當香港房地產市場於1997年底崩盤後，房價下跌走勢持續了近6年時間，最後止跌於崩盤前水平的三分之一。

亞洲金融危機和非典(Sars)疫情分別在1998年和2002年對香港造成了毀滅性打擊，但人們普遍將控製土地供應和公屋供應的公共政策歸咎為加劇並延長房地產市場滑坡的罪魁禍首。這激起了人們對首屆香港特別行政區政府的普遍憤怒，也導致了首任特首董建華(Tung Chee-hwa)的最終辭職。

根據全球房地產機構第一太平戴維斯(Savills)的數據，如今，在經曆了多年的來自中國內地的充沛流動性、本地超低利率以及供應短缺後，香港成為全球房價最貴的地區。香港本地指數顯示，目前香港二手房均價約為每平方英尺6000港元(合769美元)，與1997年房地產市場崩盤之前的水平大體持平。

多數人現在的問題並非房價是否會出現調整，而是調整的幅度會有多大。

成交量和地價最近雙雙下跌，這表明，購房者和開發商都認為風險在上升。據坊間傳言，由於北京方麵不斷收緊政策，一直支撐香港高端房地產市場的內地富有購房者正停下腳步。

由於香港盯住美國利率，香港政府的貨幣政策對此無能為力。然而，自今年3月以來，隨著港元貸款增速超過存款增速，香港銀行一直在提高抵押貸款利率。越來越多的香港儲戶正將手中的港元兌換為人民幣，企業借款者也樂於支付香港更高的利率，因為它們在內地更難借到資金。

分析師表示，打壓房價的另一個因素是政府政策的變化。除了推出短期措施（例如征收打擊投機的印花稅，並降低豪宅的貸款與估值比率(LTV)）為房地產市場降溫之外，香港政府似乎決意擴大土地供應並穩定房價。

香港政府今年宣布，將重啟定期土地拍賣，並提供足夠的土地，用於在未來10年每年建造2萬戶私人住宅。香港政府還表示，將每年提供1.5萬戶公屋，幫助那些買不起房子的人。

外界普遍預期，香港特首曾蔭權(Donald Tsang)將重啟“居者有其屋”計劃(Home Ownership Scheme)，指興建中低收入家庭可以購買的補貼住房。2002年，隨著房價不斷下跌，該計劃遭到擱置。分析人士表示，如果香港政府真的兌現其每年建造2萬戶（這是每年新住宅的平均需求量）的承諾，這可能會大大有利於降低因供需巨大缺口導致的價格波動。

香港政府壟斷著該地區用於房地產開發的新地供應，其傳統的供應策略是在房價較低時暫停土地拍賣，然後在房價被認為過高時拍賣大量土地。

香港房地產經紀公司美聯集團(Midland Holdings)副董事長黃錦康(Albert Wong)表示，這其中存在兩個問題。首先，政府這些決定往往來得太遲了。他表示：“四五年前我們就告訴官員，他們應開始再次售地，但他們過了這麽長時間才動手，這就是房價自2003年以來一直上漲的原因。”

另外一個問題是，到新房建成時（在香港建造一棟摩天大樓通常需要三四年的時間），房地產市場可能已發生了變化。他表示：“1999年，有超過3萬戶新建私人住宅完工，而每年的平均需求為2萬套。它們都是之前幾年房價高企時、為房價降溫而大規模售地的產物。這些新房的入市非但沒有達到預期效果，反而給已在下跌的房價帶來了更多的壓力。”

因此，香港房價將下跌多少？鑒於自2009年以來房價已上漲約70%，多數預測沒有指向大規模崩盤。

巴克萊資本(Barclays Capital)區域房地產研究主管安德魯•勞倫斯(Andrew Lawrence)是態度最為悲觀的分析師之一。根據他的估計，香港房價明年將下跌25%至30%，直接原因是借款利率上升。

香港世邦魏理仕(CB Richard Ellis)估值和谘詢服務執行董事餘錦雄(Yu Kam-hung)預計，未來18個月，香港房價將下跌10%至20%。“所有推動房價的主要正麵因素已消失。來自內地購房者的資金可能隻會減少，而且利率已觸底，”他表示，“但港元貶值（這令本地資產對於海外買家而言相對廉價）以及一手房持續短缺，應該會為市場提供一些支撐。”

他表示，如果未來一年港元下跌10%，內地購房者的需求將再度出現。他補充稱，如果貶值速度慢一些，例如3%至4%，對海外買家的吸引力將不會出現很大改觀。

香港中文大學(Chinese University of Hong Kong)金融學教授王澤基(Chak Wong)表示，房價早就應該調整。他表示：“房地產市場不應該讓人們的購房成本達到家庭收入的12倍。”

譯者/梁豔裳