評估房地產價值和投資回報方法之我見
如山
（2010年7月25日）
在投壇上常常看到人們討論關於如何決定一個出租物業價值和投資回報的問題，大多數的的說法是，看Cap Rate。Cap Rate分析是重要的，但是不是唯一的。有時甚至是次要的。下麵談談我的看法，請讀者指正。
買入物業的決定因素
我在《試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)》中已經說過，買入一個物業時， Cap rate分析主要用於Apartment、辦公樓、商店等商業物業。
而對於Residential，在買入時的價值決定因素主要是使用CMA（Comparative Market Analysis）方法。簡單說就是比較最接近的同類房子的最近銷售（通常是半年內，市場變化大的應該更少）價值。我們先不說未來價值，先說現在。
舉例來說，一個房子在市場出賣，要價30萬，出租回報隻是6%。另外一個在不同區（可能不同城市）的房子在市場出賣，要價10萬，Cap Rate 12%。哪一個值得買？要是用Cap Rate分析，毫無疑義，Cap Rate 12%的最值得買，是嗎？要是我告訴你，那個要價30萬，出租回報隻是6%的房子，周圍是賣出市場價是50萬。而那個要價10萬，Cap Rate 12%的房子，周圍要同樣價格的一大堆。可能也有人會質疑，那個Cap Rate 12%的房子的地區已經跌過頭的，而那個出租回報隻是6%的地區還要下跌可能。我長期就比那個回報低的好。說得不錯。不過長期?你說的是多長？要是說太長就意義不大了。那麽我來一年吧。一年後，60%的市場價出租回報隻是6%的地區再下跌10%；而那個Cap Rate 12%的房子的地區回升10%。持有Cap Rate 6%的房子看形勢不對頭，賣出了。也是Long term capital gain的稅率。買入Cap Rate 12%的，要是你買入後幾個月個人有財務變化需要賣出，怎麽樣？哪一個方法更加安全？投資是為了賺錢，不是要跟房子談戀愛。賺錢就是目的。
這樣的比較要意義嗎？當然有！你在紐約、波士頓、華盛頓DC、三藩市、洛杉磯、西雅圖等城市，要是“正常”的普通買賣，你根本買不到Cap Rate 10%以上的出租物業。我說的是扣除空置率的真正數字，不是廣告或者賣家、經紀報出來的數字。而在印地安娜州等中部地方，長期你都不難找到10% Cap Rate的物業。這些內地城市，即使在全美房價都瘋狂的時候，它們依然“紋絲不動”或者很少升幅。所以，在這些預期低appreciation的地方，應該focus在現金流。而在前麵提到的這類大城市，應該Focus在未來的潛在升值。但是即使在中部這些城市比較具體的物業，判斷哪一個真正是Good deal時，還是回到CMA方法。例如常常聽見有人說，哇，Cap rate15%，非常好的deal！你怎麽知道旁邊就沒Cap rate 20%的同樣物業在出售？而你要是應用1% Rule（百分之一規則）在這些大城市買出租物業，特別是Signal Family House，正常的MLS上是有非常大的難度。即使現在買REO或者Foreclosure拍賣都非常難以實現。但是，這並非說在這些大城市， Cap Rate分析就沒用。因為這是維持你好的現金流的以抵抗風險的安全辦法。在這些大市場要達到Cap rate7%左右，通過努力還是有很大的可能的。而不是在市場價買入。也有人說，在這些大市場很難找到現在租金回報又好，未來升值潛力也好的物業。不錯，很難，這就是為什麽我一直勸人們要努力找到低於市場價格的物業，尋找可以做提升價值的Improvement的物業。這是唯一安全可靠的方法。也是做房地產比股票有更多可能性優勢的地方。我在《我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（5）》提到要做到“成為房地產專家必經的三重境界”說的就是這種努力過程。
怎樣分析和比較房地產的投資回報
我在《試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)》中介紹了最常見的4種評估房地產投資回報的計算方法。而真正去比較兩個或者多個投資物業哪一個回報率更高的時候，我認為，NPV法才是反應了回報的方法。
NPV（Net Present Value）法，投資的淨現值: 所有未來的現金流折算到現在的價值與一開始投入的現金之差。這個算法可以說是最全麵的，因為考慮了所有的回報（出租期間和賣出價格）、貸款成本以及貨幣的時間價值（time value of money）。貨幣的時間價值（time value of money）是什麽意思呢？簡單而言就是未來的一百塊不等於現在的一百塊，通常是未來的一百塊小於現在的一百塊（例外的情況是處於通貨緊縮時候相反）。小多少？這裏又要引入折現率的概念（discount rate）。就是說未來的每期現金流量用一個利率折算到現在的價值。簡單化一點，用《試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)》提到的例子，你每月的租金平均$500,每一個月都用一個利率，比如說10%的年利率折算到現在的值，還要加上將賣出的可能價格（也是用每年10%的折現率）然後再後減去你最初投入的現金看看是什麽值。得出來的數是一個數字，不是百分比。隻有大於零，小於零和等於零三種情況。大於零從值得做。跟同樣的現金投資於別的物業相比，哪個數字大就應該投資於哪一個項目（房產）。我這裏盡量用簡單的言語來解析，但是沒有一篇係統的長文是不可能解析得清楚NPV以及它的應用的。另外，還有Internal rate of return (簡稱IRR, 內部報酬率)等因為對沒有財務知識基礎的人更難理解，不一一列出。
上麵的NPV法對於沒讀過財務課的人聽起來有點複雜是嗎？而且那個每年折現率（discount rate）的估計也有很多不確定。那麽有沒有更簡單的方法？有，下麵來說說。
Cash on Cash return。不必考慮錢的時間價值，隻考慮你投入了多少現金，如何在一定時間內的回報（時間越短越有意義）。很簡單，就是你拿出了多少錢，在出租期間有多少淨收入（租金收入減去所有支出）再加上賣出時候所收回的全部現金。像NPV法一樣，這個方法考慮了貸款成本，預期賣出價格和資本支出、銷售費用等等因素。隻是不考慮金錢的時間價值。
有人說，說未來都是賭博。那就別說那麽遠，就像我上麵的例子一樣，來估計一年吧。要是一點估計的因素都沒有，那你的市場租金變化和維修費用也是估計吧。就算你買入馬上賣出，不到收回錢你都還不知道是多少，就更不用說裝修對再有經驗的人常常都不準確。
總結：以上例子清楚說明Cap rate回報不是評估是否應該買入出租物業的唯一方法。而CMA方法是用來Residential買入的主要和安全的方法。Cash on Cash return是評估投入現金的回報的最簡單和實用的方法。大城市應該首先Focus在未來的潛在升值，但是在現在經濟環境不穩定的情況下，Cap rate也是應該考慮的。想方法買入大折扣物業才是最安全的方法。而美國中部等城市首先應該Focus在未來租金的現金流回報上。無論在哪裏，投資的目的都是為了賺錢。在哪裏都有機會。
以上是本人的一些粗淺看法。很可能有錯誤或者不全麵，請讀者批評指正。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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請參考我的文章：
《試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)》http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=18889
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（5）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=21578
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