前幾天爭論一番正現金流是否是盈利的指標。我看法是，正現金指npv, 絕對是盈利指標。要有好的現金流npv, 就要尋找低於市場價，有好的租金，低的出租費用，有高的升值空間的房子。如需借貸，要能拿到低的利率。都是common sense 的東西，npv把他們都包括進去了。
其他的替代方法有 cap rate, cash on cash return, payback period .其實payback period = 1/ cap rate.
有一些朋友講，現金流不是盈利指標，正現金流是指現金收入能足夠付現金開銷。在也沒錯。定義不同而已。其實，這裏的正現金流是管理credit risk 的指標。它實際上講的是debt service coverage ratio 大於1。debt coverage ratio 是指你每月的不包括房貸開銷的純租金與房貸開銷之比。小於1，你就要從口袋裏往外貼錢了。如果你用現金買的，你的debt coverage ratio 就無窮大了， credit risk 就非常小了。
多少為好，要看你口袋有多深了。你閑錢不多，無能力借錢，這個ratio 應控製在1.5 倍以上。
大家談了其他風險，性格，喜好，健康，等等，都非常重要。可惜，這些都沒法模式化。你很難建個股票估價模式，說隻有心情淡定的可用。做股票房產的要健康，掃地的就不要了？
看，理論的東西就是那麽蒼白，講出來的都是常識，重要的又成不了理論。 lol
