇:發展城鄉交界處的住房。

隻是,這樣的房屋政策是不是明智?
 
大概是4、5年前我去洛杉磯玩,去了Getty Museum。因為該博物館地處郊區,又是在山上,去的路上就看見山裏到處在造房子,很多簡直就是在人煙不到的地方,一組房子孤零零地坐落在一個小山頭。一旦有山火,這種地方的房子不著火才怪呢。

 

二、鼓勵在城鄉交界發展的政策促使加州走入燒了建,建了燒的死循環
 
災難後重建的文化在美國非常流行,似乎不重建就是投降,是弱者的表現。可以說,重建幾乎成了本能。
 
作為居民,出於對自己家鄉的熱愛,也出於生活的需要,盡快重建的願望自然很強烈。當然,也希望重建的代價越小越好。
 
對地方政府來說,重建的吸引力也非常大。地方政府的主要收入來源是房地產稅,人口和房屋是收稅的基礎。索諾瑪遭受火災後不是沒有考慮過是不是應該重建,是不是以不同的標準重建。但是,各方麵的壓力都指向快速、廉價的重建和擴建。不僅是1964年之後,就是2017年之後也還是快速重建和擴建。哪怕有不同的聲音,也找不到傾聽的耳朵,還會傷害火災受害人的感情。
 
當然,最大的壓力還是來自房屋短缺。如果政府不做根本的,有實質意義的政策傾斜,就不可能走出這樣的死循環。
 
還是以索諾瑪為例,2019年的Kincade大火,燒毀了77,000英畝。今年,上個月的LNU Lightning Complex大火,已經燒毀55,000英畝,這還隻是剛開始。難道還要這樣繼續下去?什麽時候人們才會說“夠了”?

 

三、保險公司撤保也許是打破死循環的開始
 
有意思的是,最先打破這個死循環的是保險公司。
 
一年年破紀錄的山火讓保險公司不堪重負。據說這幾年的賠償抹去了保險公司差不多1/4個世紀的利潤。保險公司的第一個動作當然是漲保費。有的人家保費從一年約1,500美元增至6,500美元,還有的從每年765美元增至2,250美元。更糟糕的是,對有些用戶,保險公司幹脆拒保。這時候,居民唯一的選擇就是一個州政府提供的高風險保險。但那個保險價格貴質量還不好。

於是,選民給政府施壓。去年,在保險公司與用戶續約時,加州的保險專員Ricardo Lara宣布,為了緩解加州麵臨的“危機”,禁止保險公司拒保最近被山火影響到的某些郵政編碼地區的居民。這是加州曆史上政府第一次使用這樣的權力,類似於動用最後一個秘密武器。但這隻是緩兵之計,有效期僅為一年。

現在,馬上又到年底保險續約的時候了,在保險公司麵臨又一次破紀錄理賠的情況下,今年特別不容樂觀。

美國有的州對保險公司的管理比較嚴格,州政府可以拒絕保險公司提價,還有其他比較偏向於保護消費者的規矩。加州是其中之一。在加州,保險公司還不能預估風險,隻能在發生災難之後提高保費。今年春天,州議員提出了一項“折衷”法案:允許保險公司保費中計入預估風險,以換取保險公司接受更多用戶,同時也要求保險公司為采取防火措施的居民提供折扣。
 
該法案得到保險公司、消防工會等不少方麵的支持,但遭到消費群體的強烈反對。最後,消費群體占了上風。上個月,州參議院從法案中刪除了大部分規定,指示保險專員審查現行規定,並在兩年內向立法機關報告。但參議院沒有對任何法案表決。就是說,什麽也沒做。
 
州保險專員表示,他現在的工作重點是與高風險社區合作,采取降低山火風險的措施,從而使保險公司願意繼續提供保險,同時不大幅提高保費。這個,很可能隻是一廂情願,總不能要求保險公司做賠本買賣吧。
 
如果政府沒有特別措施的話,一個已經可以預見的後果是:很多家庭將沒有保險,或者是買不起,或者是不夠格買任何保險。這代表一旦遇上火災,他們將沒能力重建,將無家可歸。同時也代表他們的房子會賣不出去。這樣的房子越來越多,就會帶垮部分房屋市場,同時更加劇房屋短缺危機。這對加州的經濟將是災難性的。

 

四、管理山火是不是一條與山火共生存的出路
 
美國對山火的管理態度也經曆過幾次變化。最早當然是自然燃燒。後來發展為盡可能撲滅。再後來,又慢慢開始辯證看待山火的利與弊。首先是南方開始接受適當燃燒有利於一個健康的森林的概念。佛羅裏達的Everglades國家公園在1958年就製定了“處方燃燒”的政策,既有選擇的低程度燃燒。

 1988年黃石公園大火,大概有250個火場,從6月燒到8月,幾乎燒到了公園的每一個角落。雖然集中了大量的人力物力滅火,因火勢太大,天氣又不配合,收效甚微。但這一次火也給科研工作者提供了很好的課堂。記得我是92年從黃石公園遊客中心放映的一個大約30分鍾的紀錄片裏,第一次知道森林大火的良性作用。那場火在公園內造成了完全燃燒,局部燃燒和未燃燒的馬賽克布局,這種布局有自然防火功能,也有利於維持更多種類的動植物。

