美國出租房的收入是房租，可以減稅的各種費用(cost)包含以下一些，
1. 以TurboTax軟件為例，需要在Deductions & Credits --> Your Home裏麵填寫的
- Loan interest (1098 form)。注：出租房的Loan interest在Wages & Income類別裏麵會讓你填寫。所以這一項需要填寫兩次。
2. 需要在Wages & Income --> Rental Properties and Royalties裏麵填寫的
- 保養，維修，改進, maintenance, repair and improvement
- Property tax (sometimes in 1098 form)
- Insurance (sometimes in 1098 form)
- HOA fee
- 折舊(depreciation)。大部分出租房可以以年3.636%的折舊率折舊27.5年。注意折舊隻適用於投資房。如果一個房子剛開始用作自住房，後來轉為投資房，則折舊從開始作為投資房的時間算起
- Management fee and other professional service fees
- Travel related expense
- Advertisement expense
- Passive activity loss carryovers from a prior year. So keep your tax filling record at least from previous year.
收益 = 房租 - 各種費用
扣除上麵的各種費用，尤其是平常注意不到的折舊費，算出來的收益往往是負值，也就是Loss。這在出租房剛開始的幾年非常普遍。Loss在報稅的時候一般來說不能從Ordinary Income裏麵直接扣除deduct。兩種情況除外，一種是Real Estate Professional，可以抵扣deduct所有的Loss。另一種是房東的收入較低，Adjusted Gross Income是等於或者低於$10萬。那麽房東可以每年從Ordinary Income裏麵最多(up to)抵扣deduct $2.5萬。當房東的Adjusted Gross Income大於$10萬低於$15萬時，This allowance is phased out。超過$15萬時就不能從Ordinary Income裏麵扣除了。
不能從Ordinary Income裏麵扣除的Loss可以carry over，並且可以一直Carry over到房屋盈利，然後從盈利中扣除。這個Loss可以一直Carry Over直到它全部從盈利中全部扣除為止。如果賣了房，loss還沒有deduct完，可以從賣房的收益property gain裏deduct；如果賣房的property gain還不夠deduct 以前的rental loss，則可以從賣房那一年的ordinary income裏deduct；如果賣房那一年的ordinary income都扣完了還沒有deduct完，可以從下一年的ordinary income繼續扣。
Qualified Business Income (QBI)
Qualified Business Income (QBI) 是IRS 2017年引入後又經過幾次修正的減稅計劃。如果符合QBI的條件，多達(up to) 20%的房租收益可以減稅。那麽符合QBI的條件是什麽呢？一是一年花在投資房上的時間要至少達到250小時；而是夫妻二人taxable的收入不能超過$31.5萬，個人taxable收入不能超過$15.7萬。
