關於買Apartment 與 Single Family House 之我見

-在美國經營房地產的體會之二

我想拋磚引玉，給諸位增加思考的樂趣。

與Apartment相比，我個人比較喜歡 House的原因基於以下思考：

例子：買1百萬的 1棟Apartment 與1百萬4 個 Single house

一．靈活性：House 可以化整為零，進可攻，退可守。

1. 我有財務需要，要用部分錢，也不要全部。那我賣掉一間或兩間Single house。要是Apartment，我要賣整棟，不管我需不需要這麽多錢。

2. 市場迅速下滑，我想全部出手，賣掉4 個 Single house通常要比一棟Apartment快，可以快很多。在這過程，出掉一個Single house就減除我一份擔心。

3. 市場不穩定，也不知道它會升還是會降價。為了保險，我賣兩個留兩個。

二．升值與回報

1.  “商業房地產”（八年前）課的老師給過我們一份曆史上Apartment 與 Single house 價值變化表。記得總是Single house高於Apartment。老師當時介紹，買Apartment的人通常是喜歡它的現金流量較好。

2. 實踐：八年前我開始買house，我的一好朋友（“商業房地產”課的同學）

之前已有兩個小Apartment。前一段我們比較，等量金額的house 比Apartment 現價高（與當年比）。那麽每年的Cap rate 呢？我的house 也比他的Apartment 高。不過有一點應該說明，我買的房子一直都比市場價低。

但這也引出下一點。

三．哪一種容易買到大折扣

你常常見到Apartment “short sale”,” Bank own” “Pre-foreclosure” 或     “Foreclosure” 嗎? 反正我是沒有。我當年（不是現在）計算foreclosure 買回的房，裝修後出租，Cap rate 比 Apartment 還大， 就覺得沒理由舍house 而取Apartment。因為無論從當年現金流量（cash flow）還是總體回報的預測-NPV,都是house 優勝。

四．租客與管理

1. 租客：同區同年代的house租客總比Apartment好一點（租金貴一點），不 同區不能比。

2.管理：幾十個unite以上的Apartment有管理成本優勢，小的沒有。更不用說4 unite 的 duplex。總體而言，house 的租客比Apartment的租客好管，turnover 率低。順便說一句，我所經曆的Eviction 基本都是買房時帶來的，或是foreclosure, 或是買AS-IS 帶來的。我現在的出租房子的租客，很多都是住了幾年的。超過一半以上一年都不聯絡我一次。要不然，我如何管理低兩位數的房子？這個的關鍵是進來時的Credit checking。

五．貸款

     你們都知道現在Apartment比 house 更難貸。

六．稅務

若幹年後，Apartment 和 Houses 都賺。賣出時都是Long term capital gain (現 在是15%) 。但是，當你報稅，這個AGI 就對你Taxable income 影響很大了。一次過的一筆大收入 要交的稅比你分散地加進去所交的稅大很多。對Houses，我起碼分開兩年賣。

在不考慮將來誰的升值快的前提下（假設都一樣），那麽就有一個最簡單的回報分析法：Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate.

結論：千條道理萬條道理，“賺錢就是硬道理”。你能買到Good deal, 例如Cap rate 很高，又或很大折扣的，都贏。換句話說，那一個方法都有機會賺錢，賺大錢，要是你做得好的話。

還有，你的資金狀況也會決定你選那一種投資方式。

好，你們接著聊，我都聽著，學著。