中國的房地產稅提議已經十幾二十年了，“2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體製若幹問題的決定》提出，‘條件具備時對不動產開征統一規範的物業稅’（物業稅是房地產稅的別稱）”【1】，“2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》確定了‘稅收法定原則’，指明了‘加快房地產稅立法並適時推進改革’的方向”，“2014年政府工作報告首次提出‘做好房地產稅立法相關工作’”【2】，然而“這一改革一直未能進行”。每次房價失控，每次倡議改革，房地產稅總是會被提到議事日程上，中央和推動這一政策的謀士們也不停地建議、放風，房地產稅勢在必行，今年“5月11日，財政部官網發布的一則消息稱，當日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同誌在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同誌及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見”，房地產研究機構貝殼研究院首席分析師許小樂表示，“目前房地產稅的法理基礎、技術手段並不存在太大問題，但如何找到合適的時機出台，以保證政策出台後不會對市場預期造成過大衝擊是關鍵”。
到底什麽會“對市場造成過大衝擊”？為什麽萬事俱備還沒有合適的時機出台？
房地產稅的原因
“房地產稅的一般功能是取得財政收入，調控經濟運行，調節收入分配”，對應解決的問題是中央與地方的財權與支出責任錯位，房地產綁架經濟，收入分配不公、貧富兩極分化，但中國很少問為什麽這些問題會出現。“中央與地方的財權與支出責任錯位”就是說中央讓地方幹事，卻不放權不給錢；“房地產綁架經濟”是因為國家靠房產刺激經濟上了癮，不知道怎麽辦，而老百姓覺得政府靠不住，沒有投資的渠道，於是把資產通盤押在房市上，大家都知道其危險的後果，但大家都身不由己地接著往下走；“收入分配不公、貧富兩極分化”是中國特色社會主義，實際上是資本主義，依靠不均來給社會提供一種上進的動力，但成功群體在占據了國家經濟的主要利益之後拒絕與他人分享（參見為什麽內卷？為什麽躺平？），結果分化隻會越來越激烈。中國搞房控政策多少次了？哪次有用？沒有用正是因為上述問題不是“問題”，而是中國發展的內在規律，房族有什麽不懼的，就是這類的房控政策，這不是隻許州官放火，不許百姓點燈，而是政府自己的政策與自己的發展模式的相互矛盾，對此大家深知政府已經被陷在這個內循環裏，很難跳出來。
可如果不改革，不僅國家、社會，政府也將麵臨巨大的危機，如果有什麽現實能最突出共產黨信譽危機的，就是貧富兩極分化，這直接與共產黨所倡導的目標相違背，在升學、醫療、環境和就業各種衝突中，又以房屋成為最激烈的代表。因為房屋已經超出了絕大部分人可以承受的能力，一線城市房價收入比過20，高於紐約的11，倫敦的14，東京的11【3】，不解決則隻會讓分化加速，進而進一步綁架經濟，直到最後一個毀滅性的結局。
房地產稅能扭轉這一局麵嗎？
房地產稅的複雜性
“房地產稅並不是單一稅種，而是與房地產經濟相關稅種的總稱，是一個綜合性概念，包括增值稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅10種，其中後麵5種是房地產特有的，而房產稅隻是房地產稅的一個稅種”，這裏麵大部分是交易稅，西方所熟悉的那種，每年要交的“保有”稅，隻有城鎮土地使用稅和房產稅兩種，而房產稅目前隻有上海重慶兩地試行。
