投資房地產，現金流計算公式是死的，經營的人是活得的。變數很多，卻可優化。以一個房子為例，在現金流為負的情況下，俺小隊會計來算算回報率是多少:

$160000買入，首付$40000(25%，貸款75%），月付1280 (包括 mortgage，property tax，insurance，HOA fee)。

房子買時條件較好，維修每年平均$1600，每年共支出$1280×12+$1600=$17000.

月租$1600, 一年實收10個月(考慮空房等因素)，共$16000.

15年貸款還清，賣房$200,000(保守估計，年增值不到2%，扣手續費)。

15年共盈利：

$200000 + (16000-17000)×15 - 40000= $145000。(假設房租不漲)

(注意：現金流16000-17000是負的1000/年，就當存款了，看受益如下：)

平均年收益率 = $145000/15/$40000=24%

經驗也起作用。關鍵是，買房要買好，不能有潛在的大問題，比較好租好賣。選房客也要慎重。貸款利率也會因時因地有所不同，每個人投入的勞動和精力也不一樣，業餘幹或全職幹，handy 與否等等。所以，回報到底是多少，那是智者見智了。