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中國各地湧現瘋狂買房大軍，3年後房價見頂。
回答: 中美樓市比較 由 大號螞蟻 於 2010-04-14 19:06:21
中國各地湧現瘋狂買房大軍 房市徹底崩盤的預兆？
凱迪論壇
從3月28日到4月10日，眾多媒體接連痛批高房價，中間沒休息。
這兩日，全國各大媒體盛傳：京滬深等一線城市和重慶將試點住房保有稅。據說最近國家電網利用智能網絡調查數據顯示，全國660個城市中共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為0，住房閑置程度相當驚人，完全淪為炒作籌碼。
在11日晚召開的博鼇論壇上，銀監會主席劉明康語出驚人：審慎評估二套及以上房貸風險，並舉例說北京有些銀行已經將二套房首付比例提高到六成，甚至不給炒房者貸款；禁止開發商以土地貸款；對土地逐塊跟蹤嚴格管理存貸比等等。
不過距中國銀監會主席劉明康發表有關二套房首付六成的驚人言論不到半天，中國銀監會就緊急辟謠，稱劉明康發言遭到誤讀。銀監會重申，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
受到傳言影響，最近幾日地產股連續大跌。
不過房地產市場方麵卻急速升溫，再度瘋狂——前兩天杭州9個樓盤集中推出2700套“巨量”房源（對於杭州而言），幾乎被上萬名購房者一搶而空！新明半島、德信早城這些距離杭州市中心20多公裏的郊區樓盤均出現了幾千個購房者參加搖號。搖中號子的像中了獎一般興高采烈，好像上百萬的房款不用付了；沒搖中的如喪考妣，心有不甘，拿著送不出去的巨額房款呼天搶地。在某郊區樓盤售樓部現場，有衝動者甚至砸了不爭氣的搖號箱，場麵一度混亂。據錢江晚報報道，該樓盤屬地派出所派出了上百名防暴警察維持秩序……
這哪裏還是買房，分明像地震後的海地難民在瘋搶免費的救援物資；索馬裏海盜見到了乏人看守的超級油輪。
這就是所謂最後的瘋狂嗎？
一、樓市崩盤並不鮮見
房市崩盤對於大多數中國人來說是陌生的，不可想象的，但在世界範圍內卻是經常發生的。最近的莫過於07年美國房地產市場的崩盤引發的金融危機，離我們近點的也有97年香港樓市崩盤以及日本90年代初期的消失的10年。
沒有經曆過不等於不會發生，並且從已經發生在其他地方的崩盤來看後果會十分慘烈。美國房地產06年開始見頂在08年開始引發了一係列的金融危機伴隨著高失業率與大批公司的破產很多貸款者還不起貸變得無家可歸。香港97樓市股市崩盤，很多持有多套住房的業主因貸款購房出租，本是月進鬥金的生意轉眼間變成負載累累，跳樓自殺的新聞屢屢傳出。日本樓市崩盤不是經濟衰退的起因而是附屬品，日本東京商業區的房價下跌幅度高達90%以上！隨後日本進入消失的10 年，時至今日日本的經濟仍然沒有完全恢複過來。
以上例子足可說明樓市崩盤無論是對整個社會還是對個人都會有劇烈的影響。甚至可以影響到生死。那麽作為一個普通人應該怎麽預見並應對可能發生的樓市崩盤呢？
二、為什麽樓價瘋漲
很多專家學者為樓市是否見頂，是否出現拐點爭論不休。各種理論依據也是層出不窮。如何分析房價要從為什麽樓市瘋漲開始，這樣才能相對應的來預測房價的進一步走向。
一切的開始源於1998年《關於進一步深化城鎮住房製度改革 加快住房建設的通知》，當時的經濟背景是亞洲金融危機下中國要拉動經濟增長於是提出了教育改革、住房改革、國企改製。那是個痛苦和快樂並存的年代，關於國企改製我會在以後的博文裏介紹。
下麵繼續來說住房改革的條例出台後為什麽房價會飛漲。
1 住房市場化，商品房與分配式住房的轉變，資產從新定價導致價格上漲。這一點不難理解。以前的房子都是單位分的，不是市場經濟，所以房屋價格的極低的，基本是成本價格（員工福利分房，房屋雖然不要錢但成本依舊是企業出的）。市場化後根據供給與需求原理，需求大於供給房屋價格市場化開始上漲。
2 房屋成本上漲。在供給與需求原理中，由供給曲線和需求曲線一起覺得商品價格。但隨著開發商拿地價格的不但攀升，房屋的成本也在不但增加，導致供給曲線向上傾斜價格進一步上漲。這裏要解釋下為什麽拿地成本會越來越高，甚至是官商勾結。這就要說受分稅製改革說，也就是中央要和地方分稅收收入，這一舉措導致地方政府財政收入減少，為了滿足地方政府的財政開支並伴隨著住房改革的實施地方政府找到了一條捷徑：賣地！
結合1、2兩點，本身的市場規律導致價格上漲，再加上政府以賣地為生進一步推高房價。這都是供給方麵。下麵就從需求的角度來說明為什麽房價要見頂。
三、3年後房價見頂
供給的角度解釋了房價為什麽上漲，下麵從需求的角度來解釋房價為什麽要見頂。
購買力減弱
