投資有陷阱,嚇出一身冷汗,後怕,慶幸

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子彈打完後消停了幾年,領導公司換了變態老板,幹的不舒服,幹脆提前退了休,管管房子,炒炒小股,倒也不太無聊,我繼續工作,兩份W2變成了一份w2,貸款能力下降,手中有些閑錢後,便開始把目光轉向有on-site pm的多家庭公寓。作為cash cow. (現金奶牛)商業貸款不看個人收入,隻看地產本身。

看中cap rate 8%的42個單元class B 的公寓房,開價192萬元, 與朋友合夥,offer被接受後飛到異地,騁請房檢,30年的貸款,與on-site pm見麵,檢查所有的的文件,rent roll。除10%的管理費外,房主還得另付600元獎金給pm, 仔細核查了,發覺cap rate 有水份,實際也隻有7出頭一點,查到現房主2012年130多萬買下,因為pm不力,入住率不好,前三年一直在虧錢,第四年換了pm後,因pm與市section 8 審核委員會有關係,所以房客有一半是section 8, 其中年長者居多,與pm合作的汗滴男聊了一下,問了幾個基本修理,諸如換地板,價錢比我們這邊貴多了。公寓1964年建,為二棟三層樓建築,為studio ,一房,二房,三房的組合。有泳池,熱水鍋爐及空調在兩幢樓之間的地下室裏,我們來到地下室,仿佛來到響聲隆隆的工廠,地下室還有一個很大的誤樂室,當時空調換了個新的,花了好幾萬,定的兩個零件還沒到,所以空調製冷部分還不能運行,領導查了一下,原房主為了省錢換了一個比較老的型號。以後如果壞了,零件是個大問題。房檢結果,房子本身是磚結構,堅固的像岩石(房撿員的話),問題是water heater 的大鍋爐因為連續使用了50多年後已有地方開始漏水,而且有潛在爆炸的危險(讚歎一下以前的產品質量真棒,使用50多年從末修理過),鍋爐必須鋸成小片後才能搬出,換數個組合的tankless 的熱水糸統。我們晚上還去公寓周圍轉了一下,太多麻煩我們撤了購買合同。經換熱水係統這麽一折騰,房主兩年剛賺的錢又沒了,rent roll 又很難看了。好奇去查了一下,此公寓樓去年11月重新上市,開價285萬刀,經兩次pending,兩次重新上市, 終於今年10月賣掉,原房主終於賺了錢把燙手山芋給脫手了。按20% 頭款,除去各種費用,還是賺了不少,隻是心裏承受能力要足夠強大。

撤銷合同後朋友喜歡上了異地一個10年新的豪華型的學生公寓,開價230多萬刀,已找好下一年度的學生房客,cap rate 7.5 %。當地的小開發商2007年開發,該開發商開發了好幾處學生公寓,建成後碰到次貸危機,自己出租自巳管理學生公寓,前一年剛賣掉一處300多萬刀的學生公寓,房主來自異地西雅圖,我們找到管理此公寓的pm,當時在招租另一年度的租客,她管理著近千個單位的公寓民居,對她印像挺好,房主都是異地的,手裏接手管理一年的學生公寓是唯一的一棟學生樓,她答應幫著管理,她正在招租的學生公寓離學校較遠,每棟房5個單位整租不容易,單位租工作量太大,pm非常努力當時也隻租出去50%,除在學校及商業網站招租外,還在公寓前掛上大長橫幅招租。盡管我們這個學生公寓地點更好,pm變卦不打算替我們管了,另外我們又找了專管學生公寓的pm,剛開始答應的好好的,但兩、三天後突然都變了卦,非常感謝她的變卦,後來想想此PM 肯定做了些調查,知道一些不便告訴我們的內情。這時當地銀行的貸款也批下來了,找不到pm,自然不能買了,因為購買合同少說了一句話,賣主想把我們的EMD全拿走,請了律師打官司,拿回一半,我們兩家各損失了三萬多,萬幸沒買成,幾個月後被其他人買去,誰能料到後來碰上新冠,貸款又是不能走人的那種,想想都後怕。

今年自駕遊回家路 上路過該城,住了一宿,好奇去那轉了一下,乖乖,原豪華公寓的兩邊被五層的馬上峻工的全新有各種配備設施的豪華學生公寓包圍著,有幾百個單位。原漂亮的多棟兩層豪華公寓變得有點兒寒酸,看看原公寓的停車場,隻有幾輛大車停在那,租客明顯不是學生,學生們都回家上網課了。

