鬥膽說說老朽大佬路線的缺點，權當胡說

純粹個人看法，拋磚引玉。先申明，不存在哪個更好，哪個更不好，大家自己選擇合適自己的投資方式。

老朽大佬白手起家，資產一路積攢到現在的規模，手握N套房，每月房租現金流源源不斷，非常厲害。但我鬥膽說幾點不同意見，權當胡說。

首先，做地主，剛開始貸款不斷買房不斷重貸，可以迅速滾雪球，財富積累速度肯定比定投大盤快得多，畢竟有杠杆嘛。再借助於過去十多年的低利率，以及08年以後的“黃金坑”，過去走這條路致富的家庭非常多，而且還是投壇分壇之前的主流。

但我想說說後期一旦停止擴張之後的“問題”（停止的原因可能是自己不想幹了，子女不想繼續幹了，超低利率時代暫時結束了，等等）。時間越長，“問題”越明顯，尤其是用比如跨代際的尺度看：

（1）搞房子的話，停止擴張之後，杠杆率下降，資產增速就會跟著下降。一旦貸款都還清，資產增速肯定是跑不贏股市了。也就是說，停下來以後，日後家族財富的增長速度是跑輸靠大盤躺平的。

（2）房產有很高的持有成本，每年的房產稅或維修費，如果找人代管的話，還有付給property management的錢。相

比之下，大盤指數基金的持有成本基本是零。

（3）房租作為income是每年都是要交稅的！當然，現實中，大家如果如實申報房租收入，可以用房子的depreciation來抵稅的。但depreciation總有用完的時候，然後現實中的做法是通過做1031置換繼續往後延。但總是有延不了的時候。除非能一直延到繼承時step up in basis, 不然之前房租少交的稅，統統給IRS補回去。

相比之下，持有大盤指數基金就簡單很多，除了一點點股息，基本沒有income，都是unrealized captial gain。在美國，隻對income收稅，unrealized captial gain是不交稅的！對unrealized captial gain征稅很不American，甚至是違憲的。最後子女繼承時，unrealized captial gain要麽作為遺產跟房產一樣step up in basis一筆購銷，要麽不算做遺產保留下來（避遺產稅），但隻要子女不賣，還是不繼續交稅。

（4）這點因人而已。房租現金流固定，是優點。我覺得是缺點，因為不靈活，不方便避income tax，尤其是depreciation用完以後。

相比之下，股票比房產最大的優勢就是可以一點點賣，隨便賣一點就是現金流，可以自己靈活控製income。而且從不同賬戶提取，完全可以做很低的稅率。比如：提前從pre tax 401K賣股票花（59.5歲錢通過SEPP提前取錢花，沒有罰金，還能避免RMD），如果能把金額控製到standard deduction之下，更是0稅率。剩下不夠的再從brokeraga賬戶裏賣long term captial gain的股票，long term captial gain有一個很大的0%的稅率檔。

總之，我的感覺是，杠杆搞房產前期優勢大，大盤指數後期慢慢占優，尤其後期尺度拉長到跨代際是優勢就更明顯。