漫談拍賣與租房的資金運用及回報
-在美國經營房地產的體會之三
我當年參加拍賣的房地產，信貸市場環境與現在已經有很大不同。但我想跟大家分享一下我當年的資金運用方式以及對租房回報的計算方式，希望對有興趣的讀者起一點啟發作用。同時這CND上也有很多專家學者，咱也乘機讓他們指點指點，看看我想得或做得對不對。另外，例子中的數字不是絕對準確，但非常靠近真實情況。回報的計算，隻用簡單易明的算法，不用複雜的財務理論，如 ROA，ROE，ROI，NPV等等（其實我也忘得差不多了）。
盡管很多讀者可能已經很熟悉以下的名詞，但為了所有讀者都能分享，我還是將常用的名詞介紹一遍：
1. Cap rate (Capitalization Rate): 淨營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) 除以買入價格。注意一個誤點，這裏所說的費用不包括貸款利息等資金費用。
2. 現金流量（Cash flow）:所有現金收入（租金）減去所有現金支出（包括貸款利息）但不包括房屋折舊 。
3. 房子淨值/資產淨值（Home Equity）:房子市場價值減去所欠貸款。
案例：2004年買入一棟房子，三房，1.5個洗手間，980尺，建於1959年。買入價連同裝修共$141,000（現金占用）。銀行估價$200,000（假設賣出也是這個價）。再重新貸款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 減除貸款手續費$2,000, 提出來現金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有費用包括房地產稅，保險費和維修費平均每月共 $300。每月貸款本息$820
不同資金滾動模式的結果
A．Trading (買賣) 剛開始投入房地產經營時，我做flipping（買賣）。就是將買進來的房子裝修後賣出。從投入現金開始到在把房子在市場上賣出並收回資金，總共需時4個月到半年。用上麵的例子，其每間房子的稅前利潤為:$200,000-$141,000-$15,000(銷售commission及稅)=$44,000 。假設手上有約30萬現金，以平均每年周轉2次算，其全部稅前利潤為$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果買進出租一年以上再賣，情況又是這樣怎樣呢？
B. 買入後先出租
能買入數量：同樣用上麵的例子。從買進來（現金投入）到再重新貸款 （Refinance）拿回現金，周期最長2個月，周期最短時1個月。就當它平均2個月來算吧。30萬每年周轉6次，每次2個房子，一年就是共買入12 個房子！
現金周轉：經過再重新貸款（Refinance），所投入現金全部提取出來。沒有Down payment 在裏麵。但已擁有約30%（以20萬為基數）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
現金流量（每個房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12個房子（一年之內的購入量）的總現金流量是：$1,560×12=$18,720
稅務效果：出租一年以上再賣出，是long term capital gain, 現在的稅率是15% （到2010年，是renew 還是取消不知道），大多數情況下，遠比當年賣出的 ordinary income的稅率要低。
房子淨值（每個房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000
12個房子（一年之內的購入量）的總淨值 (當年) ：$57,000×12=$684,000
投資回報分析
（為簡單比較起見，計算時不考慮 money 的 time value，也不考慮30萬資金的利率。就算A與B都是整年占用）
A. 買賣（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 買入後先出租
- （第一年出租，第二年賣掉，房價沒上升也沒下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
- 你投入的現金，在1到2個月之內Refinance全部提取出來，也就是2個月後占用現金為零。後麵你沒有現金再投入，房價在上漲，這個回報率你們去假設算吧。每年的正現金流量就算用來補不可預見的維修等費用。每年房子折舊帶來的稅務好處也暫時不算。每年的租金變動（這幾年來我們當地租金一直在升）也不算。