光列舉這麽多的稅類，就知道這是一個多複雜的問題，涉及多少利益，房地產稅的複雜性，完全不是“技術手段並不存在太大問題”，具體的環節，關鍵的有“納稅主體”（土地屬國家，那增值誰交稅？），“稅基”（對房產實際勘察，評估，記錄），“產權”（房改房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房不同處理），“重複征稅”（交易流轉環節已經對土地的使用權征收了耕地占用稅與城鎮土地使用稅，對土地的價值征收了土地增值稅，那對保有環節征的稅怎麽跟其他稅項調節），“稅源統計”（全國缺乏統一的記錄、統計平台），這一切，要麽沒有通過立法程序，要麽尚未建立起來，反麵反映了房地產稅的複雜性。
中國地方政府的財政收入
2020年是災年，各省的收入都不佳，一半下降（下圖紅點，右軸）【4】
財政自給率（不靠中央補貼那部分）也下降：
收入不足導致收支失衡：
粵開證券研究院副院長羅誌恒覺得“財政緊平衡和收支矛盾加劇將是未來的常態，財政要在多重目標下行走”，也就是說以後收入會越來越緊，從下圖來看，地方政府的大部分稅收來源都處於收縮的狀態：
政府稅收占總產值的比例一直在走下坡路：
增速也跟不上發展速度：
如果政府麵臨這麽大的挑戰，應當對開發稅源很積極才對，然而，有一隻攔路虎：土地出讓收入。
對地方政府，當前城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅這5項房地產特有的稅種在2018全國公共財政收入中占比分別為1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%，每一項比重均不超過4%，累計占比不到10%，遠低於土地出讓金35.5%的比例：
在這種環境下，房地產稅對政府財政收入的貢獻微不足道：
西方房地產稅往往是地方政府收支的主要來源，中國的水平與“國際水平”不是同日而語：
與西方不同，中國地方政府的財政來源很大一項是土地出讓，這說明稅改不是那麽簡單的，因為簡單的稅改未必能全麵挑起地方政府收入的擔子，隻有大尺度的征收，才有可能讓房地產稅成為政府財政收入的主力。
中國房地產總市值是多少？
2018年，有數據表示中國房地產市值已接近249萬億人民幣，折合36萬億美元，恒大經濟研究院測算是282萬億，更有人說是450萬億，65萬億美元，後來發現那是東方證券首席經濟學家邵宇在博鼇房地產論壇中說出來的，沒有給出數據，但後來被廣泛引用，但也有人用總麵積的平均價估算中國的房地產市值大約是346萬億，高盛按自己的數據估算是52萬億（美元），約360萬億【9，10，11】。這些數字的美元價值隨著今年人民幣升值還升高了，12%左右。
較為詳細的，是東吳證券首席經濟學家任澤平的估計【12】，2018年的時候是321萬億。他說65萬億（美元）肯定不對，不論多少，中國的房產值的荒唐在下圖可以體現出來，北京房產是其總產值的10倍，上海過8倍，其餘大部分省是兩倍以上：
這還是省（直轄）市的平均，城市大比例的也多得是，如三亞是12倍，居全國之首。價值上，一線城市人均房值百萬，也就是每家平均3百萬【13】：
房地產稅為什麽遲遲不落地？
“2018年，全國土地和房地產相關稅收中，土地增值稅5642億元，房產稅2889億元，城鎮土地使用稅2388億元，耕地占用稅1319億元，四項稅收總共12238億元。而2018年全國賣地收入超6.5萬億元”【14】，土地出讓金的規模持續膨脹，到2020年達到8.4萬億左右，在上麵了解到市政收入各種與房地產的稅加起來也隻有10%，遠低於土地出讓金35.5%的時候，可以預料沒人想、敢動這一隻肥羊，以後土地是會慢慢沒有了，但那也是以後的事兒了。
那改了能給政府帶來多少稅額呢？我們可以算算如果全麵實現房地產征稅給政府帶來的收入。