買的沒有賣的精,買大型的物業真的要很小心。想想早一年買了300多萬學生公寓的西雅圖冤大頭買家,虧大了,要是recourse loan ,你還不能棄物走人,慘了,嚇出一身冷汗。不過通過兩筆不成功的交易倒是學到不少知識,損失的錢就算交了學費。


 

 

 
曉青 發表評論於
太可怕了。
laopika 發表評論於
真是驚心動魄:)
菲兒天地 發表評論於
回複 '小聲音' 的評論 : +1

祝人家和朋友們感恩節快樂!
小聲音 發表評論於
問好人家,買的沒有賣的精,真理!:))
祝人家感恩節快樂!:))
山裏人家168 發表評論於
回複 '黑貝王妃' 的評論 : 好久不見,娘娘在忙啥呢?在次貸危機時,投資美國房產確實不錯。
黑貝王妃 發表評論於
美國房市該是不錯的,我也投房子,覺得風險小一點,學費也交了不少的。
山裏人家168 發表評論於
回複 '小溪姐姐' 的評論 : 我哪是什麽投資專家啊,隻是家庭理財做的尚可而已,後來因為領導堅持不買房而止步了,我的合夥人繼續前行,做得特別好。他們是我見過的來自大陸最虔誠的高學曆高智商人品好的基督徒夫妻,神真的特別保守他們,我是沾了他們的光。祝姐姐身體健康,節日快樂!
小溪姐姐 發表評論於
善良的山裏清純妹妮是上帝保佑的投資專家。大讚敬佩一下!好久沒來看望你了,趕緊來祝妹妮闔家節日快樂!
山裏人家168 發表評論於
回複 '簡翎' 的評論 :那裏是專家啊,我把你的新文鏈接放到投資理財去了,讓男地主們看看。
簡翎 發表評論於
看來是個理財專家。
山裏人家168 發表評論於
回複 '無法弄' 的評論 : 還是弄弄厲害,而且還輕鬆,可以請到幫賺25%的financial advisor.
山裏人家168 發表評論於
回複 '山花浪漫' 的評論 : 整了三個也不錯啊,而且山花還有許多收藏的寶貝,將來會越來越值錢的。
無法弄 發表評論於
佩服啊!我就沒這心眼,找個financial advisor ,踏踏實實拿25%,省得我忙乎了:)懶人的辦法:)
山花浪漫 發表評論於
厲害,女強人,大手筆投資。佩服。我心理承受能力差,如果虧錢,我就會哭了:),所以隻買了三房子!
山裏人家168 發表評論於
回複 '迪兒' 的評論 : 謝謝迪兒,也看了你最新博文,打算給老媽妹妹寄包裹,想不到這麽麻煩。周末快樂!
山裏人家168 發表評論於
回複 '大馬哈魚' 的評論 : 新冠害了太多人了,看到好幾家以前經常去的餐館撐不下去關門了。替他們難過。
迪兒 發表評論於
好運氣源自豐富的經驗和踏實的功課,謝謝分享。
大馬哈魚 發表評論於
俺也看出一身冷汗!新冠害慘了多少人?富貴險中求啊。
山裏人家168 發表評論於
回複 '菲兒天地' 的評論 : 我們家豬隊友“小富既安”,不想再麻煩了,所以還是小地主,哈哈。
菲兒天地 發表評論於
回複 '人參花' 的評論 : 我也羨慕嫉妒不恨地主!:)
山裏人家168 發表評論於
回複 'ahniu' 的評論 : 不客氣,周末快樂!
山裏人家168 發表評論於
回複 '人參花' 的評論 : 可惜沒將“革命”進行到底,因豬隊友強烈反對繼續買房產,因他負責記帳報稅,不想麻煩了。寫出來是供人參考。
山裏人家168 發表評論於
回複 '梅華書香' 的評論 : 就是,一不小心就被套牢了。
山裏人家168 發表評論於
回複 'Dalidali' 的評論 : 是啊,還是異地的,對當地的規劃不了解。
ahniu 發表評論於
good sharing. thx.
人參花 發表評論於
我喜歡折騰房子,但是你絕對大手筆?羨慕嫉妒不恨。
梅華書香 發表評論於
是啊,是要小心翼地落實各種投資,買房等等,好博文分享了,祝快樂開心,吉祥如意!!
Dalidali 發表評論於
""買的沒有賣的精,“‘!

千真萬確! 人家已經折騰了許多年,方方麵麵的問題知道很多! 新手啥也不了解!
謝謝分享!
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