自從1998年，房地產市場化之後，這20多年裏麵，國內有很多東西都出現翻天覆地變化。第一件，就是國內平均房價，從原來的2000元/平米，漲到10000元/平米。一線城市房價更是從3000元/平米，漲到60000元/平米，20年漲了20倍。房價如此直線上漲，遠超90年代初的日本房地產泡沫，這在人類曆史上也是罕見的。

第二件，國民的居住麵積有了很大的改善。過去房子是靠單位分配，而房地產市場化後，你可以拿著貨幣去購置房產。我國1998年之前人均居住麵積達5-6個平方米，而現在卻達到人均39平米，超過發達國家33平米。現在銀行裏麵有100萬不算富，而擁有多套房產的人才是真正的富豪。

第三件，中國居民的杠杆率也有巨變。1995年中國居民杠杆率隻有5-6%，大家基本上都不負債，而現在國內居民的杠杆率達到55%。這主要得益於銀行房貸資金源源不斷地流入房地產市場，數據顯示，2019年新增人民幣貸款16.8萬，其中住房貸款高達7.4億元。個人住房貸款占新增人民幣貸款數額的45%。這樣一來房地產泡沫越吹越大，實體經濟越來越空心化。

很多人說，咱中國人喜歡買房子，實際上，中國人愛買房子並不是與生俱來的，主要有兩大原因：第一，現在社會沒有房子就不能落戶，沒有房子就沒有婚姻，沒有房子孩子就不能上名校。買房與落戶、婚姻、上好的學校聯係在一起，使得你不得不咬牙也要買套房。

第二，房地產市場有賺錢效應，小城市房價都漲了5倍，大城市房價則要漲20倍以上。當年早買房的人都已經賺到了錢，而沒買的人叫苦不迭。本來可以買二室一廳的房子，現在隻有一室一廳了，後麵就隻有一個廁所間了。所以，很多居民買房還有投資房產的想法，買幾套房子放著，這要比做實體生意賺錢要快得多。

不過，全民瘋狂炒房，國內房地產隻漲不跌，這倒真的與上世紀90年代初的日本房地產泡沫破裂前夕是很相似的，上世紀90年代日本的房地產泡沫也曾經一度讓人瘋狂，也是全民進入炒房時代，後來房地產泡沫破裂，當年房價最慘的地方跌去七成。日本經濟就出現長期的大衰退過程中。導致日本經濟20多年來一直止步不前。

那麽，日本的房地產泡沫究竟哪裏與我們目前的房地產非常相似呢？首先，當年日本上至富裕階層，下至貧民百姓，隻要有點錢，就喜歡投資房地產，因為房價一直在上漲，賺錢效應十分明顯。而目前，國內民眾也把所有資產都押在了房地產上麵，現在房產占居民家庭財產的77%，而另外23%才是金融資產。許多家庭擁有好幾套房產，但是銀行存款卻沒有多少。不管是當年的日本炒房者，還是現在國內的居民炒房，都是把寶押在房地產上了。這是很危險的情況。

再者，國內房地產泡沫確實存在。中國房地產總市值達65萬億美元（約合450萬人民幣），相當於歐盟+美國+日本的房地產總市值60萬億美元（約合420萬人民幣），中國房價再漲下去可以與全球房價總市值媲美。當年日本東京的一個區的房產總市值相當於整個美國。像這樣的房地產泡沫要想不破裂也是不可能的。就拿原央行副行長吳曉靈表示：在泡沫中狂歡的日子不多，要做好破滅的準備。

最後，房地產泡沫一直存在下去，就會對實體經濟發展產生影響。現在很多上市公司不務正業，把融來的資金去炒房、炒地皮，而像任正非、曹德旺、董明珠等企業家都的怒斥高房價對實體經濟產生的影響。因為他們知道，中國靠房地產沒前途，隻有實體經濟才能讓中國經濟崛起。而當年，日本全國上下把精力都撲在炒房上麵，實體經濟也沒有得到很好的發展，後來日本決心主動刺破房地產泡沫，日本人才集中精力發展機器人技術、半導體材料等高科技領域。

日本在上世紀90年代中後期，看到房地產泡沫越來越大，不利於長遠的發展，就數次上調貸款利率，這就是主動刺破了房地產泡沫。事實上，對於任何國家來說，房地產關乎民生福祉，是不能投機炒作的。

更何況，房地產還會影響到實體經濟的長遠發展，如果拿短期的房地產繁榮，來換取經濟長期的可持續發展道路，是劃不來的。日本在房地產泡沫破裂後，科學技術有了長足的發展。而中國如果能讓房地產實現軟著陸，之後著重發展高新科技、高端製造業，那未來中國經濟的和平崛起也能奠定堅實的基礎。

作者： 溫馨家園房產