不論就目前上海重慶試點還是中央的精神，房地產稅不是對所有房產和全民進行征稅，很多低收入和每個人的基本生活環境是要免除的，一個提議是每人60平米免稅。如每人允許60平米不在征收之內，一家三口就有180平米免稅，對大多數人來說，隻有第二套房才有可能被征稅。國家統計局有個數據，全國居民人均住房建築麵積42平方米，即使城市加倍，人均80平米，四分之三的都不在征稅範圍之內，而且目前的稅率大致從0.2%到0.8%不等，很低，如果我們按總市值360萬億，一半被征稅，1%的稅率，那麽總的稅收就是1.8萬億，根本什麽問題都解決不了。
即使是相信被征稅的那部分屬於富裕階層，基本上第二套房，稅率加倍成了2%，還是不夠。“中國的土地出讓麵積在2010年達到頂峰之後，進入明顯的下降區間。雖然調控越來越嚴厲，但是全國土地出讓金規模依然在不斷增長，2020年又繼續創曆史新高。賣地收入仍是可以繼續倚賴的資金來源，沒有迫切開辟新稅種來充實財政的需要”，對於受改革影響最大的地方政府，這沒有任何緊迫感。
房地產稅是前所未有的一項政策，也可能對房市和經濟有調控的作用，真實的情況如何呢？就上海重慶的經驗，房地產稅對控製房價並沒有明顯的效果：
目前中國房價年增長率大約是6%-8%，國債利率4%，1%，2%的稅，怎麽能壓得住房價【17】？
不僅僅地方政府缺乏熱情，所有人都缺乏熱情【18】：
這很操蛋，但說出了實話，說出了房產為什麽操縱中國經濟，為什麽地方，某種程度中央都在關鍵時候依賴房地產。這反映了房地產是靠擠血來維持的，但血還沒擠到盡頭，還能擠，這麽一來，社會上所有勢力都不希望房地產稅改革。中國經濟對房地產的依賴還沒有到頭，地方政府對土地出讓的依賴也沒有到頭。房地產稅改革不僅是經濟改革，還是政治改革，社會改革，房地產稅立法從2014年首次提出，需要立法，但因為房地產稅牽涉主體較多，需要協調推動，這一過程就像美國國會討論加稅，不論開始雷聲多大，願望多強，在不同的利益集團摻乎下，最後就像死在立法程序過程那麽一出戲。
看看最近一起反腐報道，武漢市原副市長徐洪蘭被“雙開”【21】，原因之一是“瞞報房產”，什麽是“瞞報房產”，怎麽能“瞞報房產”呢？原來中國房產不需要實名製，“過去十多年我們不斷喊推房產稅，不動產實名製，但都失敗了”【22】，上麵提到的“產權”，如果沒有實名製，怎麽征稅呢？任澤平非常直接地揭穿：“過去十多年我們不斷喊要推房產稅，要不動產實名製，要房地產聯網，但房產稅一直推不出來，房地產也連不上網。現在互聯網這麽發達，全國房地產聯網這件事情不難，但是為什麽連不上網？大家想一想就明白阻力在哪了”，我在把這話說白了，整個房產業都在明裏暗地反對房地產稅改革，公開頂著幹，加上有其他產業助陣，中產呐喊，地方政府也在拖後腿，才是房地產稅為什麽遲遲不能落地的原因。
這是一場習近平對天下的大戰，習近平未必有勝算。
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【資料】
【7】（羅誌恒）財政壓力到底有多大？ - 知乎
【8】朱振鑫：首提“改革試點”，房地產稅終於要來了嗎？ (sina.cn)
【9】中國的房地產到底值多少錢｜多維新聞｜經濟（2019）
【12】任澤平：中國住房市值321萬億 一線住房市值占全國四分之一| 新浪財經（2021.05.31，報告是2018年數據）
【13】中國有了“新一線”。
【附錄】美國加州大學伯克利分校社會學係博士生張躍然解釋重慶上海房地產稅試行的區別
重慶，薄熙來：劫富濟貧，消除貧富分化，在重慶，豪宅才會被征稅，有位官員開玩笑說，在重慶，有沒有錢就看你交不交房產稅，而且重慶投入征稅的人力物力大大超過所征繳的稅務，而且是大張旗鼓，用意是繞老百姓知道政府為他們效力。
上海：控製房價，都不是稅務局管理，顯然上海政府不願意大家覺得政府是要劫富濟貧
在上海，豪宅並不一定會被征稅，隻是某個時間之後購買的第二套才征稅，對象是中上產，上海是個行政手段，推行不動聲色，給大家的提示是購房考慮的一個負擔因數