溫州炒房團組團炒房，有錢人都投資買房，這些都隻不過是房價的助推劑。助長也助跌。真正能決定房價方向的是那些對房子剛性需求的人。比如說結婚了丈母娘非要有房才肯給女兒你，比如兒子都會叫爸爸了不能再到處租房子住了非買個房子不行。這樣的人才是使房價真正堅挺的人。為什麽會得出這個結論呢，就是因為08年房地產收金融危機影響，小小的降了一下溫，這樣的驗證經濟理論的機會千載難逢。通過08年房價低迷時購房者類型的觀察發現，大部分在猶豫房價是張還是跌的情況下依舊買房的都是這種剛性需求的人。
剛性需求在減少：
1.城市化的進程在放緩，從20世紀末城市化進程的速度達到的峰值，此後城鎮和農村人口比例慢慢向1：1接近到達45%左右，速度在逐年放緩。再加上現在農村醫保等一係列政策的推出，農村生活條件得到改善預計會在今後幾年城市化進程更加放緩。
2.嬰兒潮峰值臨近。
出生年份 總人數 男 女
1979 18924822 9548059 9376763
1980 18393809 9315481 9078328
1981 19122938 9752137 9370801
1982 23100427 1178695 11316732
1983 20065048 1027567 9789371
1984 20313426 10468201 9845225
1985 20429326 10598460 9830866
1986 23190076 12023710 11166366
1987 25282644 13619530 12663114
1988 24576191 12779621 11796570
1989 25137678 13110848 12026830
1990 26210044 13811030 12399014
1991 20082026 10674963 9407063
1992 18752106 10014222 8737884
1993 17914756 9590414 8324342
1994 16470140 8866012 7604128
1995 16933559 9157597 7775962
1996 15224282 8257145 6967137
1997 14454335 7897234 6557101
從上麵的數據來看，90年出生的人是新增人口的峰值，其後逐年遞減。遞推到20出頭的剛性需求也就是2010年後。但數量的變化要引發質的變化不太能直接用年齡推算。所以我決定用小學的學校數量來進行推斷。在1994年開始我發現周圍的小學數量開始減少，原因是生源不夠。以此類推小學的數量沒有在 96年也就是90後讀小學的時候開始減少，而是提前進行了反應，所以在剛性需求對房價的影響上我們也要進行提前。按96年讀小學推算也就是2013或 2014年房價達到峰值，而剛性需求則在其之後達到峰值。
3.政府土地的減少。以我居住的土地為例，城區中心的好地段基本已經所剩無幾，隻有一些需要大麵積拆遷的土地可以供政府進行出售。直接導致出售土地質量下降或成本上升（拆遷費用，社會維穩成本）。而市郊的房子在經過一段時間的觀察發現，真實的入住率低的可憐。大量的空置投資房屋，偌大的小區隻有30多戶入住，甚至煤氣都沒有聯通。但周圍的在建樓盤依舊可以看到很多鮮活的廣告，一片泡沫繁榮。
4.房屋出租困難。前兩天在新聞中看到有人提供按日出租的房屋，按日出租的費用也十分低廉，比賓館便宜多了。出租過房子的人都知道，按日出租是迫不得已之舉，周期越短越浪費業主的精力。因為要不斷的整理房子給下一個租戶使用。而按日出租的出現也變相的說明了房屋出租的困難。很多地方一整棟樓全是業主買了出租的。在推特和微博上進行的一個調查顯示，房價比上月租費用平均起來超過了500倍的警戒水平。說明靠房屋出租的投資回報率很低，房價在漲按理來說房租也改隨著漲，但沒有漲的原因就是出租的房屋太多。
綜上需求的方麵說明了房屋空置率其實很高，住房市場達到飽和（沒房的人也租的到房）一旦剛性需求見頂，連鎖反應會使得房價崩盤。
四、如果房價不崩盤？
上麵也提到政府出讓土地成本過高，不僅是拆遷成本還有維穩成本，同時地方政府的債務不斷上升也促使了政府有繼續高價賣地的動機，那麽如果政府堅持高價土地出讓會有什麽後果呢（雖然目前是拍賣土地，但從央企地王國企地王來看做地價也是很容易的）
後果很嚴重！很嚴重到不可想象。
五、如何保障自己的資產
假如以上的觀點你都認同，那麽接下來要做的就是保護好自己的資產不受房價崩潰的損失。
簡單來說。出售手頭的投資性住房，沒有購房的以租房替代。
想象一下日本房價峰值下跌90%，如果你全部 積蓄隻是一套房子，那麽等你還完貸款的時候可能一年的月供都夠再買一套全新的了。
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