為什麽B比A好這麽多呢？財務杠杆（Leverage）。A狀況時間太短，貸款馬上還掉不容易貸到也不劃算。不過，要聲明一點的是，財務杠杆是雙刃劍，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破產。
我在哪裏買和都買哪些房子？
- 集中（focus）於一個你熟悉地方。要是還沒有，就選擇一個地方，調查，看房，一直到你熟悉才開始。這樣做的好處是當有一個好Deal出現時，你能馬上判斷它是不是夠好。至於這個範圍，根據你個人情況而定，可以小到一個Neighborhood,也可大到多個城市。我從不買聽別人說的多好的Deal。我自己定位的範圍是本人所在的County。進 一步的集中範圍是以我住地為中心，開車時間不超過半小時為半徑。其實，你要問我具體房子的意見，就算你與我同一個州，但不在同一個County，恐怕我都沒法提出有用的看法。
- 買中間價以下。隻有這樣，才可增大買到Cap rate 高的房的機會。這樣才最為安全。這也是化整為零，進可攻，退可守的方針。為什麽呢？因為我買2個低價位的房可能等於你一個高價位的房的錢。而租金並不與房價同比例上增加。當市場快速上升時，可能是高價位的升得快點，你賺得多點（當然中間價以下的也升）。可是當市場價不升不跌和市場價下跌時，高價位的出手相對難，要守也難。因為高價位的通常Cap rate 偏低，現金流量差，你需要不停貼錢。貼到何時？像Venus所預測的5年，7-9年，還是像日本那樣，15年還不止？
- 作為出租長期持有的物業，我隻買Single family house, 不買Condo。為啥？a) 長期而言隻有地是最有價值的，而Condo是common area，沒有屬於你可獨立使用的地；b)Condo有HOA fee，而這個HOA fee會因為其中有人Default或者別的原因隨時被提高，令你很難獲得好的Cap rate,也就是現金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外麵的，包括屋頂，外牆，窗口玻璃等等，你不滿意，想自己花錢Improve也不成，要Association通過，統一行動 ；d) 更冤的是，同一Condo裏，有人財務有問題，不付HOA fee。 Association請律師告他們。銀行拿去拍賣。本州法律，投得者隻需付其所欠的HOA fee的半年。其他的就由Condo 的所有Owner 共同承擔。你沒碰到過？算你好運。我買過3個這樣的Condo來轉賣，他們所欠的HOA fee都超過2年。當然，住在像紐約那樣的大城市中心的人，你要想買物業，可能很難不買Condo。那我的意見不適用。
- 出租房的Cap rate 與 mortgage rate。我買Cap rate 大於等於，最少也是很接近mortgage rate的房子來出租。要是做不到，我停止買入出租，隻做Trading,或不買。這就是為什麽從2005年底以後，我停止再買入出租。 為什麽我總是喜歡拿Cap rate 來衡量？在談論出租房時，人們最愛問的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的現金流量嗎（positive cash flow）？可是你沒問他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有機會成本（Opportunity cost）在呀？換句話說，你的錢不用來down pay 買房，最少也可以放銀行的CD，那也有利息收入不是？至於我的機會成本，起碼要算25%以上。要是你光說租金能不能Cover mortgage，怎麽跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能剛好Cover 而我的不能Cover。那是誰更好呢（假設兩者升和跌都一樣）？我的例子裏可是沒一分錢的Down payment在裏麵。
- Price, Price, Price。在房地產經營裏麵，有一句名言，就是投資房產時，第一是Location，第二是Location，第三還是Location。在我看來，從賺錢的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三還是Price。怎麽說？給你一個最中心的地方（最好的Location）的一個房子，市價。它可能升值快，你就等著它升值去吧。要是一年後市場不升反跌呢？我拿一個偏地方的，市場價的50%。怎樣？請看例子： 2005 年底，我買入一間房子，位於我所在的County 的最遠的一個城市，從我住地開車去要一個多小時。8萬2千開拍，沒別的人競投，我以One dollar over買下。為什麽，可能因為遠，也可能是最後一個拍。我花了3萬多去裝修（對這種小房，是很大比例的裝修費）。賣出 22萬，時間前後3 個多月。這個方針同樣適用於上麵的3. 要是你能買到足夠低價的Condo的話，同樣可以。
