我來解釋一下現金流和投資回報的關係，以及正現金流的意義。

commonsense 888 and jy 101 說的不錯，看來名字裏麵有數字的，數學都差不了。

假定投資回報r，第0年現金流為C0，第1年現金流為C0，第2年現金流為C2，。。。第n年現金流為Cn,

那麽財產N年後的淨值就是：

C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n

正現金流的意義就是存在著這麽一個時刻，以上這個值可以 〉=0

很多人，包括大名鼎鼎的米.大（m i a t 42)等，總是忽略C0，這個C0就是投資現金流，大部分情況下是負的。他們的概念都是錯的。米.大等的錯誤認為，不管C0多負，隻要C1，C2，Cn是正的，就是正現金流的房子。這是完全錯誤的。從網上看，絕大多數人都是這麽想的，可惜都錯了！

隻有Jy101說的不錯，但是局限了。他的特例就是讓C0=0，而C1，C2，。。。都大於0，才算正現金流。

其實，我們可以讓C0是負的，但是r回報率大，整個值可以轉正，也是正現金流。甚至連C1，，C2，都是負的，或者某一年來個負的，比如房子第10年來個大修，花了房價的15%，那麽那一年的現金流C10，基本就是負的，但是這並不表明這個房子就不是正現金流了，因為我們要看整體，C0基本是負，某一個Ci也可以是負的，但是隻要所有的Ci現金流之和可以轉正，就是正現金流的房子。

從這個分析可以幫助我們決定是否應該買房子（負的C0），也可以幫我們決定是否該修房子。有沒有存錢和盈利是兩回事。值不值得買房？值不值得大修？不在於有沒有存錢，而在於整體NPV能否大於0！

從公式中，隻有現金流和回報率，所以，回答common sense的問題，正現金流和回報率反應的實質是一個意思。

附錄，NPV和現金流的關係：

前麵我已經例子了，現在再來一個例子：A(r=0.4)是比B(r=0.2)好的投資。

Timing	CASE A		CASE B
	Net Cash Flow	Present Value	Net Cash Flow	Present Value
Now	– $100.00	– $100.00	– $100.00	– $100.00
Year 1	$60.00	$54.54	$20.00	$18.18
Year 2	$60.00	$49.59	$20.00	$16.52
Year 3	$40.00	$30.05	$40.00	$30.05
Year 4	$20.00	$13.70	$60.00	$41.10
Year 5	$20.00	$12.42	$60.00	$37.27
Total	Net CFA =  $100.00	NPVA = $60.30	Net CFB = $100.00	NPVB = $43.12

假定投資100萬，
第一年回收30萬，
第二年回收30萬，
第三年回收30萬，
第四年回收30萬

那麽，r = 7.7%

假定投資100萬，
第一年回收40萬，
第二年回收40萬，
第三年回收40萬

那麽，r = 9.7%

r越高，投資回籠越快，這個應該是共識了吧。