重新貸款 - 如何為好？

讀萬楓大師貸款誤區帖，直覺上，略有不同看法。為了有效比較，祭出了工科男慣用的數學方法之一：舉一個反例來推翻一種假設。於是說幹就幹，弄了一個 Spreadsheet 作具體計算。結論是：到一定年份後，即使利率變低，但是否要作重新貸款，還是得慎重。如果你按我的計算去做的話，我的例子可以複製。具體假設和計算如下。

假設喜兒問黃世仁借款$400,000元買房子，說好30年貸款利率4.25%。如果喜兒辛勞工作，按月支付，到30年末，付清貸款，到雅虎上去算一算看看，共付利息 $308,393。

可是，假定喜兒付貸付到了第十年，利率變低到了4.0%。 喜兒該不該做重貸呢？我在給出具體計算之前，先來總結一下。到了第120th個月，累計利息已付$150,510。剩餘房貸額此時是$320,282。如果按4%做重貸，再過30年，貸款付清之時，又累計要付利息$230,185。 這樣，前40年裏，將共付利息$150,510 + $230,185 = $380,695。這比不做貸款要多付$72,302。

按照這樣的算法，如果重貸後按新的月供付按揭的話，新的利率要從4.25%降到2.875% 以下，重貸後才可以不多付利息。

一個建議的做法：如果利率在往下走，那麽，重貸能保證少付錢的辦法是：按照未重貸時的金額每月付款。這樣，才是真真做到了省錢的目的。

具體的Ｅｘｃｅｌ　計算如下：該表格共有７列。

	Old Loan		$ 400,000(D1)	Current rate		4.250%　（Ｇ１）
Month	Interest Incurred	Pricipal Paid	Payment Monthly	Principal remaining (E3)	Accumulated Interest Paid	Accumulative Principal Paid
	0	0	0	400,000	0	0
1	1,416.7	(551.1)	(1,967.8)	399,449	1,417	551
2	1,414.7	(551.1)	(1,967.8)	398,896	2,831	1,104

上表中， Interest Incurred: Last_month_principal_remaining * $G1 / 12

         Principal Paid:   PPMT($G1/12, 1, 360, $E3, 0, 0)      

         Payment Monthly: PMT($G1/12, 360, $E3, 0, 0)

         Principal Remaining: E3 - Principal_Paid - Payment-Monthly

         Accumulated Interest Paid: Last_month_Accumulated_Interest_paid + Interest_Incurred

         Accumulative Pricipal Paid: $E3 - Principal_Remaining