這是我一年前 (2010) 對國內房地產的預測，看看現在應驗了吧。

國內的房價永遠都是一個話題，繞不開的話題。

從09年3月到10年2月，以南京為例，房價普遍上漲至少一半。這是比較嚇人的，也讓打算買而沒買的人如我等很是後悔。

09年10月我回南京，和某律師事務所主任一起吃飯。不知如何聊到房子上。說起來主任還有房子上的軼事。2000年左右司法廳要求事務所要上規模，不管人多人少。當時他已經有100平方的辦公室了，因為領導要求隻好又去買了幾百平方米的辦公室，其實他一點也不願意。現在他樂得很，憑空賺了好幾百萬，算是一個房產既得利益者。行政命令樂死人啊！

我們見麵時他正在忙著賣那套老的辦公房。他問我對房地產市場的看法。我嚐了一口味道不錯的澳洲龍蝦答複如下：

09年的房地產市場上漲是不正常的。 08年底09年初的降溫本來是市場的正常調整，無奈遇上全球經濟危機。應該說是經濟危機救了房地產。國家出台救市政策是不得已，大量資金湧入房地產也是政府沒料到的。預期經濟形勢好轉後政府就會對房地產動手。原因有二：1，不動產泡沫過大，對經濟安全很不利。2，胡溫的政策，以和諧民生為主題，絕不會願意看到過高的房價，否則情何以堪。

主任點頭稱是。現在看來這個預言是正確的，估計有助於他下賣房決心。

當時還聊到政治上比如重慶打黑的問題，我的判斷現在看來很可能成真，就不細說了。

配合現在的國際形勢來看，中央給房地產降溫有未雨綢繆的意思。經濟上不穩當，萬一出點意外，國際上的勢力會蠢蠢欲動，到時候會比較被動。這上升到國家安全的角度了。給構思中的下篇文章做個廣告，題目就叫“在美中國人要做好地震的準備。”

過了幾天又和大學上下鋪室友在街頭小店吃飯。回國就是吃飯，不吃著喝著話就出不來。哥們現在是有錢的主，開了個捷豹大概得一百多萬，有點鬱悶地說現在是印度車了。又聊到樓市股市，說你看哪裏還值得投資。

我喝著有點鹹了的老鴨湯答複如下：

股市長期來講比樓市有價值，短期難說。樓市太熱，南京上海這些地方我不踏實。兄弟我昨天對著全國地圖研究了半天，要不你到海南去買房吧，那我看還不錯。

哥們若有所思點著頭。現在看來這個判斷是正確的，這不到半年海南都快瘋了。

我老是給別人金玉良言自己不動手，掌手十下！

老說過去的也沒意思，做點預測吧。

國內的房價是一定會降下來的。這不光是政策導向的問題，也是經濟規律。中國人喜歡炒東西，什麽宮保雞丁啊，葵花籽啊，普洱茶啊，蘭花啊，房子啊，股票啊，都要炒一番。任何東西炒上去都有下來的時候。中國目前的房價，從報導上看已經大大超出合理範圍。

一個指標是房價收入比。國際上的標準是3到6倍。中國國情不一樣，一個有安居樂業的傳統，國內租房的權益不太得到保障。另一個中國人節儉，不像外國朋友們見天要出去娛樂一下。另外還有灰色收入。所以中國的房價收入比放寬一點是可以的，10-15我覺得還不算太荒謬。但是現在大城市已經達到20甚至30，就有點嚇人了。從這一點看，二三線城市房價相對合理一點。

另一個指標是房價租金比。國際上認為應該在200-300左右。我掌握的南京的真實情況：我朋友市中心200萬左右的房子出租出去是4000塊。郊區地鐵旁邊100萬的房子租金在1000到1500。也就是租售比在500到800。而租金是房子背後的支持，房子的投資屬性不能大於它的使用屬性，沒有人住的房子最後隻有一個出路就是降價，就看誰接最後一棒。

降多少呢？

中央最近出台的第二套房貸款要求可以做一個參考。現在第二套房貸款要求首付不低於40%。這是什麽意思呢？對銀行來說資金安全是最重要的。首付40%，意味著在銀行看來你的房子價值也就在60%左右。是不是大大地吃了一斤？今天回家可以不吃晚飯了。

也就是說，現在的樓市應該降價40%。即使考慮到銀行可能過於小心，大家對去年的漲價還處於驚弓之鳥狀態，工資上漲等等因素，房地產市場降價20-30%是完全合理的，這符合上麵的指標分析，也基本就是09年初的國內房價水平。那一水平完全證明了房地產企業可以承受的盈利價格。

中長期來講，房地產還有兩大不利因素：1.物業稅的開征。2.獨生子女政策帶來人口的減少。這比較遙遠就不說了。

讓我們拭目以待吧。

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