本來應該是昨天發的一篇隨想，一拖拉就到今天了。

早上起來看到發表在Worcester Business Journal的一篇文章，標題是“Downtown Worcester office building proposed for $54M conversion into 312 apartments”。 直白也就是麻州伍斯特市中心的辦公大樓將會被改成312間公寓。

疫情之下，商業地產受到重創，本來就式微的辦公樓的空置率開始提升, 現在伍斯特的市中心的辦公室，空置率大概在12%，而文章中的這棟市中心的九層辦公樓，總麵積32.4萬平方英尺（3.1萬平方米），在年底部分租客租約到期後空置率會達到驚人的60%。一方麵辦公商業地產的需要求下降，另外一方麵住宅需求卻是在上升，據2019年伍斯特的官方調查，每年伍斯特市短缺1900個住宅，所以看到這樣的消息也就不驚訝了，辦公大樓改造成公寓，也算順勢而行。

當然以上都是有錢的家族，巨大的投資集團之間的換手行為，與我們普通的小投資者有什麽關係呢？如果說過去的黃金十年，買在哪裏都是漲，都是賺，有錢人吃肉，我們還能跟著喝湯，那麽未來的十年呢，是繼續牛市向上，還是徘徊不前，甚至震蕩下跌呢？如果沒法趕上大勢，那麽要考慮投資未來的趨勢。

麻州的地產根據區域呈現一個波浪型，最貴的當然是城中心那些寸土寸金的地方，就算是家中領導至今對查爾斯河畔還是有幻想的，總想著有錢了去那裏搞個河景公寓。然後就是緊貼城中心的那些95號高速公路以東的小鎮市，總體也是地比房貴，普通家庭沒有一個米的預算不要往裏湊的類型。再之後就是95號與495之間，算是中產鍾愛的郊區，不管是高一點預算的鄉村別墅型，還是低一點預算的小城鎮公寓型，總能找到你喜歡的一款。再之後就是以伍斯特為中心的城市區，北邊的 Lowell 城市區，或者西麵的Springfield城市區，這些地方似乎也在隨大盤漲吧，但是總覺得更多的是藍領或者是需要政府補助的人群的聚集區，所以雖然近年來房價漲得很猛，一旦房價調整，跌得也最厲害。

在過去的一兩年，出於我們家投資房產的計劃，就是從公寓或者單家庭住宅向多家庭(multi-family)過渡，這樣可以早日積攢經驗向商業住宅靠攏。麻州的多家庭真不少，比如我剛才點開zillow，正在出售的兩家庭和三家庭，就有1800餘戶，最多的選擇是波士頓城裏，有兩三百個，然後是Springfield，伍斯特市各有上百個房源。城裏當然房價就貴了，算一算數字，對投資者來說基本入不敷出（這裏要強調一點，很多人買這樣的房子，現金流還真不少，其主要原因是按房間出租，我不太喜歡這種麻煩多多的出租管理方式，甚至在某些鎮也不是合法的，比較擔心出了事情保險也不理陪等等，所以我的計算都是按units出租的數字，按照我們一慣的原則：負現金流肯定不考慮­），那買來估計更多地賭增值。既然城裏不太可能，所以隻能向外找，95-495之間的小鎮也看了不少，兩家庭的投資房數字算來怎麽都不對，於是把考察重點放在了房源較多的伍斯特市 的三到四家庭.