(黃石公園大火後建立了很多拍攝點,定期在同一個點記錄環境變化。這裏左邊是1988年大火剛燒完時拍的,右邊是1989年拍的。右邊圖中已經出現了一個小池塘,環境變得多樣了。)

現在,“處方燃燒”或“計劃燃燒”的概念已經深入人心,很多地方都在實踐。而田納西州大煙山(Great Smoky Mountains)國家公園2016年的大火提供了效果比較:曾經做過“處方燃燒”的地方,火燒明顯比較弱,特別是打頭陣推進燃燒的火牆高度,沒處理過的與處理過的地方是20-30英尺與2-3英尺的區別,可謂是天壤之別。
 
加州這方麵也做出了不少努力。十多年前我們一家去加州的優勝美地國家公園遊玩時,一路上看見不少地方就在做“處方燃燒”。

1990年,Painted Cave山火燒到加州的聖芭芭拉,燒毀了427所房屋並造成一人死亡。事後,附近的Montecito社區采取了行動。當地防火人員與居民合作,一方麵加強房屋防火,另一方麵戰略性地稀疏私人土地上的原生灌木,並更改建築法規,例如擴大消防車的車道等。2017年的Thomas大火中,強風將火焰吹到這個社區,但這一次隻有七所房屋被大火燒毀。

 所以,做或不做是有區別的。隻是,幾十年積累的“債”不可能一下子償還。要把所有的地方都“處方燃燒”,不是短時間內可以做到的。而且,處理過的地方也不是不會著火,隻是不容易著火,著火後不會燒得太嚴重。那年黃石公園唯一保下來的建築是有曆史意義的“老忠泉旅館”,那是消防人員在火到來之前清理了旅館周圍的易燃物,再用幾層毯子蓋住旅館建築,然後用水澆透,才躲過一劫。
 
所以,損失依然會有。即便是采取了防火措施的房子,也沒有真正脫離危險。

 

五、加州能否在火災後實現某種突破,將是西海岸甚至全國的聚焦點
 
很多現在居住在山火高危區的家庭所擁有的房產,是他們一生的財富積累。失去房子就意味著失去一切。消費者組織向政府要答案,理由是,既然政府允許而且鼓勵在山火高危區發展房屋建設,政府就有責任解決目前的困境。
 
今年西海岸燒成一片,麵臨火災難題的不僅僅是加州。其實這幾乎是全球的問題,很多地方,不是火災就是澇災、風災等,有的地方已經在遭災和重建這個循環中走了幾回了。加州能否在這次特大規模的火災後實現某種突破,將是西海岸乃至全國的聚焦點。
 
紐約市2012年經曆的桑迪颶風也是破紀錄的。比如,斯坦登島的Tottenville鎮靠海的地方,以前隻是淹幾英尺的房子居然被水漫頂了,不少房子整個被衝走。
 
紐約市政府意識到對部分災區的正確處理方式是還地於自然,於是出台了一些相應的政策,其中一項是政府出資以桑迪前的房價買下重災區居民的房產,改建成公園等,目的是不要一次次重建,又一次次遭災。
 
應該說,紐約市的方向是對的。但真正走出這一步,不僅需要克服心理和感情障礙,還必須有足夠的財力支撐。畢竟紐約市該政策需要應付的房屋數字隻是幾百棟,而加州麵臨的可能是紐約市的幾個數量級,而且也不可能像紐約那樣簡單地放棄那些地,因為加州缺的就是地。加州必須走自己的路。
 
多方麵的實踐已經證明,就是在加州這樣的兩難境地中,也不是完全無法作為,Montecito社區就是一個成功的例子。關鍵是要有一步到位的決心,不要奢望與大火討價還價。中國人說,長痛不如短痛,就是這個意思。
 

紐約和加州都有做引領新潮流榜樣的曆史。在應對全球氣候變暖這個大難題上,人們也對這兩個州充滿了期待。

加州現在的當務之急就是在山火與住房之間找到平衡。這需要超人的勇氣和智慧。希望加州不讓人失望。

 

參考資料:

https://www.nytimes.com/2020/09/08/climate/california-wildfires-climate.html

https://www.nps.gov/yell/learn/nature/1988-fires.htm

https://www.nytimes.com/2019/10/24/climate/california-wildfires-climate-change.html

https://www.nytimes.com/2020/09/11/podcasts/the-daily/wildfires-california-fire-zones.html?action=click&module=audio-series-bar&pgtype=Article®ion=header

https://www.uphelp.org/how-california-wildfire-can-change-your-homeowners-insurance-rate

Wildfires Hasten Another Climate Crisis: Homeowners Who Can’t Get Insurance

Insurers, facing huge losses, have been pulling back from fire-prone areas across California. “The marketplace has largely collapsed,” an advocate for counties in the state said.

https://www.nytimes.com/2020/09/02/climate/wildfires-insurance.html

https://www.nytimes.com/2020/09/10/climate/wildfires-climate-policy.html

https://www.nytimes.com/2013/10/11/nyregion/after-tragic-loss-during-hurricane-sandy-a-woman-chooses-a-buyout.html#:~:text=On%20Thursday%2C%20Ms.,City's%20Hurricane%20Sandy%20recovery%20program.

https://www.nps.gov/yell/learn/nature/1988-fires.htm

 

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