- 也許有人問，用$141,000 買到價值$200,000 的房可信嗎？這是我2004年買入的其中一個房子的例子。它是中間的，既不是我買入的最好的，也不是我買入的最壞的。買到這樣的房子容易嗎？是不是拿著錢到拍賣場，或買Short sale, Pre-foreclosure就成？當然不是。它的進入障礙（barriers to entry）是知識，判斷力，時間，錢與果斷行動能力（有些人前麵的都具備，最後就是不敢行動）的綜合。這都看你的努力。同時，我得提醒打算像我這樣全職做的人，統計資料顯示，全美有95%的小型企業（Small business）在開業的五年之內關閉。但假如你有強烈願望的話，經過努力，你都是可以做到的。我從不懷疑CND上讀者的智力與學習能力（果斷行動能力不知道）。假如有誰早就做到或將要做到的，請出來吱一聲，也好給我的說法一個支持，別老是隻躲在後麵不吭聲。
是不是現在就沒有這種可能，或麵對一個跌市，根本不必去看它？這看對誰而言，讓我們留待下一篇再談。
從2001年到2005年，第一年我用A法。第二年開始用B的滾動法，我每年買入約十個房子，每年賣掉30%的當年買入量以補生活。餘下的70%出租一直都現在。
2005年底開始，要是買一般房子的話，不管是做Trading還是做出租，這數都算不過來。同時，我發現做土地發展，加上建房，其利潤更高，可高達10倍以上的回報（風險無疑更大，我有過失敗的經曆）。當然它的挑戰性更高，所要求具備的知識，膽量和判斷力更高。從那時開始，我再沒買入過純出租房。隻買地，和有地的發展潛力的房。
上麵那個房子，最高峰時價值32萬，現在值約26萬。貸款餘額約13萬。
現在的房地產市場很差，何時走出低穀？我不知道。也許像Venus所說的，5-6年不定，8-9年不定，像日本那樣15年或以上？還是說不準，我比較傾向於5年（別問我為什麽，我隻是感覺，沒有Venus那樣的理論支持）。假如房價從最高峰往下累計跌幅達50%，還是跟我買入的價一樣。
且慢！既然如此，何不現在賣掉，還能每個收回現金約10萬不更好嗎？好主意！可轉念一想，回收的錢放哪裏安全呀？投資股票，基金，黃金還是外匯呢？這年頭，金融市場這麽動蕩。當然對於有這能力的人，可能也是個好機會。我要能看出哪個明天跌，我就沽空，那個要升我就買進。可咱又沒那能力不是，不知怎麽投法呀？那……就放銀行存款吧。可是這安全嗎？政府在大撒金錢。但是不灑壞的更快。在一個deflation 的環境下，政府應該大力開支幾乎是大部分（要不是所有的話）經濟學家的共識。更何況，Bernanke 是個用“直升機” 撒錢，印錢以償還巨額債務的主。這通貨膨脹，錢貶值不跟著就來嗎？連Venus都指出，通貨膨脹，錢貶值是很大可能會出現的，隻是不會在今年。那明年呢？要是錢貶值，我拿出來的那點錢都給貶沒了，再加上也沒有那屋跟著享受通貨膨脹的升值了。這不是兩頭虧嗎？那時，恐怕是誰原先貸款的賺了便宜，而且原先借款越多，贏得越多了。
罷了罷了，還是不“折騰” 算了。人Venus都安慰我，頂過這五年就好辦啦。那就頂五年再說吧。
假如通貨膨脹沒來，房價跌幅又超過50%，沒法賣出，而租金也往下跌甚至沒人租，我也沒有別的收入可支持的話，怎麽辦？好辦，讓銀行拿我的房屋去Foreclosure，我申請破產。然後看看CND上還有誰記得當年的“如山”，租給我一間房（不是一棟房），給我一個做清潔或Landscaping的工，能維持生活就成。這樣的條件也比我童年的時候強多了。
親愛的讀者朋友，看完以上我的體會，觀點和分析以後，要是能引起你的一點點共鳴，或有一點點啟發的話，請賜給我一點掌聲好嗎 (假的也收) ？好讓我有動力（幾天少眠少休，一個字一個字蹦出來的打字速度）去完成最後一個想說的話題：聊聊房地產市場，投資對策以及影響我職業生涯的書。要沒人吱聲，就當是沒人看，或引不起讀者朋友的任何興趣。我就當是自己自言自語算了。也省了我寫和打下一篇的辛苦。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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