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尋找優質的商業地產：和亞馬遜共舞的藝術
過去的20年，對於美國大多數零售業業主來說，是痛苦的20年。
一開始是沃爾瑪從中國進口大量的廉價商品，整垮了中小零售店主。現在是Amazon的網購狂潮。網店讓實體店紛紛停業關閉。
根據eMarketer的統計，美國去年網購花了5869億美金， 首次超過了整個零售金額10%。預計到2023年，網購金額將到達9697億，占16.2%。
收租子的地主們，應該怎樣順應網購的形勢，來調整投資策略呢？該投什麽，不該投什麽？
倉儲轉運空間是工業房地產的一個重要分支，是網購的直接受益者。
倉儲地產的一個典型例子是Amazon的Fulfillment Center。Amazon處理客戶訂單，並將儲存在這裏的商品發送給顧客。Amazon的Fulfillment Center規模為100萬英尺，是倉庫裏麵的巨無霸。美國的Regional Mall也是差不多大，隻是有半數逃不了關閉的命運。
小一些的倉庫麵積可以從2.5萬到幾十萬英尺。許多倉庫可以分割，租給不同的公司。
大型的倉儲物業集中在人口密集的大都市遠郊區或主要的港口/火車站。南加、達拉斯、休斯頓、新澤西、芝加哥等。這些大型的倉庫也被稱為"First Mile”倉庫，接收剛從各種運輸工具卸下來的貨物。這些倉庫把貨物分類後，發送到“Last Mile”的倉庫。
Last Mile的倉庫分布在城市裏麵的倉庫區，工人把貨物從這裏發送到最終的顧客。由於顧客對送貨的時間要求越來越高，Last Mile的倉庫需求量在增加。
所有的倉儲地產都要求方便出入交通要道，或者接近鐵路、港口或機場。除了地段之外，投資者還應考慮建築物的設計和租戶的信用等因素。
倉儲地產的平均Cap Rate為5%。加上租金上漲因素，5年年化收益率在10%左右。除了投資者外，倉庫的購買者還包括不少自用型的公司。
前麵提到，Regional Mall會關掉一半。這是因為主力店（百貨店）受網購的影響很大。SEARS幾乎全軍覆沒。Macys和JCPenny也都在陸續關門。一旦主力店關門，裏麵的小店也就沒了人氣。商業中心不得不關閉。
空置的Mall, 會引來各種社會問題。無家可歸者、毒品交易、各種犯罪。在窮人區尤其嚴重。
所以，我們在收購商業地產的時候，要看看附近有沒有快不行的Mall。Mall附近的商業地產租金常常被高估。另外，Mall一旦關門，開發商會把它低價收購，廉價出租給低檔次的商家，讓原本過剩的零售地產雪上加霜。
當然，還有一半的Mall會存在下去。這一半，是人口密度高、消費力強、地段最好的地區，大部分在富人區和遊客聚集區。
數據顯示，受網購影響最嚴重的是服裝店、玩具店、和綜合的百貨店。食品和藥品的網購比例很小。但近年來，食品，特別是非冷凍非保鮮食品，成了網購增長最快的一個類別。下麵的圖，展現了網購對超市和藥店的侵蝕。
不過，亞馬遜在很長時間內可能無法對實體超市造成很大威脅。和人口密度高的東亞和西歐國家相比，美國的實體超市店會保留得更多。在東亞國家的高密度大都市，開車或者坐車去大型超市都不方便，網購帶來了很多好處。在美國，絕大地區的人口密度還沒有達到這麽高。大廚房、大冰櫃、大車庫的生活方式也使得開車去超市的購買模式更有社會基礎。另一方麵，新鮮和冷凍食品很難網購。事實上，連亞馬遜自己也在推出Amazon Go實體超市。
和超市相比，藥店的前途堪憂。藥品很容易保存，標準化程度也很高。每次去藥店排隊等處方藥的時間也很長。如果10年後Walgreens或者CVS倒閉了，我一點都不會奇怪。
抗Amazon最典型的一個公司是Dollar General。這個店在美國擁有15000多家，是美國500強企業。這些店位於人口稀少的遠郊或鄉鎮。很多時候，方圓10裏以內連一個沃爾瑪都沒有。賣的物品和沃爾瑪相似，隻是要小得多。通常每一個商店的麵積在9000英尺左右。裏麵賣的商品，大多隻有幾個美金。
由於人口稀少，商品價格低，亞馬遜的運輸成本占比很高。另外，Dollar General還出售很多冷凍食品，同樣是網店儲存和運輸的軟肋。
Dollar General每年都新開好幾百個分店。開發商建成之後，租給Dollar General。租約通常為15年，租約到期之後，租戶還有20-25年的續期。租戶負責所有的物業維護、更新、保險和地產稅。租金收入每年在5.5%-7%。由於Dollar General的信用等級很高，所以租約內的租金收入非常安全。
在投資Dollar General的時候，要選擇Dollar店少一些的州。還要選擇好的地段，萬一15年後租戶不續租，還可以租給別的商家，做餐館、幼兒園什麽的。
下麵的地圖顯示了Dollar General在美國不同州的分店數目。東南部的德州、佛州、喬治亞州等州，分店的數目相當多。15年租約滿了之後不續租的風險相對要高出不少。
投資者可以投資知名的快餐聯鎖店。例如麥當勞、星巴克等。他們的優點是地段通常都很好，缺點是單位麵積價格很高。
投資者也可以選擇小型的Strip Center。如果租戶、地段和社區購買力都很好，這樣的小Plaza的生存能力會很強。
較為理想的租戶組合為：全國知名品牌的咖啡店、三明治店、理發店、UPS等。
快餐店和小Plaza的投資金額在100萬到1000萬之間。可供選擇項目多。是個人投資者可以涉足的一個廣闊領域。
以Home Depot和Walmart為首的幾個實體店，近年來推出了自己的網購服務。由於他們的體量巨大，采購成本和運輸成本都很低，亞馬遜和他們競爭的時候並沒有占到便宜。
收購這樣的實體店，主要的風險是租約滿了之後的轉租風險。由於麵積很大，一旦空置，就很難找到下家。除非是在人口稠密的大都市。空置之後，還是可以找到大型的其他商家來填補。如果是在土地供應多的地區，這樣的社區商業中心使用30年之後，很可能就被新建的商業中心替代。原因是廉價的土地。這種情況不僅在北部經濟增長緩慢的地區會出現，在像達拉斯這樣增長很快的地方也同樣會出現。經濟的迅速增長，並不代表著土地供應的限製。
在網購時代，越來越多的人去收購倉庫和多戶公寓。這無疑是順應時勢的好做法。但倉庫的地段遠遠比不上零售類地產。多戶公寓的回報很低，管理負擔大，政策風險高。
而零售類地產，常常占據了整個社區最好的地段。臨街，可視性強，出入方便。是地產裏麵最為稀缺，最不容易替代的一個品種。
可以預見的是，在網購達到極限後，生存下來的零售類地產，尤其是大都市裏麵的優質地塊，將是無可替代的最佳保值產品。投資者如果在網購威脅下，擇機收購到這樣的優質地塊，會是一生中的幸事。
