前兩天看到一篇文章“The COVID Discount Bin’: Investors Lose Confidence In CRE As REIT Stocks Slump“，大致就是說投資者對商業地產（CRE: commercial real estate）失去了信心, 所以REIT的價格大跌，至今未回歸高位。

我之前有看到有人在投壇討論說，有些人嫌自己親自操作房地產麻煩，於是一個替代方案就是可以考慮購買REIT，所謂REIT者，也就是Real Estate Investment Trust（房地產投資信托基金）的縮寫，基金的資金來源為股東，通過REIT，信托基金會指定一個管理公司，去選擇購買一些房地產項目，範圍可以很廣，包括住宅房產（大型公寓，所以也算在商業的範圍內），零售房產（比如購物大廈），商務辦公樓，酒店，廠房，倉庫等等。REIT為很多投資人親睞就是因為相當部分的收入都用作發股息（可以看做現金流），比長期的國債回報率要高一些。

商業地產因為疫情影響受到一些重創，大家可以想得通，畢竟全球流動被按下了刹車，人與人的交流減少了，那麽比如大家熟知的酒店，購物中心，商務辦公樓都是受到波及，那麽這篇文章告訴的我們不知道的內容有哪些了，跟我們投資有哪些關係呢？

第一點，文章中分析了不同類別的REIT受疫情的影響，為自今年9/21到本周的REIT股價變化分析，看下圖：

這個圖其實可以幫助我們了解和學習REIT的種類，原來不僅包括大家都知道受打擊最慘的大型購物中心（Mall), 酒店住宿類（Lodging），辦公樓類（Office)， 還有不太受影響的生物中心Life Science （昨天波士頓的商業周刊還說，劍橋附近生物中心的物業缺口還很大，所以還在大建），倉儲（Storage), 甚至還有保持良好增長的數據中心（Data Center)，電信發射塔（Tower), 這裏不得不感慨波士頓AMY大神五月份發的博客就指出這幾個REIT的白玉”房“。感興趣者可移步她的博客。

關於統計的冠軍——數據中心也多說幾句，AMY的博客裏麵也提到，在美國的5個數據中心的REIT（股票代號EQIX, QTS, CONE, COR, DLR),2019年的年度收益最低的也有20%多，最高的EQIX達到41.39%， 看看這回報，於是默默地去買了幾股，長期持有。

（Update on 10/14/20, 那天買的EQIX，兩周漲了12%左右，準備長期持有來看看回報分紅到底如何。）

買了股票回來接著聊。

第二點就是分析師們覺得看不懂的一點，就是為什麽大型公寓的REIT也平均下降了25%這麽多: 因為根據這些公寓類REIT的財報，其實大型公寓的入住率，租金收取率都沒有什麽本質的下降，雖然有人會認為失業人口比率這麽高，銀行違約率顯著上升，甚至有1/4的美國人認為交租金有困難，但是因為大型公寓麵對的租客群體與受疫情影響最大的低收入群體重疊率比較小，所以似乎隻是市場對商業地產中隻要涉及有人的REIT基金類型整體不太看好, 所以經濟慢慢複蘇的時候，大型公寓類REIT應該會率先領漲。

根據以上兩點分析，所以投資師們認為，REIT整體是個疫情以來打了折扣的投資類別，現在正是值得下手持有的好時機，不管是一枝獨秀的硬件（數據中心，電信發射塔，倉儲類），還是略受影響的商業類（大型公寓，辦公樓，酒店等），畢竟人們都認為疫苗早早晚晚都會出來，病毒也會慢慢退化成大號流感，短則一年慢則兩三年終將過去，美國經濟依然強大且有生命力。