使用財務杠杆的風險分析

-在美國經營房地產的體會之八

如山

（2009年7月4日）

萬楓所寫的《用現金買房還是貸款買房合算？》是一篇非常好的分析文章。裏麵對利用貸款買房的種種好處進行了綜合的概括。最後也指出利用貸款的局限性。應該說是比較全麵的。我是深刻認識到隻有利用財務杠杆才能使財富快速增加的道理、付之實踐並且有過很大的收獲。我相信很多做房地產的投資者或房地產商人都會跟我一樣，已經、正在也將會利用財務杠杆來達到自己的目標。但是，財務杠杆是個雙刃劍。用得好，可以令你快速致富，用得不好，可以使你很快破產。在這個論壇上，我常常看到的是，不少網友的基本財務概念、計算能力還有所欠缺。為了增加這部分人的風險概念，尤其是在現在這種風雲變幻的市場環境下，我覺得有必要從使用財務杠杆的反向效果，用一個案例作更詳細一點的分析。為了令沒有多少財務基礎的網友更容易理解，我設計的案例去掉所有複雜的財務概念和用語，隻用簡單直觀的白描和分析。歡迎行家及專家的糾正和補充。

案例:

Condo 買入價$125,000。 租金收入（每月）$1,050。費用支出（每月）：房地產稅$100，保險費$30，維修費$30，管理費(HOA) $200

每年淨收入= $1,050×12-（$100+$30+$30+$200）×12=$8,280

Cap rate=$8,280/$125,000=6.6%

投資者A君

手上有現金12.5萬，全部用來做貸款的Down payment，總共買入5間Condo。每間Condo的Down payment都是20%

現金使用： $125,000（買入價）×20%（Down payment）×5（5間Condo ）   =$125,000

貸款：利率6%，10年固定（10year ARM）利息。每月隻付利息，不用付本金（Interest only）。每間Condo貸款金額10萬（買入價$125,000×80%=$100,000）

每間Condo每年的貸款利息支出： $100,000×6%=$6,000

投資者B君

手上有現金也是12.5萬，全部用來買入1間Condo。不貸款。

市場環境1

房地產市場價格不升也不降。沒有通貨膨脹（Inflation）也沒有通縮（Deflation）。租金淨收入(收入減去費用) 不變。

a)     投資者A君所投入現金的回報率計算：

每年每間Condo的現金純收入：$8,280-$6,000=$2,280

5間Condo的總共純收入：$2,280×5=$11,400

所投入現金的年回報率: $11,400/$125,000=9.12%

b）  投資者B君所投入現金的回報率計算：

每年Condo（1間）的現金純收入：$8,280

所投入現金的年回報率: $8,280/$125,000=6.62%

很顯然，在這種市場環境下，A君的現金回報率高於B君（A君高於B君約38%），財富增加的速度快於B君。更不用說出現房地產市場上升、通貨膨脹等情況的優勢（萬楓的文章全麵概括了這方麵的好處）

市場環境2

房地產市場價格下降15%（或以上），並出現通縮（Deflation）。租金淨收入(收入減去費用) 下降30%（空置率增加，或者租金下降，或者費用上升，或者都有）。（全美平均而言，現在更像這種狀況，起碼依然在通縮（Deflation）是肯定的）。

a)     投資者A君所投入現金的回報率和風險

要將房子在市場賣上掉，必須再加最少5%的費用（傭金、稅和Closing費用）房子已經沒有淨值。要是賣掉5個Condo，所有投入的$125,000現金全部沒有。

維持出租，每個月要貼進現金。

b)     投資者B君所投入現金的回報率和風險

等錢用要賣掉，能回收大約80%或以下，就是$100,000($125,000×80%=$100,000)。要是繼續出租，其現金回報是4.63%（$8,280×70%/$125,000=4.63%）依然比銀行的定期存款高（假設一年CD2.5%）。

從以上介紹和分析大家應該可以明白使用財務杠杆的回報與風險。至於到底使用那一種，就是看人了。就算是在市場環境2的狀況下，A君假如有風險意識，有準備，也不會有問題。他可以在市場往下還沒到達下降15%，已經出售部分。又或者手上有足夠的現金儲備，或者有其它足夠的現金收入，可以幫助度過困難時期，等待市場複蘇。采用那一種方式，或者財務杠杆使用到什麽程度，說到底是根據個人情況而定。是根據個人的財務狀況、財務計劃、是否喜歡做房地產投資、你的機會成本、承受風險的心理能力等等有關。

做房地產跟做其它投資，或者與應對生活中的複雜事情一樣，到了一定時候已經屬於一種藝術處理範疇了。高者，就像一個指揮多兵團作戰的總司令，高瞻遠矚，運籌帷幄，決勝於千裏之外；又像一個大型交響樂團的總指揮，使各種樂器緊密配合，各種音符交相出現，奏出動人心弦的樂章。

但我們見過不少昨日輝煌的明星，由於過度使用財務杠杆而衰敗、破產。興亡隻在轉瞬之間。在房地產中，就像其它行業一樣，勝者與敗者交替出現。就像一出演不停的悲喜劇。這種悲喜劇過去演出過不少、現在正在上演的也不少。將來也會不少。因為這都是人的某種特性使然。

如山更欣賞的是：在交響曲振奮人心的高潮部分，做一個隱退的低音符，但是頑強而又悠閑地持續著。待到高潮過去，悲調開始，他依然悠揚自得，但同樣不張楊。麵對危機，他不慌不忙；在雷電交加之時，他如閑庭信步；在風高浪急中，他穩坐釣魚船。之所以能如此，是因為他在高潮的環境中，有能力而不追求鋒芒畢露、不追求叱吒風雲。勝時不嬌，敗時不餒，進退有據。他懂得投資或者賺錢不是生活的全部。他在賺錢的同時，投放相當部分的時間與精力去享受生活。上帝賦予人類能夠享受的東西他基本都領略過。這樣，到了要劃上人生的休止符時，他覺得不枉這一生。這，才是如山追尋的境界。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）