這裏可以介紹一下麻州為代表的新英格蘭地區在19世紀晚期到20世紀早期（1870-1920）的一種建築形式，叫做three-decker或者叫做triple-decker。那時新英格蘭地區工廠林立，大量的移民來到這裏謀生居住，這樣的經濟適用房如雨後春筍般地冒了出來，基本構造就是三層，每一層都基本是三室一廳甚至四室一廳，來自三個不同家庭的人，或者一個大家族不同的家庭居住在一起.曾經有一位本地導演，若有其事地籌款，想把童年少年時代一大家族住在一棟樓裏的經曆拍成電影，名字叫做”Triple decker; A new England Love Story”, 評論他“若有其事”隻是揶揄他這電影拍了若幹年還沒有拍成，上映更遙遙無期。為啥介紹這樣的建築形式呢，那就是如果你重點考察麻州的多家庭市場，就會發現相當比例都是這樣的三家庭住宅triple-decker。伍斯特市的triple-decker給我留下了極深的印象，在差不多一年的時間裏麵，我們實地考察了“數字上還算合理的”至少三十棟，因為投資市場在2018-2019依然火爆，伍斯特的地產價格開始瘋漲，連拿住房補貼的voucher價格針對一室一廳達到了$942,  兩室一廳1200多，三室一廳1500多，那麽你算算，就算隻是租給拿著政府住房補貼自己還不需要掙錢的租客人群，triple-decker的價格甚至可以達到45萬（1% 規則，當然跟房子的基本情況也有關）甚至更高，要知道在2010年，好多這樣的房子，10萬塊錢就能買到手，我甚至見過在tax sale中總共就花了幾萬塊就買到6 units的情況，到我們去看的時候，持有8年，價格已經變成50萬不還價，幾天之後就被人打包一樣的幾棟一起買走，我們這種還需要貸款的人連門都沒挨著。

一條街上的若幹triple-decker

除了多且漲得快的深刻印象之外，再有一個的印象就是太破了。1870-1920年修建的房子，至少也有一百年了，不是說一百年的房子就一定搖搖欲墜，而是這裏的投資客們也幾乎沒有想著怎麽維修更新這些房子，大多數人都是在過去的黃金十年，因為買得低，漲上來就出手狠狠賺了一筆，租客能付一點是一點，反正大部分人是吃政府補助的，這些住房補助直接存進了房東的戶頭，簡直是又簡單又有保證的錢。至於為什麽不維修整理這些房子，一方麵是由於租客的素質，享受政府補助的人們，在我看房的經曆中給我留下太不好的印象了，幾乎都不工作，就待在亂七八糟的家裏，而且孩子還不少，既然不是自己辛苦掙錢交房租的房子，誰又能有多愛護呢；另一方麵，對於老房子，一動就得大動，鉛，石棉，防火裝置，暖氣係統等等，向政府申請許可時間又長，動起來就要符合現在最新的標準，不如不動算了，何況整一條街，大家都看起來破破爛爛，你的煥然一新有什麽用，又不能招來更好的租客，付更高的租金，於是保證有個房頂，有個外牆，有著基本的暖氣，有人住在裏麵，增值了就處理掉也許就是過去十年伍斯特的大部分房產投資客的選擇。

所以一方麵拚不贏；一方麵不想拚，所以看了一年，除了誤打誤撞差點兒買了一個五家庭（這已經是商業貸款了）結果又因為房客我實在感覺自己處理不好（有70幾歲的房客住了24年，房租700塊包暖氣包水包電，還明確告訴我這已經是漲價後的情況，就是不接受漲租也不搬；有60幾歲的房客也住了19年，老煙槍，整個房裏天花板都是尼古丁黃），而賣家又不 deliver vacant作罷，考察了半天最終我們還是沒有在伍斯特下手買投資房，轉向去了另外一個95-495的傳統好鎮，這是後話。

但是領導一直對伍斯特是有信心的，尤其是小棒球聯盟的球場決定搬到了伍斯特市區， 正在建設中的消息放出來後，伍斯特政府也開始認真地改造舊城區：老工業城市的轉型雖然不容易，但是正以肉眼可以看到的速度墨跡，很多大的投資集團入駐了市中心，新的醫院建成，新的高極公寓也紛紛在舊樓的廢墟中建起來。領導說，麻州的波士頓市中心太擠，如果麻州需要建立下一個經濟中心，又有哪一個城市會比伍斯特更適合呢? 這裏同樣有那麽多好學校，好醫院，尤其是有人，現實中可以以大集團大地產公司的新型高級公寓的城中心為圓心，向外輻射發展，那麽給小型投資者的機會就是在合適地時候買進投資房產，可以update現有的triple-decker，提供給（賣或者租）慢慢入住的中產白領，讓這些老房子在新時代獲得新生。於是我們會一直關注伍斯特，要有合適的機會也會考慮。