jenning好文，學習了。您的公式主要解釋了通過現金流獲利的邏輯。要解釋增值獲利的原因，必須同時考慮通脹率的預期。

通脹率造成了金錢的幻覺，讓投資的邏輯變得更複雜。

高通脹率的預期是為什麽在高房價地區通過杠杆投資房產也可以獲利的重要原因。

Cap Rate 和還貸成本（Loan Constant = 本金+貸款）的關係主要影響的是資產的現金流收益和風險。