房地產能抵抗通貨膨脹嗎？

如山

（2010年10月7日）

房地產能抵抗通貨膨脹嗎？我認為是能！

有人說惡性通貨膨脹對房地產並非有利。我同意。而且在滯脹（Stagflation）的環境也同樣不利。但是到了高失業率、大量人流落街頭、很多人都吃不飽的情況下，你家裏還能有什麽東西是好的？除了原來的超級富人，誰還有什麽東西能留下而用來換生存所需的物品的？這個時候，能夠自給自足是最好生存辦法。那麽是什麽呢？現在就買個農場吧。自己種糧食、種菜、養雞鴨養魚，挖口水井，就維持生存的都有啦。不過要現在做，等到來的時候就來不及了。但買農場，不是又回到房地產這部分嗎？……說到底，你要生存能離開足下這片土地嗎？

有人說房子是奢侈品。我感到很奇怪，奢侈品是“一種超出人們生存與發展需要範圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品，又稱為非生活必需品”。感情Ta是住在帳篷裏？就算是住帳篷裏，那帳篷底下的那片土地也不能少呀。你要不是買的就是租的。換一個說法，也許有道理。就是豪宅對於普通人是奢侈品；普通房子對沒錢供得起的人和沒錢租得起的人是奢侈品。現在有些地方是政府提供給失去房子和無家可歸的提供免費地方來放帳篷。不過我想Ta不是要跟這種程度的人來比較吧。

說回通脹與房子價值的關係，不用圖表什麽的了，從簡單的角度去想想吧，當所有物品價格都升高時，我不說土地了（關於土地的價值需要另文探討），偏偏做房子的所有材料都不會升？建房子的人工就不升？請注意，別又說回滯脹的環境。那是什麽都升而人們也沒有錢的狀況。我認為美國麵臨長期中度通貨膨脹的可能性最大。

其實思考一些重要問題、決定做事的方向不需要想得那麽複雜。更加不需要什麽深刻的理論和圖表。往往是最簡單的最基本的Common Sense就是最適合現實的正確想法和做法。最簡單的計算就是最有效的參照物。

可能有人說，上麵不過是如山說的，如山的話能有什麽說服力呢？如山算老幾？最多算“老如”：-）。所以咱也學一下別人，來個引經據典。以加強自己的觀點：-）：

曾經多次準確預測過財務和地產危，並且不看好未來幾年房地產的John R. Talbott在他2009年的書“Contagion”上說：

“It is funny, but housing itself has typically been good for a hedge against inflation. Although common stocks themselves have been poor performers during inflationary periods, the housing stock has appreciated at least as much as general inflation on average.” “…..depending on what neighborhood you are in and when prices bottom out, housing itself will become an attractive investment.”

這裏可能讀者有個疑問，那什麽時候是美國地產的價格底部呢？人們在談論雙底（Double dip）。我個人認為要是有Double dip的來臨，最多也平均在10%左右，不會太多。但是想想那些十萬左右買的一個房子，10%就是一萬左右。一萬左右在實踐上的意義是什麽呢？你要是看漏一項需要大修補的或者估錯了一個裝修費，這個費用可能已經不止了。換句話說，想辦法買到低於市場價的就相對安全了。

另外，房地產市場是否已經或者接近底部，我認為主要也是從三方麵去分析（見我去年8月份貼的《我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（5）》裏麵提到的）：

一，購買能力（affordability）,就是看當地居民的收入能否支持這些房價。對於這一點，一般人很難去調查和計算。這時候你就可以從貸款市場的變動來分析。比如說利息降低，首期付款要求低，銀行容易放貸，那麽就是affordability增加，對房價的支持力升高。二，租房與買房的支出比較（alternative living arrangement），就是單獨從經濟上考慮，同樣的房子是租房還是買房花的錢多。假如出租房的錢比買房（每月貸款的支出）還要高，人們很快就會選擇買而不是租，隻待信貸市場有所鬆動，房價馬上就回升到合理水平。也就是那個地方的房價已經見底。三，重新建同樣的房子的費用與市場上現有的房子的價格比較（replacement cost method）。假如現在在市場上買到的都低於重新建的成本，那麽在價格回升之前是不可能有發展商或者建築商再建房的，所以這個也是一個判斷房子（尤其是新房子）是否已經跌破底部的重要指標。

警告：以上隻是本人的看法，供有興趣的朋友討論，我的觀點很可能是錯誤的。請讀者自己做研究和投資決定。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）