老大言之有理，實際上在這方麵我隻是個大忽悠，是沒有發言權的

我覺得我和圭媽的意思是，在美國全國這個大市場裏，平均 Cap Rate從4 升到5，還是有意義上，除非在同期全國平均租金利潤也升高20%（which I do not think that's the truth），價格肯定下跌，這是個事實。

當然，您說的value added是另一回事，畢竟同期也有很多頂級根本不存在Value added的物業在轉手，這也肯定反映在全國平均Cap Rate中。

當然， 其它的像您說的cap rate 比較misleading，這都是事實。

實際您說的都對，隻是我們好像在談論不同的東西，哈哈！